2012年房地產估價師《案例與分析》精講(78)

　　第八節(jié) 房地產分割、合并估價$lesson$

　　一、房地產分割、合并估價的特點

　　房地產分割、合并估價，除需遵循一般房地產估價的原則與方法外，還要從影響房地產合并或分割前后最高最佳使用或最有效使用、規(guī)模經濟等的角度，分析估價對象在分割或合并前后的可能變化。例如，位于城市商業(yè)區(qū)的兩塊面積分別為400┫和1600┫的相鄰土地，合并后不僅能使基地形狀規(guī)整，而且還可使開發(fā)商能夠面向中型客戶、開發(fā)建設每層建筑面積為1200～1500┫的寫字樓，大大提高了兩塊土地的開發(fā)價值。此時如果不考慮合并的影響而單獨評估兩塊地的價值，則兩塊地的價值之和很可能大大低于合并后的土地價值。對于合并或分割后導致的房地產增值或價值損失，需要在分割后或合并前的兩個個體之間合理分配，分配的比例不僅要看每一部分所占的面積比例，還要看每一部分對房地產增值或減值的影響程度。房地產分割估價實際上就是房地產合并估價的逆向操作，本節(jié)重點以房地產合并估價為例來說明房地產分割、合并估價的操作方法及要點。

　　二、房地產合并相關法律規(guī)定

　　房地產合并的必然結果就是相鄰的兩宗房地產中的一宗轉讓給另一宗的所有者，也就是說房地產合并是一種房地產轉讓行為，在關于房地產轉讓的法律規(guī)定中，以下幾點要特別注意，其可能直接

　　影響房地產合并：

　?、?房地產是否符合法定的轉讓條件。國家和地方房地產管理法規(guī)對各類房地產轉讓條件進行了明確的規(guī)定，如果待合并的房地產不符合規(guī)定，可能會導致房地產合并預期價值無法實現(xiàn)，或由于要支付額外費用使待合并房地產達到可轉讓條件而使得合并預期價值減損，這在估價過程中必須考慮和說明。

　　⑵ 待合并房地產的土地使用權取得方式?！冻鞘蟹康禺a管理法》第三十九條對土地使用權為劃撥性質的房地產轉讓做出明確規(guī)定，要求補繳土地出讓金或上繳土地使用權收益，這也會影響到房地產合并價值。

　　⑶ 待合并房地產的土地用途。房地產合并預期價值的實現(xiàn)有賴于合并后的房地產實現(xiàn)最高最佳使用，但有可能待合并房地產的土地用途與房地產合并后的最高最佳使用用途并不一致，《城市房地產管理法》第四十三條規(guī)定這種情況下必須進行用途變更，這一因素對房地產合并價值的影響也要考慮。

　?、?待合并房地產的土地使用權剩余年限?！冻鞘蟹康禺a管理法》第四十二條規(guī)定，出讓方式取得土地使用權的房地產轉讓，其土地使用權剩余年限為合同約定總年限減已使用年限，要注意其對房地產合并價值的影響。

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