2012年房地產估價師《理論與方法》精講(32)

更新時間：2012-03-21 13:41:47 來源：|0

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　　比較法(一)$lesson$

　　一、內容要求

　　1、比較法的基本原理;

　　2、搜集交易實例;

　　3、選取可比實例;

　　4、建立價格可比基礎;

　　5、交易情況修正。

　　二、考試要求

　　1、熟悉比較法的基本原理，搜集交易實例和選取可比實例;

　　2、掌握建立價格可比基礎、交易情況修正。

　　三、內容輔導

　　第四章比較法

　　第一節(jié) 比較法的基本原理

　　一、比較法的概念和理論依據

　　比較法是將估價對象與在估價時點的近期有過交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的成交價格做適當?shù)男拚?，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。

　　比較法的理論依據是房地產價格形成的替代原理。

　　正是因為在房地產價格形成中有替代原理的作用，所以在進行房地產估價時，估價對象的未知價格可以通過類似房地產的已知成交價格來求取。

　　二、比較法適用的對象和條件

　　比較法適用的對象是具有交易性的房地產，如房地產開發(fā)用地、普通商品住宅、高檔公寓、別墅、寫字樓、商場、標準工業(yè)廠房等。而對于那些很少發(fā)生交易的房地產，如特殊工業(yè)廠房、學校、古建筑、教堂、寺廟、紀念館等，則難以采用比較法估價。

　　比較法適用的條件是在同一供求范圍內存在著較多的類似房地產的交易。

　　另外，在比較法估價中需要進行交易情況、交易日期、房地產狀況(包括區(qū)位狀況、權益狀況和實物狀況三方面)的修正，這些修正有的很難采用量化的計算公式，需要估價人員依靠其廣博的知識、豐富的經驗和對當?shù)胤康禺a市場行情、交易習慣等的深入了解才能作出。如果不由知識廣博、經驗豐富，且對估價對象所在地的房地產市場行情和交易習慣等有相當了解的估價人員進行估價則很難期待合理運用這種估價方法得出正確的估價結果。

　　比較法的原理和技術，也可以用于其他估價方法中有關參數(shù)的求取，如經營收入、成本費用、空置率、資本化率、開發(fā)經營期等。

　　例題：與比較法關系最為密切的房地產價格形成原理是( )

　　A、均衡原理; B、預期原理; C、競爭原理; D、替代原理。

　　答案：D

　　三、比較法的操作步驟

　　運用比較法估價一般分為下列7個步驟進行：

　　1.搜集交易實例;

　　2.選取可比實例;

　　3.建立價格可比基礎;

　　4.進行交易情況修正;

　　5.進行交易日期修正;

　　6.進行房地產狀況修正;