2012年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》精講(59)

　　例5―1：某成片荒地面積2平方公里，取得該荒地的代價(jià)為1.2億元，將其開發(fā)成“五通一平”熟地的開發(fā)成本和管理費(fèi)用為2.5億元，開發(fā)期為3年，貸款年利率為10%，銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤(rùn)分別為可轉(zhuǎn)讓熟地價(jià)格的5.5%和9.5%，開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為60%。試求該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的平均單價(jià)。$lesson$

　　該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的總價(jià)=取得該荒地的總代價(jià)+土地開發(fā)總成本+總管理費(fèi)用+總投資利息+總銷售稅費(fèi)+總開發(fā)利潤(rùn)

　　=取得該荒地的總代價(jià)+土地開發(fā)總成本+總管理費(fèi)用+總投資利息+可轉(zhuǎn)讓熟地的總價(jià)×(銷售稅費(fèi)率+銷售利潤(rùn)率)

　　得出：

　　該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的總價(jià)=(取得該荒地的總代價(jià)+土地開發(fā)總成本+總管理費(fèi)用+總投資利息)÷(1-銷售稅費(fèi)率+銷售利潤(rùn)率)

　　該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的平均單價(jià)=(取得該荒地的總代價(jià)+土地開發(fā)總成本+總管理費(fèi)用+總投資利息)÷(1-銷售稅費(fèi)率+開發(fā)利潤(rùn)率)÷可轉(zhuǎn)讓熟地總面積

　　=(取得該荒地的總代價(jià)+土地開發(fā)總成本+總管理費(fèi)用+總投資利息)÷(1-(銷售稅費(fèi)率+開發(fā)利潤(rùn)率))÷(該荒地總面積×可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率)

　　=[(120000000×(1+10%)3+250000000×(1+10%)1.5)÷{[1-(5.5%+9.5%)]×(2000000×60%)=439.4(元/┫)適用于新建房地產(chǎn)的基本公式

　　在新建房地的情況下，成本法的基本公式為：

　　新建房地價(jià)格=土地取得成本+土地開發(fā)成本+建筑物建造成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤(rùn)

　　在新建建筑物的情況下，上述公式中不含土地取得成本、土地開發(fā)成本及應(yīng)歸屬于土地的管理費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤(rùn)，即：

　　新建建筑物價(jià)格=建筑物建造成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤(rùn)

　　在實(shí)際估價(jià)中應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象和當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，對(duì)上述公式進(jìn)行具體化。

　　四、適用于舊房地產(chǎn)的基本公式

　　在舊房地的情況下，成本法的基本公式為：

　　舊房地價(jià)格=土地的重新取得價(jià)格或重新開發(fā)成本+建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格-建筑物的折舊

　　在上式中，必要時(shí)還應(yīng)扣除由于舊建筑物的存在而導(dǎo)致的土地價(jià)值減損。

　　在舊建筑物的情況下，成本法的基本公式為：

　　舊建筑物價(jià)格=建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格-建筑物的折舊

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