2012年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》精講(8)

　　三、壽命長(zhǎng)久性

　　可以說(shuō)土地具有不可毀滅性，建筑物雖然不像土地那樣具有不可毀滅性，但是一經(jīng)建造完

　　成，壽命通常可達(dá)數(shù)十年，甚至上百年。在正常情況下，建筑物很少發(fā)生倒塌，只是為了土地的更好利用或更高價(jià)值才會(huì)被拆除。

　　由于具有壽命長(zhǎng)久性，房地產(chǎn)可以給其占用者帶來(lái)持續(xù)不斷的利益。但需要說(shuō)明的是，從具體占用者的角度來(lái)看，土地在有些情況下是有壽命的，特別是通過(guò)政府出讓方式取得的土地使用權(quán)是有期限的。

　　國(guó)家規(guī)定土地使用權(quán)出讓的最高年限，居住用地為70年，工業(yè)用地為50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為50年，商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地為40年，綜合或者其他用地為50年。

　　以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，其土地使用年限為原土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。

　　土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，續(xù)期的到續(xù)期屆滿，土地使用權(quán)由國(guó)家無(wú)償收回。對(duì)此點(diǎn)的認(rèn)識(shí)在房地產(chǎn)估價(jià)上具有重要意義，如坐落位置很好、建筑物也很好的房地產(chǎn)，可能由于土地使用年限較短而價(jià)值很低。

　　四、數(shù)量有限性

　　由于土地?cái)?shù)量有限，在土地上，特別是好位置的土地上可建造的建筑物數(shù)量也是有限的。

　　房地產(chǎn)的數(shù)量有限性，使得房地產(chǎn)具有獨(dú)占性。一定位置，特別是好位置的房地產(chǎn)被人占用之后，則占用者可以獲得生活或工作場(chǎng)所，并享受特定的光、熱、空氣、雨水和風(fēng)景，

　　還可以支配相關(guān)的天然資源和生產(chǎn)力。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，這項(xiàng)權(quán)利除了占用者之外，他人除非支付相當(dāng)?shù)拇鷥r(jià)，否則無(wú)法享有。

　　講一步來(lái)看，房地產(chǎn)數(shù)量有限性的本質(zhì)，主要不在于土地總量有限和不能增加，相對(duì)于人類的需要來(lái)講，土地的數(shù)量目前還是豐富的，

　　關(guān)鍵在于不可移動(dòng)性造成的房地產(chǎn)供給不能集中于一處(這是房地產(chǎn)供給不同于一般商品供給的最主要之處)。要增加房地產(chǎn)的供給，

　　一是向更遠(yuǎn)的平面方向發(fā)展，如向郊區(qū)發(fā)展;

　　二是向更高的立體方面發(fā)展，如增加建筑物的高度或密度。但這些又要受到資金、交通、建筑技術(shù)、環(huán)境等的制約。

　　五、用途多樣性

　　用途多樣性主要是空地所具有的。土地上一旦建有建筑物，用途即被限定，一般難以改變。因?yàn)楦淖兊馁M(fèi)用可能很高或受原有建筑結(jié)構(gòu)的限制。

　　多數(shù)土地就其本身來(lái)看，可以為多種不同的用途所使用。

　　從經(jīng)濟(jì)角度來(lái)看，土地利用選擇的一般順序是：商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)、耕地、牧場(chǎng)、牧地、森林、不毛荒地。

　　六、相互影響性

　　相互影響性也就是經(jīng)濟(jì)學(xué)上所講的外部性或外部影響。外部影響有正有負(fù)。如果某個(gè)人的一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)會(huì)給社會(huì)上其他成員帶來(lái)好處，但他自己卻不能由此而得到補(bǔ)償，

　　此時(shí)這個(gè)人從其經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中所得到的私人利益就小于該項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)所帶來(lái)的社會(huì)利益。這種性質(zhì)的外部影響被稱為外部經(jīng)濟(jì)。相反，如果某個(gè)人的一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)會(huì)給社會(huì)上其他成員帶來(lái)危害，

　　但他自己卻并不為此而支付足夠抵償這種危害的成本，此時(shí)這個(gè)人從其經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中所付出的私人成本就小于該項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)所造成的社會(huì)成本。這種性質(zhì)的外部影響被稱為外部不經(jīng)濟(jì)。房地產(chǎn)由于具有相互影響性，外部性問(wèn)題非常突出。

　　七、易受限制性

　　政府對(duì)房地產(chǎn)的限制一般是通過(guò)下列4種特權(quán)來(lái)實(shí)現(xiàn)的：

　　1.警察權(quán)。政府為增進(jìn)公眾安全、健康、道德和一般福利，可以直接限制某些房地產(chǎn)的使用，如通過(guò)城市規(guī)劃對(duì)土地用途、建筑高度、容積率、建筑密度和綠地率等作出規(guī)定。

　　2.征用權(quán)。政府為了社會(huì)公共利益的需要，如修公路、建學(xué)校等，可以強(qiáng)行取得單位和個(gè)人的房地產(chǎn)，即使違反這些被征用人的意愿，但要給予補(bǔ)償。

　　3.征稅權(quán)。政府為提高財(cái)政收入，可以對(duì)房地產(chǎn)征稅或提高房地產(chǎn)稅收，只要這些稅收是公平課征的。

　　4.充公權(quán)。政府可以在房地產(chǎn)業(yè)主死亡或消失而無(wú)繼承人或親屬的情況下，無(wú)償收回房地產(chǎn)。

　　房地產(chǎn)易受限制性還表現(xiàn)在逃避不了未來(lái)制度、政策變化的影響。

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