2012年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》精講(64)

　?、?土地使用權(quán)出讓$lesson$

　　為規(guī)范國(guó)有土地使用權(quán)出讓行為，優(yōu)化土地資源配置，建立公開、公平、公正的土地使用制度，國(guó)土資源部從2002年7月1日開始實(shí)施《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》，從2003年8月1日起施行的《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》。按照這些規(guī)定，商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地，須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓，特殊情況下才允許協(xié)議方式出讓。各種出讓方式的具體界定是：

　?、僬袠?biāo)出讓國(guó)有土地使用權(quán)。是指市、縣人民政府土地行政主管部門(以下簡(jiǎn)稱出讓人)發(fā)布招標(biāo)公告，邀請(qǐng)?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ墓?、法人和其他組織參加國(guó)有土地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定土地使用者的行為。

　?、谂馁u出讓國(guó)有土地使用權(quán)。是指出讓人發(fā)布拍賣公告，由競(jìng)買人在指定時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行公開競(jìng)價(jià)，根據(jù)出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。

　?、蹝炫瞥鲎寚?guó)有土地使用權(quán)。是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布，接受競(jìng)買人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。

　?、軈f(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)。是指國(guó)家以協(xié)議方式將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。該方式僅當(dāng)依照法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定不適合采用招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓時(shí)，方可采用。即"在公布的地段上，同一地塊只有一個(gè)意向用地者的，方可采取協(xié)議方式出讓"，但商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地除外。

　?、?土地使用權(quán)劃撥

　　土地使用權(quán)劃撥，是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，以行政劃撥方式獲取土地使用權(quán)，通常涉及私人參與的城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)項(xiàng)目和國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目的用地。經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房項(xiàng)目用地，目前也通過行政劃撥方式供地。以行政劃撥方式供應(yīng)土地時(shí)，除使用協(xié)議方式外，也逐步開始采用公開招標(biāo)等競(jìng)爭(zhēng)性方式。

　?、?原有劃撥土地上存量房地產(chǎn)土地使用權(quán)

　　對(duì)于原有劃撥土地上的存量房地產(chǎn)，如因企業(yè)改制或兼并收購(gòu)等行為導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)變更時(shí)，需辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)。在不改變土地利用條件的情況下，該類土地使用權(quán)可采用協(xié)議方式獲得，即由土地管理部門代表市政府與土地使用者以土地的公告市場(chǎng)價(jià)格為基準(zhǔn)，經(jīng)過協(xié)商確定土地價(jià)格，采用國(guó)有土地使用權(quán)出讓、租賃、作價(jià)入股或授權(quán)經(jīng)營(yíng)等方式，對(duì)原劃撥國(guó)有土地資產(chǎn)進(jìn)行處置，土地使用者獲得相應(yīng)條件下的土地使用權(quán)。

　?、?與當(dāng)前土地使用權(quán)擁有者合作

　　由于各種各樣的原因，在房地產(chǎn)市場(chǎng)上存在許多擁有土地使用權(quán)的機(jī)構(gòu)，在尋求合作者。因此，對(duì)于擁有資金但缺少土地資源的開發(fā)商來(lái)說，通過土地轉(zhuǎn)讓、公司入股、并購(gòu)或合伙等方式，與當(dāng)前土地使用權(quán)擁有者合作，也是獲得土地使用權(quán)的一種重要的方式。

•2012年房地產(chǎn)估價(jià)師考試時(shí)間：10月13、14日
•2012房地產(chǎn)估價(jià)師網(wǎng)上輔導(dǎo)招生簡(jiǎn)章
•2012年全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師考試報(bào)名時(shí)間匯總
•2012年房地產(chǎn)估價(jià)師由黑敬祥等主講

更多信息請(qǐng)?jiān)L問：