2012年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》精講(7)

　　5.設(shè)備。包括給排水、衛(wèi)生、燃?xì)?、照明、空調(diào)、電梯、通訊、防災(zāi)等設(shè)備。需要了解它們的配置和性能。

　　6.裝修。分為內(nèi)裝修和外裝修。需要了解裝修的標(biāo)準(zhǔn)和程度，所用材料的品質(zhì)及裝修質(zhì)量等。

　　7.公共配套設(shè)施完備程度。

　　8.平面布置。包括平面圖、戶型圖等。

　　9.外觀。包括外觀圖片等。

　　10.建成年月。包括開工日期和竣工日期。

　　11.維修、保養(yǎng)情況及完損程度。包括地基的穩(wěn)定性、沉降情況(沉降是否均勻及其程度)等。

　　12.利用現(xiàn)狀。包括不同用途的面積分配和樓層分布。

　　13.產(chǎn)權(quán)狀況。在中國大陸，建筑物與土地的所有制不同，土地全部都是公有的，建筑物可以私人所有。建筑物的所有權(quán)除了獨(dú)立、共有，還有區(qū)分所有，其中，共有有按份共有和共同共有。

　　法律規(guī)定，轉(zhuǎn)讓共有的房地產(chǎn)時(shí)，需經(jīng)其他共有人書面同意 。區(qū)分所有是以建筑物的某一特定部分為客體而成立的房地產(chǎn)所有權(quán)形式，是一種復(fù)合性的權(quán)利，

　　由專有部分的所有權(quán)(該部分通常為獨(dú)有，但也可能為共有，但這種共有不是建筑物各專有部分的所有人之間的共有)、共用部分的。持份權(quán)(該部分為建筑物各 專有部分的所有人之間按份共有)和因共同關(guān)系所產(chǎn)生的成員權(quán)構(gòu)成。

　　另外，要了解是完全產(chǎn)權(quán)還是部分產(chǎn)權(quán);是否已出租(已出租的房屋再轉(zhuǎn)讓時(shí)要受原租約的限制);是否抵押、典當(dāng)或?yàn)樗颂峁?dān)保;是否涉案;產(chǎn)權(quán)是否有爭(zhēng)議;是否為臨時(shí)建筑;是否屬于違法建筑。

　　還要了解所坐落的土地的權(quán)利狀況，因?yàn)榉课菟袡?quán)還受土地使用權(quán)的約束，如在有限期土地使用權(quán)的土地上建造的房屋所有權(quán)，實(shí)際上也是有限期的。

　　14.其他。如通風(fēng)、采光、隔音、隔振、隔熱，層高，物業(yè)管理(因?yàn)橥晟频奈飿I(yè)管理是保持及提高房地產(chǎn)價(jià)值的一個(gè)重要因素)。如果為建筑物的某一部分，如一“套”或一“單元”、“單位”，

　　還需要了解其所處的樓層、朝向;新建的房屋，還需要了解其工程質(zhì)量;期房，還需要了解其建設(shè)單位(開發(fā)商)、勘察單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位、工程監(jiān)理單位以及預(yù)計(jì)交付使用的日期等。

　　例題：轉(zhuǎn)讓共有的房地產(chǎn)時(shí)，需經(jīng)其他共有人同意。(判斷題)

　　答案：錯(cuò)

　　第三節(jié) 房地產(chǎn)的特性

　　房地產(chǎn)包括土地和建筑物，其中土地是大自然的產(chǎn)物，是永存的;建筑物為人工建造，它定著在土地上。因此，房地產(chǎn)的特性主要取決于土地的特性，是以土地的特性為基礎(chǔ)的。

　　從房地產(chǎn)估價(jià)和把握房地產(chǎn)價(jià)值的角度來看，房地產(chǎn)的特性主要有以下十個(gè)：

　　一、不可移動(dòng)性(又稱位置固定性)

　　房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，決定了任何一宗房地產(chǎn)只能就地開發(fā)、利用或消費(fèi)，而且要受制于其所在的空間環(huán)境(鄰里及當(dāng)?shù)氐纳鐣?huì)經(jīng)濟(jì))，

　　所以，房地產(chǎn)市場(chǎng)不存在全國性市場(chǎng)，更不存在全球性市場(chǎng)，而是一個(gè)地區(qū)性市場(chǎng)(城市房地產(chǎn)一般是以一個(gè)城市為一個(gè)市場(chǎng))，其供求狀況、價(jià)格水平和價(jià)格走勢(shì)等都是當(dāng)?shù)氐?，在不同地區(qū)之間各不相同。

　　例題：決定某一房地產(chǎn)價(jià)格水平高低的，主要是( )

　　A、全國房地產(chǎn)總的供求狀況 B、本地區(qū)房地產(chǎn)的供求狀況

　　C、全國本類房地產(chǎn)的供求狀況 D、本地區(qū)本類房地產(chǎn)的供求狀況

　　答案：D

　　二、獨(dú)一無二性

　　房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，派生出了其獨(dú)一無二性，可以說沒有兩宗房地產(chǎn)是完全相同的。即使兩處的建筑物一模一樣，但由于坐落的位置不同，周圍環(huán)境、景觀不同，這兩宗房地產(chǎn)實(shí)質(zhì)上也是不相同的。

•2012年房地產(chǎn)估價(jià)師考試時(shí)間：10月13、14日
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