2012年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》精講(43)

　　例題：下面說法錯誤的是( )。$lesson$

　　A、可比實例在成交日期時的價格×(1±價格變動率)期數(shù)=在估價時點時的價格;

　　B、可比實例在成交日期時的價格×(l±價格變動率×期數(shù))=在估價時點時的價格

　　C、可比實例與估價對象房地產(chǎn)價格類型必須相同;

　　D、可比實例必須是正常交易。

　　答案：D

　　例題：可用作交易日期修正的方法有( )

　　A、價格指數(shù)法;

　　B、長期趨勢法;

　　C、價格變動率法;

　　D、經(jīng)驗值法。

　　答案：ABC

　　第七節(jié) 房地產(chǎn)狀況修正

　　一、房地產(chǎn)狀況修正的含義

　　如果可比實例房地產(chǎn)與估價對象房地產(chǎn)本身之間有差異，則還應(yīng)進行房地產(chǎn)狀況修正，因為房地產(chǎn)的價格還反映其本身的狀況。進行房地產(chǎn)狀況修正，是將可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格，調(diào)整為在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格。因此，經(jīng)過了房地產(chǎn)狀況修正后，就將可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格變成了在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格。

　　二、房地產(chǎn)狀況修正的內(nèi)容

　　房地產(chǎn)狀況修正可分為區(qū)位狀況修正、權(quán)益狀況修正和實物狀況修正。在這三個方面的修正中，還可進一步細分為若干因素的修正。進行房地產(chǎn)狀況修正，是比較法的一個難點和關(guān)鍵。

　　(一)區(qū)位狀況修正的內(nèi)容

　　區(qū)位狀況是對房地產(chǎn)價格有影響的房地產(chǎn)區(qū)位因素的狀況。進行區(qū)位狀況修正，是將可比實例房地產(chǎn)在其區(qū)位狀況下的價格調(diào)整為在估價對象房地產(chǎn)區(qū)位狀況下的價格。

　　區(qū)位狀況比較修正的內(nèi)容主要包括：繁華程度、交通便捷程度、環(huán)境景觀、公共設(shè)施完備程度(屬于估價對象以外的部分)、臨路狀況、朝向、樓層等影響房地產(chǎn)價格的因素。

　　例題：區(qū)位狀況比較修正的內(nèi)容包括( )

　　A、交通便捷程度;

　　B、繁華程度;

　　C、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度;

　　D、環(huán)境景觀。

　　答案：ABD

　　(二)權(quán)益狀況修正的內(nèi)容

　　權(quán)益狀況是對房地產(chǎn)價格有影響的房地產(chǎn)權(quán)益因素的狀況。進行權(quán)益狀況修正，是將可比實例房地產(chǎn)在其權(quán)益狀況下的價格，調(diào)整為在估價對象房地產(chǎn)權(quán)益狀況下的價格。

　　權(quán)益狀況比較修正的內(nèi)容主要包括：土地使用年限，城市規(guī)劃限制條件(如容積率)等影響房地產(chǎn)價格的因素。在實際估價中，遇到最多的是土地使用年限修正。

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