2012年房地產估價師《案例與分析》精講(55)

　　估價對象使用情況 表2-19$lesson$

　　位置

　　功能

　　首層

　　接待大廳、××旅行社

　　二層

　　宴會廳、××中餐廳、××大廳、××制衣、××夜總會

　　三層

　　大堂/商品部、××齋、××西餐廳、××館/×撈飯館、

　　××行、會議中心、總機房

　　四層

　　設備管道層

　　五層

　　康樂中心

　　游泳池

　　網球場

　　健身房

　　美容美發(fā)

　　棋牌室

　　臺球室

　　五～九層

　　客房

　　B1

　　保齡球館、××食苑、××夜總會、×桑拿中心、員工餐

　　廳、員工之家、食品庫

　　B2

　　停車場(88個車位)、設備用房、庫房、培訓室、洗衣房

　　室外地上停車場

　　24個車位

　　該飯店擁有單、雙人標準客房、豪華單、雙人客房、行政套房、外交套房、××套房和總統套房共396間(套)。房間配有中央空調系統、安全消防系統、IDD、冰箱、音響、私人保險柜、高速DDN專線、衛(wèi)星及閉路電視等設施，商務客房提供無限網絡工作站、傳真、VOD點播系統等服務。2001年平均入住率為70%～80%，2002年與上年持平。

　　該飯店的營業(yè)收入有個起伏增長的曲線，隨著增長率提高，且運營成本率降低，經營逐步好轉。1994年以前為4000～7000萬元;1995～1997達11000萬元以上;1998～2000年為10000～9000萬元;2001年為13100萬元，根據目前經營狀況，預計2002年的營業(yè)收入比上年增長10%以上。在××市各大飯店綜合指數排名中名列前10名內。

　　估價對象為五星級酒店，目前已投入使用約11年，由于建筑及裝修質量較高，維護及使用狀況良好，1998～2001年完成裝修改造，各部位基本上無較大磨損。估價對象的市政條件完善，所需上水、生活熱水、雨水、污水、供電、中央空調、供氣、通訊等市政條件已具備，在時間和用量上可以滿足項目需求。

　　⑵ 該大廈的建筑技術經濟指標

　　依據委托人提供的含有估價對象的《國有土地使用權證》、《房屋所有權證》及建筑施工平面圖：估價對象土地使用權面積：8048.23┫估價對象總建筑面積：49977.62┫

　　其中：地上：39830┫

　　地下：10147.62┫

　　層數：地上9層、地下2層

　　結構類型：框架剪力墻

　　容積率：6.21

　　其中地上：4.95

　　停車位：地上24個，地下88個。

　　多功能建筑面積表 表2-20

　　項目

　　(面積單位:┫)

　　合計

　　其 中

　　客房

　　餐飲

　　康樂

　　出租

　　車庫

　　附房及設備用房

　　總建筑面積

　　49977.62

　　396間

　　1200人

　　8家

　　112個

　　5863.34

　　地上1～9層

　　39830

　　27844

　　5589

　　2453

　　1795

　　1261

　　887.72

　　地下1～2層

　　10147.62

　　1023

　　1781

　　2368

　　4975.62

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