房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法考試模擬練習(xí)題精選(22)

　　1、6年前甲公司提供一宗40年使用權(quán)的出讓土地與乙公司合作建設(shè)一辦公樓，總建筑面積3000m2，于4年前建成并投入使用，辦公樓正常使用壽命長(zhǎng)于土地使用年限。甲、乙雙方當(dāng)時(shí)合同約定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面積歸甲方，2000m2建筑面積由乙方使用15年，期滿后無(wú)償歸甲方。現(xiàn)今，乙方欲擁有該辦公樓的產(chǎn)權(quán)，甲方也愿意將其轉(zhuǎn)讓給乙方。試估算乙方現(xiàn)時(shí)應(yīng)出資多少萬(wàn)元購(gòu)買甲方的權(quán)益。

　　據(jù)調(diào)查得知，現(xiàn)時(shí)該類辦公樓每平方米建筑面積的月租金平均為80元，出租率為85%，年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用約占租賃有效毛收入的35%，報(bào)酬率為10%.

　　解：(1)計(jì)算辦公樓現(xiàn)值

　?、俎k公樓整體年凈收益=80×3000×85%×(1-35%)×12=159.12萬(wàn)元

　　②收益年限=40-6=34年

　?、坜k公樓現(xiàn)值為：V=A/Y[1-1/(1+Y)n]=159.12/10%×[1-1/(1+10%)34]=1528.92萬(wàn)元

　　(2)計(jì)算乙方的使用權(quán)價(jià)格

　　①乙方使用權(quán)年凈收益=80×2000×85%×(1-35%)×12=106.08萬(wàn)元

　?、谝曳绞褂脵?quán)剩余收益年限=15-4=11年

　　③乙方使用權(quán)剩余收益年限價(jià)格為：

　　V=A/Y[1-1/(1+Y)n]=106.08/10%×[1-1/(1+10%)11]=689萬(wàn)元

　　(3)甲方權(quán)益價(jià)格=辦公樓現(xiàn)值-乙方使用權(quán)價(jià)格=1528.92-689=839.92萬(wàn)元

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