2012年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》精講(42)

　　例4―7：某地區(qū)某類房地產(chǎn)2002年4月至10月的價(jià)格指數(shù)分別為99.6，94.7，96.7，105.0，109.2，112.5，118.1(均以上個(gè)月為100)。其中某宗房地產(chǎn)在2002年6月的價(jià)格為2000元/m2，對(duì)其進(jìn)行交易日期修正，修正到2002年10月的價(jià)格為：$lesson$

　　2000×1.05×1.092×1.125×1.181=3046.8(元/┫)

　　房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)率，有逐期遞增或遞減的價(jià)格變動(dòng)率和期內(nèi)平均上升或下降的價(jià)格變動(dòng)率兩種。其中，采用逐期遞增或遞減的價(jià)格變動(dòng)率進(jìn)行交易日期修正的公式為：

　　可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格×(1±價(jià)格變動(dòng)率)期數(shù)=在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格

　　采用期內(nèi)平均上升或下降的價(jià)格變動(dòng)率進(jìn)行交易日期修正的公式為：

　　可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格×(l±價(jià)格變動(dòng)率×期數(shù))=在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格

　　例4―8：評(píng)估某宗房地產(chǎn)2002年9月末的價(jià)格，選取了下列可比實(shí)例：成交價(jià)格3000元/┫，成交日期2001年10月末。另調(diào)查獲知該類房地產(chǎn)價(jià)格2001年6月末至2002年2月末平均每月比上月上漲1.5%，2002年2月末至2002年9月末平均每月比上月上漲2%。

　　對(duì)該可比實(shí)例進(jìn)行交易日期修正，修正到2002年9月末的價(jià)格為：

　　3000×(1+1.5%)4×(1+2%)7=3658(元/┫)

　　例4―9：某個(gè)可比實(shí)例房地產(chǎn)2002年2月1日的價(jià)格為1000美元/┫，該類房地產(chǎn)以人民幣為基準(zhǔn)的價(jià)格變動(dòng)，平均每月比上月上漲0.2%。假設(shè)人民幣與美元的市場(chǎng)匯價(jià)2002年2月1日為1美元=8.26元人民幣，2002年10月1日為1美元=8.29元人民幣。

　　對(duì)該可比實(shí)例進(jìn)行交易日期修正，修正到2002年10月1日的價(jià)格為：

　　1000×8.26×(1+0.2%)8=8393(人民幣元/┫)

　　例4一10：某個(gè)可比實(shí)例房地產(chǎn)2002年2月1日的價(jià)格為1000美元/m2，該類房地產(chǎn)以美元為基準(zhǔn)的價(jià)格變動(dòng)，平均每月比上月下降0.5%。假設(shè)人民幣與美元的市場(chǎng)匯價(jià)2002年2月1日為1美元=8.26元人民幣，2002年10月1日為1美元=8.29元人民幣。

　　對(duì)該可比實(shí)例進(jìn)行交易日期修正，修正到2002年10月1日的價(jià)格為：

　　1000×(1―0.5%)8×8.29=7964(人民幣元/┫)

　　在實(shí)際的交易日期修正中，有下列幾類價(jià)格指數(shù)或價(jià)格變動(dòng)率可供選用：

　　(1)一般物價(jià)指數(shù)或變動(dòng)率;

　　(2)建筑造價(jià)指數(shù)或變動(dòng)率;

　　(3)建筑材料價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率;

　　(4)建筑人工費(fèi)指數(shù)或變動(dòng)率;

　　(5)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率。

　　房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率又可細(xì)分為：

　　(1)全國房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率;

　　(2)某地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率;

　　(3)全國某類房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率;

　　(4)某地區(qū)某類房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率。

　　至于具體應(yīng)選用哪種價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率進(jìn)行交易日期修正，要看具體的估價(jià)對(duì)象和有關(guān)情況。從理論上講，由于房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)能全面反映引起房地產(chǎn)價(jià)格變化的因素，因此，宜選用房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率。

　　但嚴(yán)格來說，又不是任何類型的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率都 可以采用。最適用的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率，是可比實(shí)例所在地區(qū)的同類房地產(chǎn)的價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率。

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