2012年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》精講(73)

　　第八節(jié) 現(xiàn)行房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)$lesson$

　　房屋完損等級，是用來檢查房屋維修保養(yǎng)情況的一個標(biāo)準(zhǔn)，是確定房屋實際新舊程度和估算折舊的重要依據(jù)。房屋的完好程度越高，其現(xiàn)值就越接近于重新購建價格。

　　1984年11月8日，原城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護部發(fā)布了《房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)》，同年12月12日發(fā)布了《經(jīng)租房屋清產(chǎn)估價原則》?，F(xiàn)將有關(guān)內(nèi)容綜合如下：

　　房屋完損等級是根據(jù)房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三個組成部分的各個項目完好、損壞程度來劃分的，分為下列5類：(1)完好房;(2)基本完好房;(3)一般損壞房;(4)嚴(yán)重損壞房;(5)危險房。

　　房屋結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三個組成部分的各個項目為：(1)房屋結(jié)構(gòu)組成分為：地基基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、非承重墻、屋面、樓地面;(2)房屋裝修組成分為：門窗、外抹灰、內(nèi)抹灰、頂棚、細木裝修;(3)房屋設(shè)備組成分為：水衛(wèi)、電照、暖氣及特種設(shè)備(如消防栓、避雷裝置等)。

　　房屋完損等級的判定依據(jù)是：

　　完好房：結(jié)構(gòu)構(gòu)件完好，裝修和設(shè)備完好、齊全完整，管道暢通，現(xiàn)狀良好，使用正常?；螂m然個別分項有輕微損壞，但一般經(jīng)過小修就能修復(fù)的。

　　基本完好房：結(jié)構(gòu)基本完好，少量構(gòu)部件有輕微損壞，裝修基本完好，油漆缺乏保養(yǎng)，設(shè)備、管道現(xiàn)狀基本良好，能正常使用，經(jīng)過一般性的維修能恢復(fù)的。

　　一般損壞房：結(jié)構(gòu)一般性的損壞，部分構(gòu)部件有損壞或變形，屋面局部漏雨，裝修局部有破損，油漆老化，設(shè)備、管道不夠暢通，水衛(wèi)、電照管線、器具和零件有部分老化、損壞或殘缺，需要進行中修或局部大修更換部件的。

　　嚴(yán)重損壞房：房屋年久失修，結(jié)構(gòu)有明顯變形或損壞，屋面嚴(yán)重漏雨，裝修嚴(yán)重變形、破損，油漆老化見底，設(shè)備陳舊不齊全，管道嚴(yán)重堵塞，水衛(wèi)、電照管線、器具和零部件殘缺及嚴(yán)重損壞，需進行大修或翻修、改建的。

　　危險房：承重構(gòu)件已屬危險構(gòu)件，結(jié)構(gòu)喪失穩(wěn)定及承載能力，隨時有倒塌可能，不能確保住用安全的。

　　房屋新舊程度的判定標(biāo)準(zhǔn)是：(1)完好房：十、九、八成;(2)基本完好房：七、六成;(3)一般損壞房：五、四成;(4)嚴(yán)重損壞房及危險房：三成以下。

　　例題：(2001年考試題)

　　基本完好房的成新度可以為( )。

　　A、五成 B、六成 C、七成 D、八成

　　答案：B、C

　　例題：(95年考試題)

　　根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，房屋完損等級是根據(jù)房屋( )的完好、損壞程度來劃分的。

　　A、結(jié)構(gòu) B、設(shè)備 C、設(shè)計 D、裝修

　　答案：ABD

　　例題：房屋完損等級分為( )類。

　　A、三 B、四 C、五 D、六

　　答案：C

　　第九節(jié) 成本法總結(jié)和運用舉例

　　對成本法內(nèi)容的總結(jié)我們用圖5―2來歸納。

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