2012年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》精講(68)

　　二、征地和房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)的分類$lesson$

　　根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第二條：中華人民共和國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。根據(jù)原始土地的性質(zhì)及征收、規(guī)劃用途，征地和房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)

　　可分為以下三種情況：

　?、?征收城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體所有土地的補(bǔ)償估價(jià)，是指在將集體所有的土地，經(jīng)依法征收轉(zhuǎn)為國(guó)有土地的過(guò)程中，對(duì)被征收集體所有土地的補(bǔ)償價(jià)格進(jìn)行的評(píng)估。征地估價(jià)應(yīng)根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》以及當(dāng)?shù)刂贫ǖ膶?shí)施辦法和其他有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。

　?、?征收城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體所有土地上房屋及附著物的拆遷補(bǔ)償估價(jià)，是征用集體土地時(shí)對(duì)被拆遷房屋及附著物貨幣補(bǔ)償價(jià)格的評(píng)估。

　　拆遷集體所有土地上的房屋的補(bǔ)償估價(jià)應(yīng)根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》，參照《城市房屋拆遷管理?xiàng)l件》、《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》以及當(dāng)?shù)卣贫ǖ牟疬w管理及拆遷評(píng)估的實(shí)施細(xì)則，有些地區(qū)還專門制定了集體土地房屋(或宅基地)的拆遷估價(jià)辦法。

　?、?城市房屋拆遷估價(jià)，是指為確定城市國(guó)有土地上被拆遷房屋及附著物(土地和房屋或房屋)貨幣補(bǔ)償金額，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，對(duì)其房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行的評(píng)估。城市房屋拆遷估價(jià)應(yīng)根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》以及當(dāng)?shù)卣贫ǖ牟疬w管理及拆遷評(píng)估的實(shí)施細(xì)則。

　　三、征地和房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)的法律法規(guī)

　?、?《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》(中華人民共和國(guó)主席令第29號(hào));

　?、?《中華人民共和國(guó)土地管理法》(中華人民共和國(guó)主席令第8號(hào));

　?、?《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》(中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院第305號(hào)令);

　?、?建設(shè)部關(guān)于貫徹《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的通知(建住房[2001]16l號(hào));

　　⑸ 建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》的通知(建住房[2003]234號(hào));

　?、?各省、自治區(qū)、直轄市依據(jù)以上法律法規(guī)制定的相關(guān)地方性法規(guī)規(guī)定。

　　四、征地補(bǔ)償估價(jià)

　?、?征地補(bǔ)償估價(jià)對(duì)象

　　“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地”;“國(guó)有土地包括國(guó)家所有的土地和國(guó)家征用的原屬于農(nóng)民集體所有的土地”。(《土地管理法》第四十三條)。在集體所有的農(nóng)業(yè)用地中，依使用情況可分為：宅基地、菜地、糧田地、魚塘地、藕塘地、果園地、苗圃地、葦塘地、砂石地、林地、積肥場(chǎng)地、場(chǎng)院地、牧場(chǎng)地、草原地等。農(nóng)地地上附著物包括：農(nóng)田基礎(chǔ)設(shè)施、樹(shù)木、青苗、墳?zāi)沟取＜w所有的農(nóng)業(yè)用地及其地上附著物為征地補(bǔ)償估價(jià)對(duì)象。

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