2012年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》精講(1)

　　第一章 房地產(chǎn)和房地產(chǎn)估價(jià)

　　第一節(jié) 引言

　　一、房地產(chǎn)估價(jià)就是對房地產(chǎn)的“客觀合理價(jià)格”或“價(jià)值”進(jìn)行估算和判定的活動(dòng)。

　　房地產(chǎn)價(jià)格從某種意義上講是客觀存在的，不以個(gè)別人的主觀意志為轉(zhuǎn)移，是由市場決定，即是由市場參與者集體的價(jià)值判斷所形成。因此，房地產(chǎn)估價(jià)是估價(jià)人員模擬市場形成價(jià)格的機(jī)制和過程，將客觀存在的房地產(chǎn)價(jià)格或價(jià)值揭示、顯現(xiàn)出來。

　　二、房地產(chǎn)估價(jià)受到政府和社會(huì)的高度重視表現(xiàn)在以下四個(gè)方面：

　　第一、房地產(chǎn)估價(jià)成為國家法定制度。房地產(chǎn)價(jià)格評估制度和房地產(chǎn)價(jià)格評估人員資格認(rèn)證制度。

　　第二、房地產(chǎn)估價(jià)師實(shí)行了國家統(tǒng)一考試。從1995年起，取得房地產(chǎn)估價(jià)師資格的惟一途徑是通過全國房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試。

　　第三、房地產(chǎn)估價(jià)執(zhí)業(yè)制訂了國家統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。1999年2月建設(shè)部會(huì)同國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局聯(lián)合發(fā)布了《中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，自1999年6月1日起施行，其內(nèi)容包括：總則、術(shù)語、估價(jià)原則、估價(jià)程序：、估價(jià)方法、不同估價(jià)目的下的估價(jià)、估價(jià)結(jié)果、估價(jià)報(bào)告、職業(yè)道德等。

　　第四、房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)成立了全國自律性組織。1994年8月成立了中國房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)(簡稱為CIREA)。

　　例題：從某種意義上講，房地產(chǎn)價(jià)格是：

　　A、個(gè)別人的價(jià)值判斷

　　B、估價(jià)人員的主觀定價(jià)

　　C、由市場力量決定

　　D、 市場參與者集體竟拍的結(jié)果

　　E、 由交易雙方委托經(jīng)紀(jì)人確定

　　答案：C、D

　　第二節(jié) 房地產(chǎn)的概念

　　一、房地產(chǎn)的整體概念

　　(一)房地產(chǎn)的定義

　　房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其他地上定著物。其中：

　　土地是指地球的表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間。

　　建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備等組成的整體物。

　　其他地上定著物是指固定在土地或建筑物上，與土地、建筑物不能分離，或者雖然可以分離，但是分離不經(jīng)濟(jì)，或者分離后會(huì)破壞土地、建筑物的完整性、使用價(jià)值或功能，或者使土地、建筑物的價(jià)值明顯受到損害的物。如為了提高土地或建筑物的使用價(jià)值或功能，種植在地上的樹木、花草，埋設(shè)在地下的管線、設(shè)施，在地上建造的庭院、花園、假山、圍墻等。而在地上臨時(shí)搭建的帳篷、戲臺等則不屬于房地產(chǎn)。

　　由于其他地上定著物往往可以視為土地或建筑物的組成或附屬部分，因此，房地產(chǎn)本質(zhì)上包括土地和建筑物兩大部分。

　　例題：下列那些屬于房地產(chǎn)( )

　　A、種植在地上的樹木花草 B、埋設(shè)在地下的管線設(shè)施

　　C、地上臨時(shí)搭建的帳篷、戲臺 D、地上建造的庭院、花園、假山

　　答案：ABD

•2012年房地產(chǎn)估價(jià)師考試時(shí)間：10月13、14日
•2012房地產(chǎn)估價(jià)師網(wǎng)上輔導(dǎo)招生簡章
•2012年全國房地產(chǎn)估價(jià)師考試報(bào)名時(shí)間匯總
•2012年房地產(chǎn)估價(jià)師由黑敬祥等主講

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