2012年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》精講(75)

　　㈣ 進(jìn)度控制中應(yīng)關(guān)注的因素$lesson$

　　影響工程進(jìn)度的因素很多，需要特別重視的有以下幾方面：

　?、?材料、設(shè)備的供應(yīng)情況。包括各項(xiàng)設(shè)備是否完成，計(jì)劃運(yùn)到日期;各種材料的供貨廠商是否落實(shí)、何時(shí)交貨、檢驗(yàn)及驗(yàn)收辦法等。

　　⑵ 設(shè)計(jì)變更。設(shè)計(jì)的修改往往會(huì)增加工作量，延緩工程進(jìn)度。

　　⑶ 勞動(dòng)力的安排情況。工人過少會(huì)完不成進(jìn)度計(jì)劃中規(guī)定的任務(wù)，而工人過多則會(huì)由于現(xiàn)場(chǎng)工作面不夠而造成窩工，因而也完不成任務(wù)。所以要適當(dāng)安排工人。

　?、?氣象條件。應(yīng)時(shí)刻注意氣象條件，天氣不好(如下雨、下雪)，則安排室內(nèi)施工(如裝修)，天氣晴朗時(shí)，加快室外施工進(jìn)度。

　　三、成本控制

　　工程成本控制是監(jiān)督成本費(fèi)用、降低工程造價(jià)的重要手段。房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤(rùn)來自于租售收入和總開發(fā)成本的差值，而工程成本又是總開發(fā)成本的主要組成部分，所以降低工程成本就能增加開發(fā)商利潤(rùn)。

　　㈠ 成本控制的主要工作內(nèi)容

　　除項(xiàng)目投資決策、設(shè)計(jì)和工程發(fā)包階段的成本控制外，項(xiàng)目施工階段的工程成本控制主要包括如下幾個(gè)方面的工作：

　?、?編制成本計(jì)劃，確定成本控制的目標(biāo)。工程成本費(fèi)用是隨著工程進(jìn)度逐期發(fā)生的，根據(jù)工程進(jìn)度計(jì)劃可以編制成本計(jì)劃。為了便于管理，成本計(jì)劃可分解為五個(gè)方面：①材料設(shè)備成本計(jì)劃;

　?、谑┕C(jī)械費(fèi)用計(jì)劃;③人工費(fèi)成本計(jì)劃;④臨時(shí)工程成本計(jì)劃;

　?、莨芾碣M(fèi)成本計(jì)劃。根據(jù)上述成本計(jì)劃的總和，即能得出成本控制總計(jì)劃。在工程施工中，應(yīng)嚴(yán)格按照成本計(jì)劃實(shí)施。對(duì)于計(jì)劃外的一切開支，應(yīng)嚴(yán)格控制。如果某部分項(xiàng)目有突破成本計(jì)劃的可能，應(yīng)及時(shí)提出警告，并及時(shí)采取措施控制該項(xiàng)成本。

　　⑵ 審查施工組織設(shè)計(jì)和施工方案。施工組織設(shè)計(jì)和施工方案對(duì)工程成本支出影響很大?？茖W(xué)合理的施工組織設(shè)計(jì)和施工方案，能有效地降低工程建設(shè)成本。

　?、?控制工程款的動(dòng)態(tài)結(jié)算。建筑安裝工程項(xiàng)目工程款的支付方式，包括按月結(jié)算、竣工后一次結(jié)算、分段結(jié)算和其他雙方約定的結(jié)算方式等。工程款結(jié)算方式的不同，對(duì)開發(fā)商工程成本支出數(shù)額也有較大影響。從開發(fā)商的角度來說，工程款的支付越向后拖越有利，但承包商也有可能因?yàn)樽陨韷|資或融資能力有限而影響工程質(zhì)量和進(jìn)度。

更多信息請(qǐng)?jiān)L問：房地產(chǎn)估價(jià)師頻道 房地產(chǎn)估價(jià)師論壇

•2012年房地產(chǎn)估價(jià)師考試時(shí)間：10月13、14日
•2012房地產(chǎn)估價(jià)師網(wǎng)上輔導(dǎo)招生簡(jiǎn)章
•2012年全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師考試報(bào)名時(shí)間匯總
•2012年房地產(chǎn)估價(jià)師由黑敬祥等主講