2012年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》精講(12)

　　(七)估價(jià)時點(diǎn)

　　估價(jià)時點(diǎn)是指評估價(jià)值對應(yīng)的日期，即在該日期上估價(jià)對象才有該價(jià)值，通常用公歷年、月、日表示。

　　(八)客觀合理價(jià)格或價(jià)值的估算和判定

　　客觀合理價(jià)格或價(jià)值是估價(jià)對象在某種估價(jià)目的特定條件下形成的正常價(jià)格，它能為當(dāng)事人或社會一般人所信服和接受。

　　估算和判定是一種估計(jì)。是估計(jì)就會有誤差。但這種誤差又不是無限度的，必須在一個合理的范圍內(nèi)。一般認(rèn)為誤差在上下15%之內(nèi)是允許的

　　還值得指出的是，估價(jià)不同于定價(jià)。估價(jià)只是為當(dāng)事人提供公平可信的價(jià)格參考依據(jù)，并不取代當(dāng)事人的民事權(quán)利，而定價(jià)往往是當(dāng)事人的行為。房地產(chǎn)的最終成交價(jià)格應(yīng)由當(dāng)事人自己決定，當(dāng)事人出于某種目的可以使其成交價(jià)格高于或低于正常價(jià)格。

　　最后，正確地理解房地產(chǎn)估價(jià)，還需要把握下列2點(diǎn)：

　　1.房地產(chǎn)估價(jià)是科學(xué)與藝術(shù)的有機(jī)結(jié)合。

　　2.房地產(chǎn)估價(jià)是把客觀存在的房地產(chǎn)價(jià)格揭示、表達(dá)出來。

　　第六節(jié) 房地產(chǎn)估價(jià)的必要性

　　一、理論上房地產(chǎn)估價(jià)的必要性

　　一種資產(chǎn)只有具備了下列2個條件才真正需要專業(yè)估價(jià)：(1)獨(dú)一無二性。(2)價(jià)值量較大。

　　具體就房地產(chǎn)來講，由于房地產(chǎn)具有不可移動性、獨(dú)一無二性和價(jià)值高大性，房地產(chǎn)市場是典型的“不完全市場”。房地產(chǎn)估價(jià)的重要性在于：它是為了建立合理的房地產(chǎn)交易秩序，

　　也是促進(jìn)房地產(chǎn)公平交易的基本保障，有助于將房地產(chǎn)價(jià)格導(dǎo)向正?；?/P>

　　二、現(xiàn)實(shí)中對房地產(chǎn)估價(jià)的需要

　　(一)房地產(chǎn)交易的需要

　　(二)房地產(chǎn)抵押的需要

　　(三)房地產(chǎn)典當(dāng)?shù)男枰?/P>

　　典當(dāng)是出典人將自己的房地產(chǎn)讓與他人使用、收益，以獲得相當(dāng)于賣價(jià)的資金(典價(jià))，但保留該房地產(chǎn)的所有權(quán)，待日后有能力時可以返還典價(jià)回贖該房地產(chǎn);而典權(quán)人則以支付低于買價(jià)的資金(典價(jià))，

　　取得房地產(chǎn)的占有、使用和收益的權(quán)利，且日后還有取得房地產(chǎn)所有權(quán)的可能(當(dāng)?shù)錂?quán)期限屆滿后的一定期限內(nèi)出典人未返還典價(jià)回贖的，典權(quán)人即取得房地產(chǎn)的所有權(quán))。

　　(四)房地產(chǎn)保險(xiǎn)和損害賠償?shù)男枰?/P>

　　房地產(chǎn)保險(xiǎn)對房地產(chǎn)估價(jià)的需要，一是在投保時需要評估保險(xiǎn)價(jià)值，為確定保險(xiǎn)金額提供參考依據(jù);二是在保險(xiǎn)事故發(fā)生后需要評估所遭受的損失或重置價(jià)格、重建價(jià)格，為確定賠償金額提供參考依據(jù)。

　　其他方面的房地產(chǎn)損害賠償，如施工挖基礎(chǔ)不慎造成鄰近房屋傾斜，對房地產(chǎn)權(quán)利行使的不當(dāng)限制(如錯誤查封)造成權(quán)利人損害的，也需要房地產(chǎn)估價(jià)。

　　(五)房地產(chǎn)稅收的需要

　　有關(guān)房地產(chǎn)的稅收種類很多，如房產(chǎn)稅、地價(jià)稅、土地增值稅，土地與房屋合征的房地產(chǎn)稅，房地產(chǎn)與其他財(cái)產(chǎn)合征的財(cái)產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅、贈與稅等。這些稅收一般是以房地產(chǎn)的價(jià)值為課稅依據(jù)。

　　(六)房地產(chǎn)征用拆遷補(bǔ)償?shù)男枰?/P>

　　國家為公共利益的需要，可以依法對集體所有的土地實(shí)行征用。國家在征用、拆遷這些房地產(chǎn)時，要給予原房地產(chǎn)所有者或使用者合理的補(bǔ)償。確定這些補(bǔ)償額，就需要房地產(chǎn)估價(jià)。

　　(七)處理房地產(chǎn)糾紛和有關(guān)法律案件的需要

　　(八)企業(yè)合資、合作、合并、兼并、分立、買賣、租賃經(jīng)營、承包經(jīng)營、改制、上市、破產(chǎn)清算等的需要

　　(九)房地產(chǎn)管理的需要

　　比如確定定期公布的基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重置價(jià)格，需要估價(jià);如何調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，需要估價(jià)等。

•2012年房地產(chǎn)估價(jià)師考試時間：10月13、14日
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