2012年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》精講(79)

　　三、房地產(chǎn)合并估價(jià)方法要點(diǎn)$lesson$

　?、?房地產(chǎn)合并前后價(jià)格的計(jì)算要客觀、準(zhǔn)確房地產(chǎn)合并前后價(jià)格的計(jì)算，一定要注意合并前后各項(xiàng)因素的變化導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格水平的差異，并嚴(yán)格按《規(guī)范》要求選取合適的估價(jià)方法計(jì)算合并前后的價(jià)格。

　?、?增值額的分配要準(zhǔn)確、合理

　　相鄰?fù)恋睾喜⒑?，往往?huì)使效用增大，價(jià)值升高，從而產(chǎn)生額外的增值。因此，鄰地合并經(jīng)營(yíng)能使雙方獲得額外的收益;而一方購(gòu)買另一方的土地，賣方的要價(jià)一般會(huì)高于土地本身正常的市場(chǎng)價(jià)格。無論是鄰地雙方合并經(jīng)營(yíng)還是一方購(gòu)買另一方的土地，都需要我們對(duì)土地價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，以便確定各自的出資額及賣方的合理要價(jià)。而解決這個(gè)問題的關(guān)鍵，則是合理地將增值額進(jìn)行分配。將增值額進(jìn)行分配，大致有以下三種方法可供選擇：各自所占增值額的分配比例分別為a1/(al+a2)×100%和a2/(al+a2)×100%，a1、a2為合并前地塊各自的單價(jià)。

　　⑵ 以合并前地塊各自的面積為基礎(chǔ)進(jìn)行分配

　　各自所占增值額分配比例分別為S1/(S1+S2)×100%和S2/(S1+S2)×100%，S1、S2為合并前地塊各自的面積。

　?、?以合并前地塊各自的總價(jià)為基礎(chǔ)進(jìn)行分配

　　對(duì)三種方法計(jì)算的結(jié)果根據(jù)影響程度大小不同，取加權(quán)平均值即可綜合得出最終的增值分配率，計(jì)算出鄰地合并產(chǎn)生的增值額。以上三種計(jì)算方法中，第一種方法的計(jì)算結(jié)果應(yīng)占有較大權(quán)重比例。

　?、?以合并前地塊各自的單價(jià)為基礎(chǔ)進(jìn)行分配

　　各自所占增值額分配比例分別為A1/(A1+A2)×100%和A2/(A1+A2)×100%，A1、A2為合并前地塊各自的總價(jià)。因?yàn)閷?duì)增值額進(jìn)行分配，應(yīng)當(dāng)遵循房地產(chǎn)估價(jià)中的貢獻(xiàn)原則，即應(yīng)當(dāng)根據(jù)地塊對(duì)增值額的貢獻(xiàn)程度來決定各自應(yīng)得的分配額。而土地合并后增值的原因，主要是影響房地產(chǎn)價(jià)格因素中的個(gè)別因素如面積、形狀或是臨街狀況等(因?yàn)槭青彽?，所以影響價(jià)格的其他因素都相同)得到了改善。就合并前的地塊而言，個(gè)別因素較好的地塊對(duì)增值額的貢獻(xiàn)自然要較大。而個(gè)別因素較好的地塊其單價(jià)也一定會(huì)較高。也就是說，單價(jià)是反映出地塊對(duì)增值額貢獻(xiàn)程度的主要因素，按單價(jià)計(jì)算出的增值分配率也應(yīng)占有較大權(quán)重比例。

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