2012年房地產(chǎn)估價師《案例與分析》精講(99)

更新時間：2012-03-02 14:52:43 來源：|0

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　　第二章項目概況評估$lesson$

　　一、項目背景

　　××花園項目位于西三環(huán)與西四環(huán)之間，距西三環(huán)紫竹橋約1000米，距西四環(huán)四季青橋約1200米。在車道溝橋西南側(cè)，昆玉河西岸，東臨昆玉河畔市政綠化帶，南靠彰化路，西接曙光花園望山園，北鄰紫竹院路。

　　××花園位于北京市海淀區(qū)昆玉河西岸，是北京市實現(xiàn)城市綠化隔離帶的第一個試點項目――曙光工程之中的住宅建設(shè)項目。曙光工程是北京市政府全力推動的城市綠肺工程，位于海淀四季青鄉(xiāng)境內(nèi)。

　　二、項目建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模和規(guī)劃設(shè)計方案

　?、?項目名稱：××花園(以下簡稱項目)

　　㈡項目建設(shè)地點：北京市××區(qū)××鄉(xiāng)

　?、?項目建設(shè)規(guī)模

　　規(guī)劃占地面積： 65519.36┫

　　其中：建設(shè)用地面積：65519.36┫

　　規(guī)劃總建筑面積： 166196.72┫

　　其中：地上建筑面積：138967.72┫

　　地下建筑面積： 27229.00┫

　　其中：住宅建筑面積：135206.72┫

　　地上公建建筑面積： 3761.00┫

　　地下公建建筑面積： 1700.00┫

　　地下車庫建筑面積： 19800.00┫

　　人防等建筑面積： 5729.00┫

　　容積率： 2.54

　　建筑高度： 49.95米

　　14層部分檐高38.25米，最高點51米

　　居住總?cè)丝冢?2822人

　　總戶數(shù)： 882戶

　　建筑層數(shù)： 17層局部14層

　　其中：地上 17層

　　地下 2層

　　停車數(shù)量： 550(均為機動車，地下)

　　人均集中綠地面積： 1.70┫

　?、?規(guī)劃設(shè)計方案

　?、?總體規(guī)劃設(shè)計

　　××花園總體布局由5棟住宅弧形板樓錯落有致坐落于綠樹叢中;設(shè)計新穎、造型別致的高檔會所鑲嵌于5棟弧形板樓中間;整體地下車庫位于小區(qū)中央;沿昆玉河方向設(shè)計100米寬、300米長的市政綠化帶及觀景長廊。2#、3#、4#、5#、6#樓為住宅，地下2層，地上14～17層。7#樓為配套公建(會所)，地下2層，地上2層。5棟住宅樓基底圍合范圍內(nèi)為地下車庫，地下1層。

　?、?規(guī)劃設(shè)計特點(略)

　?、?月牙形板樓特點(略)

　　⑷ 會所特點(略)

　?、?庭院設(shè)計

　　⑴ 人車我分流(略)

　?、?區(qū)內(nèi)景觀設(shè)計特點(略)

　　⑶ 植物景觀特色(略)

　?、?“噴泉”主題園林(略)

　　㈥裝修、配套設(shè)施及智能化

　?、?結(jié)構(gòu)部分

　　主體結(jié)構(gòu)：全現(xiàn)澆剪力墻結(jié)構(gòu)與全現(xiàn)澆框架結(jié)構(gòu)。結(jié)構(gòu)層高：住宅地上部分層高為2.85米，地下部分層高為3米。

　　⑵ 裝修部分

　?、偻鈮Υu：愛和陶(TOTO下屬品牌)海潔特(氧化鈦)瓷磚。

　?、趹糸T：德國霍曼公寓門HA-1型雙扇開門產(chǎn)品(兩居室戶型為單扇內(nèi)開門)。

　?、弁獯埃何黠w品牌斷熱冷橋鋁合金靜電粉末噴涂節(jié)能窗。

　?、軕魞?nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)(簡裝)：(略)

　?、?設(shè)備部分

　　包括供水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、燃?xì)庀到y(tǒng)、采暖及熱水爐系統(tǒng)、中央空調(diào)、有線電視系統(tǒng)、衛(wèi)星電視系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、地下車庫設(shè)消防排煙通風(fēng)、煙感、溫感和噴淋系統(tǒng)、樓內(nèi)設(shè)消防正壓送風(fēng)系統(tǒng)、電梯等。

　?、?智能化設(shè)施

　　包括安防系統(tǒng)、信息系統(tǒng)等。

　?、?居住用房戶型設(shè)計

　　××花園項目中住宅面積為135206.72┫,分布在區(qū)內(nèi)2#、3#、4#、5#及6#樓，共有住宅套數(shù)744套。

　　住宅戶型、格局多種，其中：

　　三居室A戶型：銷售面積155～170┫;

　　三居室B戶型：銷售面積167～174┫;

　　三居室C戶型：銷售面積148～152┫;

　　四居室D戶型：銷售面積216～219┫;

　　三居室E戶型：銷售面積165～171┫;

　　兩居室F戶型：銷售面積100～110┫;

　　兩居室G戶型：銷售面積89┫;