2012年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》精講(68)

　　三、求取建筑物折舊應(yīng)注意的事項$lesson$

　　1、應(yīng)注意估價上的折舊與會計上的折舊的區(qū)別。估價上的折舊注重的是市場價值的真實減損，科學(xué)地說不是折舊，而是“減價修正”;會計上的折舊注重的是原始價值的分?jǐn)?、補償或回收。在會計上，C為資產(chǎn)原值，不隨時間的變化而變化;在估價上，C為重新購建價格，而且是估價時點時的，因此，估價時點不同，C的值也不同。在會計上，資產(chǎn)原值與累計折舊額的差被稱做資產(chǎn)的賬面價值，它無須與市場價值相一致;在估價上，重新購建價格與折舊總額的差被視為資產(chǎn)的實際價值，它必須與市場價值相一致。常常有這種情況：有些房地產(chǎn)，盡管在會計賬目上折舊尚未提足，但估價結(jié)果卻顯示其現(xiàn)時價值已所剩無幾;而有些房地產(chǎn)，盡管在會計賬目上折舊幾乎或早已提足，但估價結(jié)果卻顯示其仍有較大的現(xiàn)時價值。

　　但在房地產(chǎn)估價中，并非所有的建筑物折舊問題都是估價上的折舊，如在收益法中需要扣除的建筑物折舊費和土地攤提費(土地取得費用的攤銷)就屬于會計上的折舊。

　　例題：運用成本法評估舊建筑物價格時，折舊的實質(zhì)是房地產(chǎn)價值的( )

　　A、減損 B、攤銷 C、回收 D、分配

　　答案：A

　　2、應(yīng)注意土地使用權(quán)年限對建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的影響。在實際估價中，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)從建筑物竣工驗收合格之日起計，建造期不應(yīng)計入。另外，由于土地是有限期的使用權(quán)，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命與土地使用權(quán)年限可能不一致，所以，計算建筑物折舊所采用的經(jīng)濟(jì)壽命遇有下列情況時的處理為：

　　(1)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用權(quán)年限而結(jié)束的，應(yīng)按建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命計算折舊。如圖5―1(a)，是在出讓土地使用權(quán)上建造的普通商品住宅，土地使用權(quán)出讓年限為70年，建造期為2年，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為50年，在這種情況下，計算建筑物折舊的經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)為50年，而不是52年或70年。如圖5―1(b)，是一座舊辦公樓，在其建成后10年補辦了土地使用權(quán)出讓，土地使用權(quán)出讓年限為50年，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為45年，在這種情況下，計算建筑物折舊的經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)為45年，而不是35年、50年或60年。

　　2.建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用權(quán)年限而結(jié)束的，應(yīng)按建筑物的實際經(jīng)過年數(shù)加上土地使用權(quán)的剩余年限計算折舊。這樣處理是基于《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十一條“土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國家無償收回”和《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十條“土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國家無償取得”的規(guī)定。而未考慮未來土地使用權(quán)期滿后是否可以續(xù)期，可以續(xù)期的土地使用權(quán)人是否去辦理續(xù)期，以及目前對地上建筑物、其他附著物由國家無償取得存在不同意見等復(fù)雜情況。如圖5―1(c)，是一座在出讓土地使用權(quán)上建造的商場，土地使用權(quán)出讓年限為40年，建造期為3年，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為60年，在這種情況下，計算建筑物折舊的經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)為37年，而不是60年、63年或40年。如圖5―1(d)，是一座舊廠房改造的超級市場，在該舊廠房建成后6年補辦了土地使用權(quán)出讓，土地使用權(quán)出讓年限為40年，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為50年，在這種情況下，計算建筑物折舊的經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)為46年，而不是50年、44年或40年。

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