2012年房地產估價師《案例與分析》精講(72)

　?、?拆遷估價的工作方式$lesson$

　?、?拆遷估價前的準備工作

　　拆遷評估是城市房屋拆遷工作的中心環(huán)節(jié)之一，評估是否公正、評估結果是否準確直接影響拆遷當事人的合法權益，進而影響拆遷工作進程，甚至影響社會安定團結。由于拆遷補償評估政策性強、涉及面廣、影響大，因而對估價人員的政策水平、綜合評估及處理復雜評估事務的能力要求較高。估價人員在從事拆遷評估時，必須熟悉掌握國家相關法律、法規(guī)、政策以及當?shù)卣挠嘘P規(guī)定，準確界定拆遷房屋及其所占土地的權益性質，才能做出易于被委托人及其它相關利益主體所接受的評估結果。在評估工作過程中，評估人員作為最早直接接觸被拆遷人的機構，協(xié)調好地方及被拆遷人的關系是后續(xù)拆遷及開發(fā)建設工作的基礎;營造安定、和平、順利的局面是評估人員義不容辭的責任。

　　拆遷評估涉及千家萬戶居民的切身利益，也是他們生活模式出現(xiàn)重要變化的開始，因此要充分理解被拆遷者的心理狀態(tài)，嚴格把握政策和評估技術標準，以熱情、誠懇、細致、周密的工作作風，保持原有安定、平穩(wěn)的局面。評估過程中要針對不同的客戶有針對性地采取不同的措施、策略，才能保證工作的順利進行。熱情服務、嚴禁與被拆遷人發(fā)生沖突、解釋工作有理有據(jù)、維護拆遷人與被拆遷人的合法利益。

　　拆遷估價前要制定嚴密的計劃，并進行估價師的培訓，在入戶前要制作完善的調查表格，并對入戶的估價師進行政策、法規(guī)、知識及工作方式的培訓。

　　⑵ 入戶調查

　　估價人員對被拆遷房屋進行入戶調查，對事先收集的有關被拆遷房屋的坐落、四至、面積、用途、產權等資料進行實地核實，同時親臨現(xiàn)場感受估價對象的位置、周圍環(huán)境、景觀的優(yōu)劣，詳細查勘被拆遷房屋的房屋坐落、區(qū)位、門牌號等;被拆遷房屋的產權人、房屋產別、產權證號、用途、面積等被拆遷房屋的權屬狀況;被拆遷房屋的建筑形式、建筑結構、建成年代、裝修情況、設備情況、使用狀況、建筑面積等的實物形態(tài)，做好實地查勘記錄，拍攝反映被拆遷房屋外觀和內部狀況的影像資料。根據(jù)不同的建筑形式制定相應的調查表格，調查相應的內容。

　?、?被拆遷房屋為平房，需要分別記錄房屋的結構、裝修、設備等情況并拍攝照片，記錄的內容包括：

　　?房屋位置：坐落、區(qū)位、門牌號、房屋棟號等房屋的坐落;

　　?房屋權屬：房屋的產權人、房屋產別、產權證號、用途、面積等被拆遷房屋的權屬狀況;

　　?房屋建筑特點：朝向、間數(shù)、建成年代、屋面、屋架、墻身、門窗、頂棚、地面等房屋的結構情況;

　　?房屋裝修：門套、窗套、墻裙、燈槽、窗簾盒、掛鏡線、隔斷、石材貼面等裝修情況;

　　?設備情況：衛(wèi)生間設備、廚房設備、暖氣、水池、滲井、上下水管、化糞池等設備情況;

　　?附屬設施：門樓、院墻、院地、簡易棚、回水井、防盜門等

　　附屬物情況;

　　?樹木：樹木種類、直徑等樹木情況;

　　?其它需要記錄的項目。

　?、?被拆遷房屋為樓房，需要分別記錄房屋的結構、裝修、設備等情況并拍攝照片，記錄的內容包括：

　　?房屋位置：坐落、區(qū)位、門牌號等被拆遷房屋的具體位置，并拍攝照片，以便區(qū)分不同的被拆遷人;

　　?房屋權屬：產權人、產別、產權證號、用途、面積等被拆遷房屋的權屬狀況;

　　?房屋結構：結構形式，多層磚混結構、框架、高層剪力墻、鋼結構、多層膜板房等結構形式;

　　?建筑特點：房屋層高、建成年代等綜合資料;

　　?建筑材料：粘土磚、空心磚、砌塊、外掛板等墻體類型;

　　?附屬設備：暖氣、中央空調、煤氣、抗震加固等設備、裝修等情況;

　　?其他需要記錄的項目。

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