2012年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》精講(69)

　　第八講 成本法(三)$lesson$

　　一、內(nèi)容提要

　　1、現(xiàn)行商品房?jī)r(jià)格構(gòu)成;

　　2、現(xiàn)行房屋折舊制度;

　　3、現(xiàn)行房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn);

　　4、成本法總結(jié)和運(yùn)用舉例。

　　二、考試要求

　　了解現(xiàn)行商品房?jī)r(jià)格構(gòu)成、現(xiàn)行房屋折舊制度和現(xiàn)行房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)。

　　三、內(nèi)容輔導(dǎo)

　　第六節(jié) 現(xiàn)行商品房?jī)r(jià)格構(gòu)成

　　為便于對(duì)前述成本法中有關(guān)問(wèn)題的理解及實(shí)際應(yīng)用，下面將現(xiàn)行商品房?jī)r(jià)格構(gòu)成的有關(guān)規(guī)定作一綜合介紹。

　　一、商品住宅價(jià)格的構(gòu)成

　　1992年7月20日，國(guó)家物價(jià)局、建設(shè)部、財(cái)政部、中國(guó)人民建設(shè)銀行聯(lián)合頒發(fā)的《商品住宅價(jià)格管理暫行辦法》([1992]價(jià)費(fèi)字382號(hào))規(guī)定：商品住宅價(jià)格應(yīng)以合理成本為基礎(chǔ)，有適當(dāng)利潤(rùn)，結(jié)合供求狀況和國(guó)家政策要求制定，并根據(jù)樓層、朝向和所處地段等因素，實(shí)行差別價(jià)格。商品住宅價(jià)格由下列項(xiàng)目構(gòu)成：

　　1.成本。包括：

　　(1)征地費(fèi)及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)：按國(guó)家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　(2)勘察設(shè)計(jì)及前期工程費(fèi)：依據(jù)批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)概算計(jì)算。

　　(3)住宅建筑、安裝工程費(fèi)：依據(jù)施工圖預(yù)算計(jì)算。

　　(4)住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)和住宅小區(qū)級(jí)非營(yíng)業(yè)性配套公共建筑的建設(shè)費(fèi)：依據(jù)批準(zhǔn)的詳細(xì)規(guī)劃和施工圖預(yù)算計(jì)算;住宅小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施和配套建設(shè)項(xiàng)目按照國(guó)家和省、自治區(qū)、直轄市人民政府頒發(fā)的城市規(guī)劃定額指標(biāo)執(zhí)行。

　　(5)管理費(fèi)：以上述(1)至(4)項(xiàng)之和為基數(shù)的1%-3%計(jì)算。

　　(6)貸款利息：計(jì)入成本的貸款利息，根據(jù)當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)銀行提供的本地區(qū)商品住宅建設(shè)占用貸款的平均周期、平均比例、平均利率和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目具體情況確定。

　　2.利潤(rùn)。以上述成本中(1)至(4)項(xiàng)之和為基數(shù)核定。利潤(rùn)率暫由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。

　　3.稅金。按國(guó)家稅法規(guī)定繳納。

　　4.地段差價(jià)。其征收辦法暫由省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定制定。

　　下列費(fèi)用不計(jì)人商品住宅價(jià)格：(1)非住宅小區(qū)級(jí)的公共建筑的建設(shè)費(fèi)用;(2)住宅小區(qū)內(nèi)的營(yíng)業(yè)性用房和設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。

　　根據(jù)樓層、朝向確定的商品住宅差價(jià)，其代數(shù)和應(yīng)趨近于零。

　　二、經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格的構(gòu)成

　　根據(jù)國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部《關(guān)于印發(fā)經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格管理辦法的通知》(2002年11月17日計(jì)價(jià)格[2002]2503號(hào))的規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用住房實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。制定經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格，應(yīng)當(dāng)與城鎮(zhèn)中低收入家庭經(jīng)濟(jì)承受能力相適應(yīng)，以保本微利為原則，與同一區(qū)域內(nèi)的普通商品住房?jī)r(jià)格保持合理差價(jià)，切實(shí)體現(xiàn)政府給予的各項(xiàng)優(yōu)惠政策。經(jīng)濟(jì)適用住房基準(zhǔn)價(jià)格由開(kāi)發(fā)成本、稅金和利潤(rùn)三部分構(gòu)成。

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