2012年房地產(chǎn)估價師《案例分析》模擬題(77)

　　(二)成本法估價測算過程$lesson$

　　1.估算土地價格

　　根據(jù)××市基準地價表及基準地價修正法，估價對象土地使用權(quán)出讓期40年的基準地價為每1m2土地面積2860元，由于估價對象土地使用權(quán)從土地使用權(quán)出讓之日至估價時點已經(jīng)過5年，其減價率為5/40=12.5%。則估價對象土地價格為：

　　土地價格=2860×(1-12.5%)×2560

　　=640.64(萬元)

　　2.估算建筑現(xiàn)值

　　建筑物現(xiàn)值=建筑物重置價格-建筑物折舊

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　　根據(jù)××市客觀重置成本及相關因素，估價對象建筑物的重置單價(含紅線內(nèi)市政配套費用、專業(yè)費、利息、利潤)為1290元/m2。則建筑物重置總價為：

　　建筑物重置總價=1290×6611?

　　=852.82(萬元)

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　　根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的規(guī)定，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)非生產(chǎn)用房的耐用年限為60年，殘值率為0。而估價對象建筑物已使用2年，則采用直線折舊法計算的折舊費總額為：

　　建筑物折舊費總額=建筑物重置總價×(1-殘值率)×已使用年限/耐用年限=852.82×(1-0)×2/60? =28.43(萬元)

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　　建筑物現(xiàn)值=852.82-28.43=824.39(萬元)

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