2010房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理相關(guān)知識(shí)答疑(13)

更新時(shí)間：2010-09-28 13:33:56 來源：|0

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　　請(qǐng)問老師:

　　第三十四講課堂練習(xí)第四題:

　　A開發(fā)商以3500萬元的價(jià)格獲得了一宗七通一平的土地，面積4000┫，使用年限50年，規(guī)劃建筑容積率5，用途為酒店?，F(xiàn)A開發(fā)商與B酒店管理集團(tuán)就合作開發(fā)經(jīng)營(yíng)事宜進(jìn)行協(xié)商，由B集團(tuán)負(fù)責(zé)投資建設(shè)房屋(含設(shè)備裝修費(fèi))，并在項(xiàng)目投入運(yùn)營(yíng)后由B集團(tuán)經(jīng)營(yíng)，B集團(tuán)通過經(jīng)營(yíng)收益回收投資并獲得預(yù)期利潤(rùn)后，將項(xiàng)目無償?shù)匾平唤oA開發(fā)商。

　　B集團(tuán)估算數(shù)據(jù)如下：房屋建造成本為每平方米建筑面積4000元，專業(yè)人員費(fèi)用為建造成本的10%，管理費(fèi)用為建造成本、專業(yè)人員費(fèi)用之和的5%，建設(shè)期3年，建造成本、專業(yè)人員費(fèi)用、管理費(fèi)用在建設(shè)期內(nèi)均勻投入，年貸款利率(融資費(fèi)用不另計(jì))10%，按年計(jì)息。預(yù)測(cè)酒店運(yùn)營(yíng)期間收益水平保持在3600萬元/年，運(yùn)營(yíng)成本為收益的35%，B集團(tuán)目標(biāo)成本利潤(rùn)率為45%。

　　假設(shè)項(xiàng)目收益發(fā)生在年末，折現(xiàn)率為10%，請(qǐng)測(cè)算B集團(tuán)經(jīng)營(yíng)多少年后可收回投資，并達(dá)到目標(biāo)利潤(rùn)率。(假設(shè)取得土地使用權(quán)當(dāng)年即開始建設(shè)，不考慮開發(fā)期中的前期).

　　請(qǐng)問老師:

　　這里計(jì)算B集團(tuán)的目標(biāo)利潤(rùn)率時(shí),要計(jì)算項(xiàng)目開發(fā)總成本,這里還要用到A集團(tuán)支付的土地價(jià)款3500萬元嗎?如果包含了,那不是就是計(jì)算該項(xiàng)目的目標(biāo)利潤(rùn)率了嗎?該項(xiàng)目的目標(biāo)利潤(rùn)率跟B集團(tuán)的目標(biāo)利潤(rùn)率45%是一回事嗎?

　　我認(rèn)為計(jì)算的時(shí)候,不應(yīng)該考慮A集團(tuán)交納的土地價(jià)款3500萬元,對(duì)嗎?

　　而且,題目在解答的時(shí)候,把土地價(jià)款3500萬元加進(jìn)去計(jì)算項(xiàng)目開發(fā)成本了,但卻沒有考慮土地價(jià)款的利息費(fèi)用.我以為,如果要考慮土地價(jià)款,那么就應(yīng)該考慮財(cái)務(wù)費(fèi)用,是嗎?

　　請(qǐng)老師解答一下,謝謝!

　　答案：

　　你好，此題中土地成本不是指的土地取得成本，3500萬元中已含有土地取得成本所對(duì)應(yīng)的管理費(fèi)、投資利息等項(xiàng)費(fèi)用，因此在計(jì)算財(cái)務(wù)費(fèi)用利息時(shí)不要計(jì)算土地利息。

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