2012年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》精講(34)

　　交易實例及其內容的真實性、可靠性，是提高估價精度的一個基本保證。對于搜集到的每個交易實例、每項內容，都應進行查證核實，以做到準確無誤。$lesson$

　　作為房地產(chǎn)估價機構和估價人員，應當建立房地產(chǎn)交易實例庫，這是從事房地產(chǎn)估價的一項基礎性工作。交易實例庫的建立可通過制作成交易實例卡片，分門別類存放;或將搜集到的交易實例分門別類存人計算機中，這樣有利于保存和在需要時查找、調用。

　　第三節(jié) 選取可比實例

　　雖然估價人員搜集和積累的交易實例或房地產(chǎn)交易實例庫中存放的交易實例較多，但針對某一具體的估價對象、估價目的和估價時點來說，有些交易實例并不適用。因此，需要從中選擇符合一定條件的交易實例作為估價中用于參照比較的交易實例。這些用于參照比較的交易實例，稱為可比實例。

　　可比實例選取得恰當與否，直接影響到比較法評估出的價格的準確性，因此應特別慎重。選取的可比實例應符合4個方面的要求：(1)區(qū)位、權益和實物狀況均與估價對象的相同或相近，即為估價對象的類似房地產(chǎn);(2)交易類型與估價目的吻合;(3)成交日期與估價時點接近;(4)成交價格為正常價格或可修正為正常價格。

　　在實際選取時，上述四個方面可具體化為下列8點：

　　1.可比實例所處的地區(qū)應與估價對象所處的地區(qū)相同，或是在同一供求范圍內的類似地區(qū)。

　　2.可比實例的用途應與估價對象的用途相同。這里的用途主要指大類用途，如果能做到小類用途也相同則更好。大類用途一般分為：(1)居住;(2)商業(yè);(3)辦公;(4)旅館;(5)工業(yè);(6)農業(yè)等。

　　3.可比實例的建筑結構應與估價對象的建筑結構相同。這里的建筑結構主要指大類建筑結構，如果能做到小類建筑結構也相同則更好。大類建筑結構一般分為：(1)鋼結構;(2)鋼筋混凝土結構;(3)磚混結構;(4)磚木結構;(5)簡易結構。

　　4.可比實例的規(guī)模應與估價對象的規(guī)模相當。

　　5.可比實例的權利性質應與估價對象的權利性質相同，當兩者不相同時，一般不能作為可比實例。

　　6.可比實例的交易類型應與估價目的吻合。交易類型主要有土地使用權協(xié)議出讓、一般買賣、租賃、征用等。為抵押、抵債目的的估價，應選取一般買賣的交易實例為可比實例。

　　7.可比實例的成交日期應與估價時點接近。交易實例的成交日期與估價時點相隔一年以上的不宜采用，因為難以進行交易日期修正，即使修正也可能出現(xiàn)較大偏差。

　　8.可比實例的成交價格應是正常成交價格，或可修正為正常成交價格。

　　上述選取可比實例時，一般是指估價對象為土地的，應選取類似土地的交易實例;為建筑物的，應選取類似建筑物的交易實例;為房地的，應選取類似房地的交易實例。

　　選取可比實例還有所謂“分配法”，其內容如下：如果估價對象為單獨的土地或單獨的建筑物，但缺少相應的交易實例，而有土地與建筑物合成體的交易實例時，則可將此土地與建筑物合成體及其成交價格予以分解，提取出與估價對象同類型部分的房地產(chǎn)及其價格，再以此為可比實例。例如，估價對象為土地，但在其所在地區(qū)或同一供求范圍內的類似地區(qū)中，沒有類似土地的單獨交易實例，而有包含與該土地同類型土地的房地交易實例時，則可從該房地成交價格中扣除建筑物價格，剩余部分為土地價格，此土地便可作為可比實例。然后再對該土地價格進行適當?shù)男拚?，即可求得估價對象土地的價格。

　　選取可比實例的數(shù)量從理論上講是越多越好，但是，如果要求選取的數(shù)量過多，一是可能由于交易實例缺乏而難以做到，二是后續(xù)進行比較修正的工作量大，所以，一般要求選取3個以上(含3個)、10個以下(含10個)的可比實例即可。

　　例題：下列說法正確的是( )

　　A、可比實例肯定是交易實例; B、交易實例肯定是可比實例;

　　C、可比實例不一定是交易實例; D、交易實例不一定是可比實例。

　　答案：AD

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