2012年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》精講(100)

　　三、項(xiàng)目合法有效性分析$lesson$

　　根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》及房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的相關(guān)法律、法規(guī)及政府有關(guān)部門的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從項(xiàng)目報(bào)批、土地取得、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)、市場(chǎng)營(yíng)銷、物業(yè)管理等全部環(huán)節(jié)均應(yīng)符合政策法規(guī)的要求，項(xiàng)目方具有合法有效性。該項(xiàng)目已取得北京市計(jì)劃委員會(huì)(現(xiàn)北京市發(fā)展與改革委員會(huì))、北京市建設(shè)委員會(huì)的《關(guān)于開發(fā)建設(shè)曙光地區(qū)農(nóng)村發(fā)行試點(diǎn)工程項(xiàng)目建議書的批復(fù)》、《關(guān)于開發(fā)建設(shè)曙光地區(qū)農(nóng)村改造試點(diǎn)工程可行性研究報(bào)告的批復(fù)》、《關(guān)于確認(rèn)××花園建設(shè)單位的函》、《關(guān)于北京××集團(tuán)部分開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目變更建設(shè)單位的復(fù)函》及《關(guān)于××花園項(xiàng)目建議書(代可研)的批復(fù)》，并已獲得北京市城市規(guī)劃管理局(或北京市規(guī)劃委員會(huì))頒發(fā)的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《審定設(shè)計(jì)方案通知書》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及北京市建設(shè)委員會(huì)頒發(fā)的《建設(shè)工程施工許可證》，并于2001年10月12日與北京市國(guó)土資源和房屋管理局簽定了《北京市國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》，并取得了北京市人民政府頒發(fā)的《國(guó)有土地使用證》，現(xiàn)已取得《商品房預(yù)售許可證》。從目前項(xiàng)目的進(jìn)展情況和已獲得和各項(xiàng)開發(fā)建設(shè)手續(xù)分析，項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)具有合法有效性。

　　四、項(xiàng)目建設(shè)的必要性

　?、?建設(shè)意義

　　××花園位于北京市海淀區(qū)昆玉河西岸，是北京市實(shí)現(xiàn)城市綠化隔離帶的第一個(gè)試點(diǎn)項(xiàng)目――曙光工程之中的住宅建設(shè)項(xiàng)目。曙光工程是北京市政府全力推動(dòng)的城市綠肺工程，位于海淀四季青鄉(xiāng)境內(nèi)，北起板井路(西郊機(jī)場(chǎng)路)，南至市農(nóng)科院蔬菜研究中心，東起藍(lán)靛廠南路，西至四環(huán)路，總占地面積115公頃，綠化率達(dá)64.45;其中曙光花園小區(qū)總規(guī)劃建設(shè)用地29.7公頃，總建筑面積約67.75萬平方米。包括本項(xiàng)目在內(nèi)的曙光花園的開發(fā)建設(shè)對(duì)改善該地區(qū)的環(huán)境狀況起到了積極的作用，在該地區(qū)周邊建設(shè)居住及配套服務(wù)項(xiàng)目是必要的。

　?、?最高最佳使用分析

　　最高最佳使用原則是要說明，項(xiàng)目要以房地產(chǎn)的最高最佳使用為前提。所謂最高最佳使用，是項(xiàng)目的一種最可能的使用，這種最可能的使用是法律上允許、技術(shù)上可能、財(cái)務(wù)上可行，經(jīng)過充分合理的論證，并能給項(xiàng)目帶來最高價(jià)值的使用。衡量、判斷房地產(chǎn)項(xiàng)目是否處于最優(yōu)使用狀態(tài)主要從下列方面：

　　◎ 在法律上允許(規(guī)劃及相差政策法規(guī)許可)的前提下即不受現(xiàn)時(shí)使用狀況的限制，而依照法律規(guī)章、規(guī)劃發(fā)展的方向，按照其可能的最優(yōu)用途使用。該項(xiàng)目已取得北京市計(jì)劃委員會(huì)(現(xiàn)北京市發(fā)展與改革委員會(huì))、北京市建設(shè)委員會(huì)、北京市城市規(guī)劃管理局(或北京市規(guī)劃委員會(huì))、北京市國(guó)土資源和房屋管理局以及北京市人民政府頒發(fā)的相應(yīng)證件和批復(fù)。因此，從目前情況分析，項(xiàng)目符合“在法律上允許”的前提條件。

　　◎ 在技術(shù)上可行即不能把技術(shù)上無法做到的使用當(dāng)作最高最佳使用，要按照房屋建筑工程方面的技術(shù)要求進(jìn)行分析。該項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)由××有限公司設(shè)計(jì)，由北京××建設(shè)工程有限公司和北京市××建筑工程公司承建，其技術(shù)屬于目前國(guó)內(nèi)正常施工的技術(shù)范圍之內(nèi)，不包含在無法實(shí)際操作的設(shè)計(jì)，因此，該項(xiàng)目符合“在技術(shù)上可行”原則。

•2012年房地產(chǎn)估價(jià)師考試時(shí)間：10月13、14日
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•2012年全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師考試報(bào)名時(shí)間匯總
•2012年房地產(chǎn)估價(jià)師由黑敬祥等主講

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