2012年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》精講(66)

　?、?設(shè)計(jì)方案審批階段。開(kāi)發(fā)商應(yīng)自行委托有規(guī)劃設(shè)計(jì)資格的設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)完成不少于2個(gè)方案設(shè)計(jì)，然后持設(shè)計(jì)方案報(bào)審表、項(xiàng)目各設(shè)計(jì)方案的總平面圖(單位建筑l:500、居住區(qū)l:2000，其中一份畫(huà)出用地范圍)、各層平立剖面圖、街景立面圖等(1:100或1:200)、方案說(shuō)明書(shū)及其他相關(guān)資料，向城市規(guī)劃管理部門(mén)提出設(shè)計(jì)方案審批申請(qǐng)，城市規(guī)劃管理部門(mén)接此申請(qǐng)后協(xié)同其他有關(guān)單位審查該詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案并提出修改或調(diào)整意見(jiàn)。之后，開(kāi)發(fā)商根據(jù)審查意見(jiàn)對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行調(diào)整修改，再報(bào)城市管理部門(mén)審批。審批通過(guò)后由城市規(guī)劃管理部門(mén)簽發(fā)"規(guī)劃設(shè)計(jì)方案審批通知書(shū)"。$lesson$

　　⑸ 申請(qǐng)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》階段。開(kāi)發(fā)商需持由城市建設(shè)主管部門(mén)下發(fā)的年度施工任務(wù)批準(zhǔn)文件、工程施工圖紙、工程檔案保證金證明、其它行政主管部門(mén)審查意見(jiàn)和要求取得的有關(guān)協(xié)議(如使用水、電、煤氣、熱力等的協(xié)議)，向城市規(guī)劃管理部門(mén)提出申請(qǐng)，城市規(guī)劃管理部門(mén)接此申請(qǐng)后，將負(fù)責(zé)主持召開(kāi)市政配合會(huì)，組織有關(guān)單位進(jìn)行綜合圖會(huì)簽等工作。最后簽發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。

　　三、建設(shè)工程招標(biāo)

　?、?開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的招標(biāo)方式

　　招標(biāo)方式可以分為公開(kāi)招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可依開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模和復(fù)雜程度選擇招標(biāo)方式。

　?、?公開(kāi)招標(biāo)

　　公開(kāi)招標(biāo)，是指招標(biāo)人以招標(biāo)公告的方式邀請(qǐng)不特定的法人或者其他組織投標(biāo)。進(jìn)行公開(kāi)招標(biāo)時(shí)，開(kāi)發(fā)商或其委托的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)，可通過(guò)海報(bào)、報(bào)刊、廣播、電視等手段，在一定范圍內(nèi)，如全市、全國(guó)，大項(xiàng)目甚至可在全世界公開(kāi)發(fā)布招標(biāo)公告，或直接將招標(biāo)公告寄給具有投標(biāo)潛力的某些公司，以招攬具備相應(yīng)條件而又愿意參加的一切承包商前來(lái)投標(biāo)。

　　公開(kāi)招標(biāo)使開(kāi)發(fā)商有較大的選擇范圍，開(kāi)發(fā)商可以在眾多的投標(biāo)者之間選擇報(bào)價(jià)合理、工期短、信譽(yù)良好的承包商，同他簽訂承包合同，將工程委托他負(fù)責(zé)完成。這種公開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)的方式會(huì)促使承包商努力提高開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)工程的質(zhì)量，縮短工期并降低成本造價(jià)。公開(kāi)招標(biāo)通常適用于工程項(xiàng)目規(guī)模較大、建設(shè)周期較長(zhǎng)、技術(shù)復(fù)雜的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)。此時(shí)開(kāi)發(fā)商不易掌握其造價(jià)和控制工期，因而可以通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)方式，從中選擇提供合理標(biāo)價(jià)和較短工期的承包商作為承包單位。

　　按常規(guī)，開(kāi)發(fā)商公開(kāi)招標(biāo)項(xiàng)目應(yīng)授標(biāo)給最低報(bào)價(jià)者，除非該最低報(bào)價(jià)者的標(biāo)價(jià)是不合理的或根本無(wú)法實(shí)現(xiàn)的。需要說(shuō)明的是，由于開(kāi)發(fā)商審查投標(biāo)者資格及其標(biāo)書(shū)的工作量比較大，所以公開(kāi)招標(biāo)需要經(jīng)歷相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間，招標(biāo)支出費(fèi)用也較高。

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