2012年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》精講(36)

　　(五)統(tǒng)一面積單位$lesson$

　　在面積單位方面，中國大陸通常采用平方米(土地的面積單位有時(shí)還采用公頃、畝)，美國、英國和中國中國香港習(xí)慣采用平方英尺，日本、韓國和中國中國臺灣一般采用坪。它們之間的換算如下：

　　平方米下的價(jià)格=畝下的價(jià)格÷666.67

　　平方米下的價(jià)格=公頃下的價(jià)格÷10000

　　平方米下的價(jià)格=平方英尺下的價(jià)格×10.764

　　平方米下的價(jià)格=坪下的價(jià)格×0.303

　　例：搜集有甲、乙兩宗交易實(shí)例，甲交易實(shí)例的建筑面積200 ，成交總價(jià)80萬元人民幣，分三期付款，首期付16萬元人民幣，第二期于半年后付32萬元人民幣，余款32萬元人民幣于一年后付清。乙交易實(shí)例的使用面積2500平方英尺，成交總價(jià)15萬美元，于成交時(shí)一次付清。如果選取此兩宗交易實(shí)例為可比實(shí)例，則一般在進(jìn)行有關(guān)的修正之前應(yīng)先做如下處理：

　　1.統(tǒng)一付款方式。如果以在成交日期時(shí)一次付清為基準(zhǔn)，假設(shè)當(dāng)時(shí)人民幣的年利率為8%，則：

　　乙總價(jià)=15(萬美元)

　　2.統(tǒng)一化為單價(jià)。則：

　　甲單價(jià)=764220÷200=3821.1(元人民幣/平方米?建筑面積)

　　乙單價(jià)=150000÷2500=60(美元/平方英尺?使用面積)

　　3.統(tǒng)一幣種和貨幣單位。如果以人民幣元為基準(zhǔn)，則需要將乙交易實(shí)例的美元換算為人民幣元。假沒乙交易實(shí)例成交當(dāng)時(shí)的人民幣與美元的市場匯價(jià)為1美元=8.3元人民幣，則：

　　甲單價(jià)：3821.1(元人民幣/平方米?建筑面積)

　　乙單價(jià)=60×8.3=498(元人民幣/平方英尺?使用面積)

　　4.統(tǒng)一面積內(nèi)涵。如果以建筑面積為基準(zhǔn)，另通過調(diào)查得知該類房地產(chǎn)的建筑面積與使用面積的關(guān)系為1平方米建筑面積=0.75平方米使用面積，則：

　　甲單價(jià)=3821.1(元人民幣/平方米?建筑面積)

　　乙單價(jià)=498×0.75=373.5(元人民幣/平方英尺?建筑面積)

　　5.統(tǒng)一面積單位。如果以平方米為基準(zhǔn)，由于1平方米=10.764平方英尺，則：

　　甲單價(jià)=3821.1(元人民幣/平方米?建筑面積)

　　乙單價(jià)=373.5×10.764=4020.4(元人民幣/平方米?建筑面積)

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