2012年房地產(chǎn)估價師《案例與分析》精講(75)

　　六、估價目的$lesson$

　　為委托人確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產(chǎn)市場價格。

　　七、估價時點

　　二○○四年七月十五日

　　八、價格定義

　　根據(jù)××市現(xiàn)行拆遷政策、法規(guī)，房地產(chǎn)評估有有關(guān)技術(shù)規(guī)范、規(guī)則，以及本項目的具體要求，估價對象作為非住宅的房屋拆遷補償價格包括兩部分，即房屋區(qū)位補償價和地上物補償價。

　　計算公式為：

　　拆遷補償價=區(qū)位價格×K1×K2×K3×建筑面積+地上物補償價區(qū)位價格：依照××市非住宅區(qū)位類別圖及文字說明確定估價對象所在地為七類地區(qū)，估價人員根據(jù)被拆遷房屋的具體區(qū)位狀況，在該類別區(qū)位價格范圍內(nèi)，確定估價對象單位建筑面積的區(qū)位價格系數(shù);

　　K1：為容積率調(diào)整系數(shù)，根據(jù)被拆遷房屋現(xiàn)狀容積率確定;

　　K2：為房屋原用途調(diào)整系數(shù)，根據(jù)被拆遷房屋的實際情況和××市有關(guān)規(guī)定確定;

　　K3：為規(guī)劃用途調(diào)整系數(shù)，按照××市有關(guān)規(guī)定，當(dāng)規(guī)劃用途為市政府確定的市政公益事業(yè)或重點工程時取0.7，其他情況取1.0。

　　地上物補償價：按××市有關(guān)規(guī)定采取成本法，用房屋重置成本結(jié)合成新進行計算。本次評估為估價對象在估價時點的重置成新價，是以估價對象時點即2004年7月15日的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價時點的價格水平，重新建造與估價對象具有同等功能效用并且在相同成新狀態(tài)下的建筑物的正常價格。

　　九、估價依據(jù)

　　⑴ 全國人大常委會、國務(wù)院、建設(shè)部、國土資源部及××市人民政府有關(guān)部門頒布的有關(guān)法律、法規(guī)和政策文件：

　　?《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》【中華人民共和國主席令第29號】;

　　?《中華人民共和國土地管理法》;

　　?《城市房屋拆遷管理條例》【國務(wù)院第305號令】;

　　?《房地產(chǎn)估價規(guī)范》【GB/T50291-1999】;

　　?《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》【建住房(2003)234號】;

　　?《××市城市房屋拆遷管理辦法》【××市人民政府令第87號】;

　　?《××市房屋拆遷評估規(guī)則(暫行)》【×國土房管拆字(2001)1234號】;

　　?《××市非住宅房屋拆遷評估技術(shù)標(biāo)準》【×國土房管拆(2002)646號】;

　　?《××市重置成新價評估技術(shù)標(biāo)準》【×國土房管拆(2003)808號】;

　　?《××市房屋估價辦法》【×房地評字(1996)573號】。

　?、?委托人及產(chǎn)權(quán)人提供的有關(guān)資料：

　　?《關(guān)于建設(shè)拆遷評估作價的通知》(參見附件二);

　　?××舊城改造項目規(guī)劃指標(biāo)(參見附件五);

　　?《估價對象清單》(參見附件三);

　　?估價對象的《房屋所有權(quán)證》(參見附件四);

　　?委托人及產(chǎn)權(quán)人提供的其他資料。

　?、?估價機構(gòu)所掌握的有關(guān)資料，以及估價人員實地勘察、調(diào)查所獲取的資料。

　　十、估價原則

　　在本次拆遷評估中遵循了合法原則、替代原則、公平原則和估價時點原則，達到獨立、客觀、公正。

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