2012年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》精講(26)

　　(十六)、補(bǔ)地價$lesson$

　　補(bǔ)地價是指需要補(bǔ)交給政府的一筆地價。需要補(bǔ)地價的情形主要有下列四種：(1)更改原出讓土地使用權(quán)時規(guī)定的用途;(2)增加原出讓土地使用權(quán)時規(guī)定的容積率;(3)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán);(4)出讓的土地使用權(quán)期滿后續(xù)期。

　　對于改變用途來說，補(bǔ)地價的數(shù)額通常等于改變用途后與改變用途前的地價的差額，即：補(bǔ)地價=改變用途后的地價-改變用途前的地價

　　對于增加容積率來說，補(bǔ)地價的數(shù)額可以用下列公式計算：

　　補(bǔ)地價(單價)=[(增加后的容積率-原容積率)÷原容積率] ×原容積率下的地價

　　或者補(bǔ)地價(單價)=(增加后的容積率-原容積率)×原樓面地價

　　補(bǔ)地價(總價)=補(bǔ)地價(單價)×土地總面積

　　例題：補(bǔ)地價=[(增加后的容積率-原容積率)÷( )]×原容積率下的地價

　　A、土地總面積; B、增加后的容積率; C、原容積率; D、建筑面積

　　答案：C

　　地產(chǎn)估價理論與方法第3講:房地產(chǎn)估價原則(2004)

　　一、內(nèi)容提要

　　1、合法原則;2、最高最佳使用原則;3、替代原則;4、估價時點原則;5、公平原則。

　　二、考試要求

　　1、熟悉房地產(chǎn)估價原則的含義和重要性;2、掌握合法原則、最高最佳使用原則、替代原則、估價時點原則、公平原則的含義和內(nèi)容。

　　三、內(nèi)容輔導(dǎo)

　　第三章 房地產(chǎn)估價原則

　　人們在房地產(chǎn)估價的反復(fù)實踐和理論探索中，逐漸認(rèn)識了房地產(chǎn)價格形成和運動的客觀規(guī)律，在此基礎(chǔ)上總結(jié)出了一些簡明扼要的、在估價活動中應(yīng)當(dāng)遵循的法則或標(biāo)準(zhǔn)。這些法則或標(biāo)準(zhǔn)就是房地產(chǎn)估價原則。

　　對房地產(chǎn)估價總的要求是獨立、客觀、公正，這應(yīng)作為房地產(chǎn)估價的最高原則。同時在具體估價作業(yè)中應(yīng)當(dāng)遵循的原則主要有5項：(1)合法原則;(2)最高最佳使用原則;(3)替代原則;(4)估價時點原則;(5)公平原則。

　　房地產(chǎn)估價原則是使不同的估價人員對估價的基本前提具有認(rèn)識上的一致性，對同一估價對象在同一估價目的、同一估價時點下的估價結(jié)果具有近似性。每一位估價人員都應(yīng)正確地理解房地產(chǎn)估價原則，以此作為估價時的指南。

　　第一節(jié) 合法原則

　　合法原則要求房地產(chǎn)估價應(yīng)以估價對象的合法權(quán)益為前提進(jìn)行。

　　房地產(chǎn)估價為什么要遵循合法原則?我們在第一章中曾指出，兩宗實物狀況相同的房地產(chǎn)，如果權(quán)益不同，價值可能有很大的不同。但是在估價時，估價對象的權(quán)益不是委托人或估價人員可以隨意假定的，必須有合法的依據(jù)。

　　合法權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等方面。遵循合法原則，具體來說應(yīng)當(dāng)做到下列幾點：

　　1.在合法產(chǎn)權(quán)方面，應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬證書和有關(guān)證件為依據(jù)?，F(xiàn)行的土地權(quán)屬證書有《國有土地使用證》、《集體土地所有證》、《集體土地使用證》和《土地他項權(quán)利證明書》四種，房屋權(quán)屬證書有《房屋所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)證》和《房屋他項權(quán)證》三種。當(dāng)縣級以上地方人民政府由一個部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)房產(chǎn)管理和土地管理工作的，可能制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書。統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書有《房地產(chǎn)權(quán)證》、《房地產(chǎn)共有權(quán)證》和《房地產(chǎn)他項權(quán)證》三種。在合法產(chǎn)權(quán)方面具體來說包括：農(nóng)民集體所有的土地不能當(dāng)做國家所有的土地來估價，行政劃撥的土地不能當(dāng)做有償出讓的土地來估價，臨時用地不能當(dāng)做長久用地來估價，違法占地不能當(dāng)做合法占地來估價，臨時建筑不能當(dāng)做永久建筑來估價，違法建筑不能當(dāng)做合法建筑來估價，產(chǎn)權(quán)有爭議的房地產(chǎn)不能當(dāng)做產(chǎn)權(quán)無爭議的房地產(chǎn)來估價，手續(xù)不完備的房地產(chǎn)不能當(dāng)做手續(xù)完備的房地產(chǎn)來估價，部分產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)不能當(dāng)做完全產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)來估價，

　　共有的房地產(chǎn)不能當(dāng)做獨有的房地產(chǎn)來估價，等等。

　　例題：現(xiàn)行的土地權(quán)屬證書有( )

　　A、《國有土地所有證》; B、《國有土地使用證》;

　　C、《集體土地所有證》; D、《集體土地使用證》。

　　答案：BCD

•2012年房地產(chǎn)估價師考試時間：10月13、14日
•2012房地產(chǎn)估價師網(wǎng)上輔導(dǎo)招生簡章
•2012年全國房地產(chǎn)估價師考試報名時間匯總
•2012年房地產(chǎn)估價師由黑敬祥等主講

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