2010年房地產(chǎn)估價(jià)師案例分析備考習(xí)題(9)

　　估價(jià)技術(shù)報(bào)告環(huán)球環(huán)球網(wǎng)校網(wǎng)校環(huán)球環(huán)球網(wǎng)校網(wǎng)校

　　一、估價(jià)技術(shù)資料的查證(略)

　　二、個(gè)別因素分析(略)

　　三、區(qū)域因素分析(略)

　　四、市場背景分析(略)

　　五、最高最佳使用分析(分析過程略)

　　根據(jù)上述標(biāo)準(zhǔn)判定，估價(jià)對象處于××經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)，作為工業(yè)性物業(yè)為土地最高最佳使用途徑。

　　六、估價(jià)方法選用(略)

　　七、估價(jià)測算過程

　　(一)運(yùn)用市場比較法對估價(jià)對象中的土地價(jià)值進(jìn)行測算

　　1.市場比較法選取的可比實(shí)例如下：

　　(1)可比實(shí)例一環(huán)球環(huán)球網(wǎng)校網(wǎng)校環(huán)球環(huán)球網(wǎng)校網(wǎng)校

　　位于××經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)，處于江濱東路東側(cè)，土地面積為4746.67┫，土地用途為工業(yè)，規(guī)劃建筑面積11866.68┫，容積率2.5，成交日期為2001年3月，成交價(jià)格87元/┫土地面積，成交價(jià)格中包括土地使用權(quán)出讓金、土地征撥和城市建設(shè)費(fèi)用。該土地與估價(jià)對象土地在用途、市場狀況、地理位置上都具有較強(qiáng)的相關(guān)性和可比性。

　　(2)可比實(shí)例二

　　位于××經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)，處于江濱西路二橋西側(cè)，土地面積為6792.34┫，土地用途為工業(yè)，規(guī)劃建筑面積12226.21┫，容積率1.8，成交日期為2002年6月，成交價(jià)格95元/┫土地面積，成交價(jià)格中包括土地使用權(quán)出讓金、土地征撥和城市建設(shè)費(fèi)用。該土地與估價(jià)對象土地在用途、市場狀況、地理位置上都具有較強(qiáng)的相關(guān)性和可比性。

　　(3)可比實(shí)例三環(huán)球環(huán)球網(wǎng)校網(wǎng)校環(huán)球環(huán)球網(wǎng)校網(wǎng)校

　　位于××經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)，處于霞浦路北側(cè)，土地面積為8333.33┫，土地用途為工業(yè)，規(guī)劃建筑面積17500┫，容積率2.1，成交日期為2002年9月，成交價(jià)格90元/┫土地面積，成交價(jià)格中包括土地使用權(quán)出讓金、土地征撥和城市建設(shè)費(fèi)用。該土地與估價(jià)對象土地在用途、市場狀況、地理位置上都具有較強(qiáng)的相關(guān)性和可比性。根據(jù)估價(jià)對象和可比實(shí)例的實(shí)際情況編制因素比較表(表4)。

　　因素比較表 表4

　　價(jià)格修正指數(shù)表 表5

比較因素	估價(jià)對象	案例一	案例二	案例三
交易價(jià)格	待估	87	95	90
交易情況	100	100	100	100
市場狀況		1.002	1.0095	1.0093
交通便捷度	100	98	100	98
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