2012年房地產(chǎn)估價師《案例與分析》精講(64)

　　【案例2-5】$lesson$

　　××房地產(chǎn)保險估價技術(shù)報告

　　㈠ 實物權(quán)益狀況因素分析

　　估價對象為××省建筑物資供應(yīng)運輸公司所有的××市民主路484號房地產(chǎn)中第11棟建筑物，其建筑面積588.81┫。估價對象房地產(chǎn)為房屋所有權(quán)證“××房自字第05-1887號”所載第11棟建筑物，估價人員現(xiàn)場勘察，該房屋已于2004年4月30日下午2點50分被火燒毀，火勢于當日晚上10點基本熄滅，經(jīng)過幾個小時的焚燒，屋頂被燒壞，大部分墻體已坍塌，房屋在被火燒之前作為商業(yè)門面經(jīng)營建筑材料，是經(jīng)廠房改建而成的，投保用途系生產(chǎn)用房(大修車間)，磚混結(jié)構(gòu)，高一層，建筑面積588.81┫，室內(nèi)外未經(jīng)二次裝修，水泥地面，墻面普通抹灰。

　?、?區(qū)位狀況因素分析

　　××省建筑物資供應(yīng)運輸公司所有的房屋位于××市民主路484號，東臨市建二公司，南臨舒家街，西臨鐵路干線，北臨交通主干道民主路。地上建筑物共16棟，總建筑面積8561.01┫(不含新建未確認產(chǎn)權(quán)的房屋)，用地面積14085.19┫。該地區(qū)交通便捷，距××火車站、××長途汽車站只需幾分鐘車程，道路通達，各項配套服務(wù)設(shè)施齊全。

　?、?市場背景分析：(略)

　?、?最高最佳使用分析：(略)

　　㈤ 估價方法選用

　　因房地產(chǎn)保險主要是對建筑物的保險，土地由于具有不可毀滅性，故房地產(chǎn)保險中的估價主要是對地上建筑物的估價。建筑物不能脫離土地而獨立存在，影響建筑物和土地的市場價值的一些共同因素，在地產(chǎn)估價時大都已經(jīng)考慮了，如地理位置、用途、環(huán)境等，那么在建筑物估價時就不應(yīng)重復(fù)考慮?；谏鲜隼碛?，本次估價選用成本法進行測算。

　?、?估價測算過程

　　⑴ 房屋火災(zāi)前價值

　?、?重新建造完全價值

　　房屋所有權(quán)證顯示，房屋系磚混二等，始建于1986年，高一層，建筑面積588.81┫，按照××市現(xiàn)行房屋重置價格標準，房屋重置完全價為500元/┫。

　?、?新舊程度的判定

　　建筑物的折舊是指建筑物因時間經(jīng)過所造成的損耗，估價對象投保用途作生產(chǎn)用房(大修車間)，綜合建筑物的潛在因素、施工年代、使用狀況及維修等多項因素對成新率的影響，估價人員采用綜合判斷法確定建筑物的成新率，依據(jù)公式：成新率=A1×[尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)]+A2×完損等級評定系數(shù)+A3×綜合判定系數(shù)式中A1、A2、A3為加權(quán)系數(shù)，A1、A2取0.3，A3取0.4，尚可使用年限取22年，已使用年限為18年，完損等級評定系數(shù)為0.45，綜合判定系數(shù)為0.45。新舊程度=0.3×[22/(18+22)]+0.3×0.45+0.4×0.45=48%

　?、?房屋火災(zāi)前價值計算

　　依據(jù)公式：

　　房價=(房屋重置價×新舊程度)×(1+各項調(diào)節(jié)系數(shù))×建筑面積式中各項調(diào)節(jié)系數(shù)為基礎(chǔ)、層高、跨度等多項因素的綜合值。房屋火災(zāi)前價值=(500×48%)×(1+5%)×588.81=14.84(萬元)

　　⑵ 房屋火災(zāi)后殘余價值

　　房屋殘值是殘余舊料價值。根據(jù)委托人提供的現(xiàn)場清理資料，該房屋頂燒塌，門窗全部焚毀，屋架嚴重變形，現(xiàn)場清后，剩下磚約7600塊，扣除折舊后計760元，廢鐵變賣500元，房屋火災(zāi)后殘余價值為l260元。

　?、?估價結(jié)果確定

　　根據(jù)××市房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況及估價人員所掌握的資料來看，上述測算結(jié)果基本上符合實際情況，最終確定火災(zāi)損失為：房屋火災(zāi)前價值-火災(zāi)后殘余價值=14.84-0.13=14.71(萬元)大寫：人民幣壹拾肆萬柒仟壹佰元整。

•2012年房地產(chǎn)估價師考試時間：10月13、14日
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