2012年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》精講(58)

　　第三節(jié) 成本法的基本公式$lesson$

　　一、最基本的公式

　　成本法最基本的公式為：

　　積算價(jià)格=重新購(gòu)建價(jià)格―折舊

　　上述公式可針對(duì)下列3類估價(jià)對(duì)象而具體化：(1)新開(kāi)發(fā)的土地;(2)新建的房地產(chǎn)(此處指房地、建筑物兩種情況);(3)舊的房地產(chǎn)(此處指房地、建筑物兩種情況)。

　　新開(kāi)發(fā)的土地和新建的房地產(chǎn)采用成本法估價(jià)一般不扣除折舊，但應(yīng)考慮其工程質(zhì)量、規(guī)劃設(shè)計(jì)、周圍環(huán)境、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況等方面對(duì)價(jià)格的影響而給予適當(dāng)?shù)脑鰷p修正。

　　求取新開(kāi)發(fā)土地的價(jià)格、新建房地產(chǎn)的價(jià)格和舊房地產(chǎn)的重新購(gòu)建價(jià)格的基本步驟是：(1)搞清房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成;(2)估算各構(gòu)成部分的金額;(3)將各構(gòu)成部分的金額累加。

　　二、適用于新開(kāi)發(fā)土地的基本公式

　　新開(kāi)發(fā)土地包括填海造地、開(kāi)山造地、征用農(nóng)地后進(jìn)行“三通一平”等開(kāi)發(fā)的土地，在舊城區(qū)中拆除舊建筑物等開(kāi)發(fā)的土地。在這些情況下成本法的基本公式為：

　　新開(kāi)發(fā)土地價(jià)格=取得待開(kāi)發(fā)土地的成本+土地開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)

　　上述基本公式，在具體情況下又會(huì)有具體形式。如新開(kāi)發(fā)區(qū)土地的分宗估價(jià)公式如下：

　　新開(kāi)發(fā)區(qū)某宗土地的單價(jià)=(取得開(kāi)發(fā)區(qū)用地的總成本+土地開(kāi)發(fā)總成本+總管理費(fèi)用+總投資利息+總銷售稅費(fèi)+總開(kāi)發(fā)利潤(rùn))÷(開(kāi)發(fā)區(qū)用地總面積×開(kāi)發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率)×用途、區(qū)位等因素修正系數(shù)

　　上式中：

　　實(shí)際估算時(shí)通常分為下列3大步驟進(jìn)行：

　　1.計(jì)算開(kāi)發(fā)區(qū)全部土地的平均價(jià)格。

　　2.計(jì)算開(kāi)發(fā)區(qū)可轉(zhuǎn)讓土地的平均價(jià)格。用第一步計(jì)算出的平均價(jià)格除以可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率即是。

　　3.計(jì)算開(kāi)發(fā)區(qū)某宗土地的價(jià)格。將第二步計(jì)算出的平均價(jià)格，根據(jù)宗地的規(guī)劃用途、具體位置、使用年限、建筑容積率等做適當(dāng)?shù)脑鰷p修正即是。

　　對(duì)新開(kāi)發(fā)區(qū)土地的分宗估價(jià)，成本法是一種有效的方法，因?yàn)樾麻_(kāi)發(fā)區(qū)在初期，房地產(chǎn)市場(chǎng)一般還未形成，土地收益也還沒(méi)有。

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