2012年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》精講(70)

　?、?簽訂合同$lesson$

　　中標(biāo)通知書發(fā)出后，開發(fā)商和中標(biāo)單位應(yīng)在約定期限內(nèi)就簽訂合同進(jìn)行磋商，雙方就合同條款達(dá)成協(xié)議。簽訂了合同，開發(fā)商的招標(biāo)工作即告圓滿結(jié)束。

　　四、開工申請(qǐng)與審批

　　建設(shè)工程招標(biāo)工作結(jié)束后，開發(fā)商就可以繼續(xù)申請(qǐng)開工許可。為了加強(qiáng)對(duì)建筑活動(dòng)的監(jiān)督管理，維護(hù)建筑市場(chǎng)秩序，保證建筑工程的質(zhì)量和安全，根據(jù)《中華人民共和國(guó)建筑法》，建設(shè)部于1999年發(fā)布了《建筑工程施工許可管理辦法》。根據(jù)該辦法的有關(guān)規(guī)定，在中華人民共和國(guó)境內(nèi)從事各類房屋建筑及其附屬設(shè)施的建造、裝修裝飾和與其配套的線路、管道、設(shè)備的安裝，以及城鎮(zhèn)市政基礎(chǔ)設(shè)施工程的施工，建設(shè)單位在開工前，向工程所在地縣級(jí)以上人民政府建設(shè)行政主管部門(以下簡(jiǎn)稱發(fā)證機(jī)關(guān))申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證。

　?、?申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證應(yīng)具備的條件

　?、?已經(jīng)辦理該建筑工程用地批準(zhǔn)手續(xù)，獲得了《國(guó)有土地使用權(quán)證》和《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。

　?、?城市規(guī)劃區(qū)的建筑工程，已經(jīng)取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。

　?、?施工場(chǎng)地已經(jīng)基本具備施工條件，需要拆遷的，已經(jīng)獲得《拆遷許可證》且拆遷進(jìn)度符合施工要求。

　?、?已經(jīng)通過(guò)招投標(biāo)確定了施工企業(yè)，簽署了施工合同。

　?、?有滿足施工需要的施工圖紙及技術(shù)資料，施工圖設(shè)計(jì)文件已按規(guī)定進(jìn)行了審查。

　?、?有保證工程質(zhì)量和安全的具體措施。施工企業(yè)編制的施工組織設(shè)計(jì)中有根據(jù)建筑工程特點(diǎn)制定的相應(yīng)質(zhì)量、安全技術(shù)措施，專業(yè)性較強(qiáng)的工程項(xiàng)目編制的專項(xiàng)質(zhì)量、安全施工組織設(shè)計(jì)，并按照規(guī)定辦理了工程質(zhì)量、安全監(jiān)督手續(xù)。

　?、?按照規(guī)定應(yīng)該委托監(jiān)理的工程已委托監(jiān)理，并簽署了委托監(jiān)理合同。

　　⑻ 建設(shè)資金已經(jīng)落實(shí)。建設(shè)工期不足一年的，到位資金原則上不得少于工程合同價(jià)的50%，建設(shè)工期超過(guò)一年的，到位資金原則上不得少于工程合同價(jià)的30%。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供銀行出具的到位資金證明，有條件的可以實(shí)行銀行付款保函或者其他第三方擔(dān)保。

　　⑼ 持有人防部門出具的人防施工圖備案回執(zhí)，繳納了按法律有關(guān)規(guī)定需要繳納的費(fèi)用。

　?、?申請(qǐng)辦理施工許可證的程序

　　⑴ 建設(shè)單位向發(fā)證機(jī)關(guān)領(lǐng)取《建筑工程施工許可證申請(qǐng)表》。

　?、?建設(shè)單位持加蓋單位及法定代表人印鑒的《建筑工程施工許可證申請(qǐng)表》，并附《建筑工程施工許可管理辦法》第四條規(guī)定的證明文件，向發(fā)征機(jī)關(guān)提出申請(qǐng)。

　?、?發(fā)證機(jī)關(guān)在收到建設(shè)單位報(bào)送的《建筑工程施工許可證申請(qǐng)表》和所附證明文件后，對(duì)于符合條件的，應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起十五日內(nèi)頒發(fā)施工許可;對(duì)于證明文件不齊全或者失效的，應(yīng)當(dāng)限期要求建設(shè)單位補(bǔ)正，審批時(shí)間可以自證明文件補(bǔ)正齊全后作相應(yīng)順延;對(duì)于不符合條件的，應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起十五日內(nèi)書面通知建設(shè)單位，并說(shuō)明理由。

　?、?建筑工程在施工過(guò)程中，建設(shè)單位或者施工單位發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)重新申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證。

　?、?前期工作的其他環(huán)節(jié)

　　除上述四個(gè)主要環(huán)節(jié)的工作外，房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程的前期工作可能還包括：征地、拆遷、安置、補(bǔ)償;施工現(xiàn)場(chǎng)的水、電、路通和場(chǎng)地平整;市政設(shè)施接駁的談判與協(xié)議;安排短期和長(zhǎng)期信貸;對(duì)擬開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目尋找預(yù)租(售)的客戶;進(jìn)一步分析市場(chǎng)狀況，初步確定目標(biāo)市場(chǎng)、租金或售價(jià)水平;制定項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程的監(jiān)控策略;洽談開發(fā)項(xiàng)目保險(xiǎn)事宜等。

　　上述工作完成后，對(duì)項(xiàng)目應(yīng)再進(jìn)行一次財(cái)務(wù)評(píng)估。因?yàn)榍捌诠ぷ餍枰ㄙM(fèi)一定時(shí)間，而決定開發(fā)項(xiàng)目成敗的經(jīng)濟(jì)特性可能已經(jīng)發(fā)生了變化。所以，明智的開發(fā)商一般在其初始投資分析沒有得到驗(yàn)證，或修訂后的投資分析報(bào)告還沒有形成一個(gè)可行的開發(fā)方案之前，通常不會(huì)輕舉妄動(dòng)。

　　作為一條行業(yè)準(zhǔn)則，開發(fā)商必須時(shí)刻抑制自己過(guò)高的樂(lè)觀態(tài)度，并且保持一種"健康的懷疑"態(tài)度來(lái)對(duì)待其所獲得的專業(yè)咨詢意見。使自己既不期望過(guò)高的租金、售價(jià)水平，也不期望過(guò)低的開發(fā)成本。同時(shí)。開發(fā)商還必須考慮到某些意外事件可能導(dǎo)致的損失。如果開發(fā)商這樣做了，即使他可能會(huì)失去一些投資機(jī)會(huì)，但也會(huì)避免由于盲目決策帶來(lái)的投資失誤。

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