2012年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》精講(71)

　?、?城市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)與方法$lesson$

　　《條例》規(guī)定：“貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定?！备鶕?jù)建設(shè)部印發(fā)的《城市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)指導(dǎo)意見》第十六條“拆遷估價(jià)一般應(yīng)當(dāng)采用市場(chǎng)比較法。不具備采用市場(chǎng)比較法條件的，可以采用其它估價(jià)方法，并在估價(jià)報(bào)告中充分說(shuō)明原因?！辈疬w評(píng)估應(yīng)根據(jù)拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定拆遷補(bǔ)償價(jià)格。因此，拆遷估價(jià)應(yīng)優(yōu)先選用能夠反映市場(chǎng)價(jià)格、模擬市場(chǎng)交易過程、體現(xiàn)客觀價(jià)格的市場(chǎng)比較法。如在一些房地產(chǎn)市場(chǎng)尚不夠發(fā)育的地區(qū)，就難以采用市場(chǎng)法估價(jià)，即使在總體上房地產(chǎn)市場(chǎng)比較發(fā)達(dá)的地區(qū)，在某些情況下市場(chǎng)法也可能不太實(shí)用。對(duì)于特殊用途的被拆遷對(duì)象，如學(xué)校、幼兒園、軍事等公益用房，或被拆遷房屋周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)不完善，不具備采用市場(chǎng)法條件的房地產(chǎn)，可采用其他方法進(jìn)行評(píng)估。由于拆遷估價(jià)目的的特殊性。盡量避免使用收益法、假設(shè)開發(fā)法，可采用成本法對(duì)估價(jià)對(duì)象的拆遷補(bǔ)償價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。

　　在拆遷補(bǔ)償估價(jià)中，各省、市結(jié)合本地實(shí)際情況，以估價(jià)原則、估價(jià)方法理論為基礎(chǔ)，制定了各自的具體辦法。例如：××市政府根據(jù)被拆遷房屋的不同用途、不同結(jié)構(gòu)、不同區(qū)位制定了住宅平房、簡(jiǎn)易樓房、單元成套樓房和非住宅房屋等不同拆遷補(bǔ)償估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)踐證明這些標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)明、實(shí)操性強(qiáng)。估價(jià)人員在××市地區(qū)進(jìn)行拆遷補(bǔ)償估價(jià)則應(yīng)執(zhí)行××市政府及有關(guān)部門制定的估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。市、縣人民政府或者其授權(quán)的部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)交易價(jià)格，至少每年定期公布一次不同區(qū)域、不同用途、不同建筑結(jié)構(gòu)的各類房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格(《城市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)指導(dǎo)意見》第十三條)。

　　拆遷估價(jià)應(yīng)當(dāng)參照類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格和市、縣人民政府或者其授權(quán)部門定期公布的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，結(jié)合被拆遷房屋的房地產(chǎn)狀況進(jìn)行(《城市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)指導(dǎo)意見》第十四條)。針對(duì)一些建設(shè)項(xiàng)目的特殊性，地方政府也往往制定相應(yīng)的規(guī)定，估價(jià)人員在估價(jià)時(shí)必須遵從。

　?、?城市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)實(shí)踐中應(yīng)注意的幾個(gè)問題

　　在拆遷補(bǔ)償估價(jià)實(shí)踐中，應(yīng)特別注意以下幾個(gè)問題：

　　⑴ 拆遷估價(jià)委托人必須合法

　　《條例》第四條明確了拆遷人的合法性：“本條例所稱拆遷人，是指取得房屋拆遷許可證的單位?！薄稐l例》第六條規(guī)定：“拆遷房屋的單位取得房屋拆遷許可證后，方可實(shí)施拆遷?！?/P>

　?、?拆遷估價(jià)對(duì)象必須合法

　?、?《條例》第九條規(guī)定：“拆遷人應(yīng)當(dāng)在房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍和拆遷期限內(nèi)，實(shí)施房屋拆遷。”即估價(jià)對(duì)象應(yīng)為拆遷許可證確定的拆遷范圍內(nèi)的土地和房屋。

　?、?《條例》第二條規(guī)定：“拆遷范圍確定后，拆遷范圍內(nèi)的

　　單位和個(gè)人，不得進(jìn)行下列活動(dòng)：Ⅰ 新建、擴(kuò)建、改建房屋;Ⅱ 改變房屋和土地用途;Ⅲ 租賃房屋?！边`反上述規(guī)定者，則應(yīng)視為估價(jià)對(duì)象不合法。

　?、?拆遷補(bǔ)償估價(jià)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)、估價(jià)目的和估價(jià)時(shí)點(diǎn)

　?、?價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)：為公開市場(chǎng)價(jià)值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。

　?、?估價(jià)目的：根據(jù)《城市房屋拆遷管理辦法》第十一條規(guī)定，拆遷估價(jià)目的統(tǒng)一表述為“為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額而評(píng)估其房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。”

　?、?估價(jià)時(shí)點(diǎn)：一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日。拆遷規(guī)模大、分期分段實(shí)施的，以當(dāng)期(段)房屋拆遷實(shí)施之日為估價(jià)時(shí)點(diǎn)。

　?、?拆遷補(bǔ)償估價(jià)價(jià)格內(nèi)涵

　　根據(jù)《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》第三條，房屋拆遷評(píng)估價(jià)格為被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，不包含搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi)，以及被拆遷房屋內(nèi)自行裝修裝飾的補(bǔ)償金額。搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi)，按照省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補(bǔ)償金額，由拆遷人和被拆遷人協(xié)商確定;協(xié)商不成的，可以通過委托評(píng)估確定。

　?、?幾種特殊產(chǎn)別房屋的估價(jià)

　?、?拆遷估價(jià)對(duì)象為代管產(chǎn)，估價(jià)時(shí)應(yīng)將現(xiàn)狀拍照或攝像存檔，并辦理證據(jù)保全。

　?、?遷估價(jià)中涉及軍產(chǎn)、港澳臺(tái)產(chǎn)、涉外產(chǎn)、宗教、寺廟、文物古跡等應(yīng)將估價(jià)對(duì)象拍照或攝像存檔，并依照有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定辦理。

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