2012年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》精講(21)

　　五、市場調(diào)節(jié)價、政府指導(dǎo)價和政府定價$lesson$

　　市場調(diào)節(jié)價、政府指導(dǎo)價和政府定價是一組與政府對價格管制或干預(yù)的程度有關(guān)的價格。

　　市場調(diào)節(jié)價是指由經(jīng)營者自主制定，通過市場競爭形成的價格。對于實行市場調(diào)節(jié)價的房地產(chǎn)，由于經(jīng)營者可以自主確定價格，所以，估價應(yīng)依據(jù)市場供求狀況進行。

　　政府指導(dǎo)價是指由政府價格主管部門或者其他有關(guān)部門，按照定價權(quán)限和范圍規(guī)定基準價及其浮動幅度，指導(dǎo)經(jīng)營者制定的價格。對于實行政府指導(dǎo)價的房地產(chǎn)，估價結(jié)果不得超出政府指導(dǎo)價規(guī)定的幅度。

　　政府定價是指由政府價格主管部門或者其他有關(guān)部門，按照定價權(quán)限和范圍制定的價格。對于實行政府定價的房地產(chǎn)，估價結(jié)果應(yīng)以政府定價為準。

　　政府對價格的干預(yù)，還有最高限價和最低限價。對于最高限價的房地產(chǎn)，估價結(jié)果不得超過其最高限價;對有最低限價的房地產(chǎn)，估價結(jié)果不得低于其最低限價。

　　政府對價格的干預(yù)還有規(guī)定成本構(gòu)成或利潤率等，如規(guī)定新建的經(jīng)濟適用住房出售價格實行政府指導(dǎo)價，按保本微利原則確定。

　　其中經(jīng)濟適用住房的成本包括征地和拆遷補償安置費、勘察設(shè)計和前期工程費、建筑安裝工程費、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(含小區(qū)非營業(yè)性配套公建費)、管理費、貸款利息和稅金等7項因素，利潤控制在3%以下。

　　對于這類房地產(chǎn)，估價也應(yīng)依據(jù)這些規(guī)定進行。

　　六、基準地價、標定地價和房屋重置價格

　　基準地價、標定地價和房屋重置價格是《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》提到的三種價格。

　　基準地價是以一個城市為對象，在該城市一定區(qū)域范圍內(nèi)，根據(jù)用途相似、地塊相連、地價相近的原則劃分地價區(qū)段，調(diào)查評估出的各地價區(qū)段在某一時點的平均水平價格。

　　標定地價是指一定時期和一定條件下，能代表不同區(qū)位、不同用途地價水平的標志性宗地的價格。

　　這里的房屋重置價格，應(yīng)是某一基準日期，不同建筑結(jié)構(gòu)、用途或等級下的特定狀況的房屋，建造它所需的一切合理、必要的費用、稅金加上應(yīng)得的利潤。

　　有了這種房屋重置價格之后，實際估價中求取估價對象房屋或建筑物的價格，可以通過這種房屋重置價的比較修正來求取。

　　基準地價、標定地價和房屋重置價格都是一種評估價格。

　　七、土地價格、建筑物價格和房地價格

　　土地價格、建筑物價格和房地價格是一組按照房地產(chǎn)的存在形態(tài)來劃分的價格。

　　(一)土地價格

　　土地價格簡稱地價，如果是一塊無建筑物的空地，此價格即指該塊土地的價格;如果是一塊有建筑物的土地，此價格是指該宗房地產(chǎn)中土地部分的價格，不含建筑物的價格。

　　有時根據(jù)土地的“生熟”程度，把土地粗略地分為生地、毛地、熟地三種，由此又有生地價格、毛地價格、熟地價格之說。

　　(二)建筑物價格

　　建筑物價格是指建筑物部分的價格，不含建筑物所占用的土地的價格。

　　(三)房地價格

　　房地價格又稱房地混合價，是指建筑物連同其占用的土地的價格，它往往等同于人們平常所說的房價。

　　對于同一宗房地產(chǎn)而言，有：(1)房地價格=土地價格+建筑物價格;(2)土地價格=房地價格一建筑物價格;(3)建筑物價格=房地價―土地價格。

　　八、總價格、單位價格和樓面地價

　　總價格、單位價格和樓面地價是一組按照房地產(chǎn)價格的表示單位來劃分的價格。

　　(一)總價格

　　總價格簡稱總價，是指某一宗或某一區(qū)域范圍內(nèi)的房地產(chǎn)整體的價格。房地產(chǎn)的總價格一般不能反映房地產(chǎn)價格水平的高低。

　　(二)單位價格

　　單位價格簡稱單價，對于土地來說，是指單位土地面積的土地價格;對于建筑物來說，是指單位建筑物面積的建筑物價格;對于房地來說，是指單位建筑物面積的房地價格。房地產(chǎn)的單位價格一般可以反映房地產(chǎn)價格水平的高低。

　　價格單位由貨幣和面積兩方面構(gòu)成：

　　1.貨幣：包括幣種和貨幣單位。

　　2.面積：包括面積內(nèi)涵和面積單位。

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