2012年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》精講(2)

　　(二)、房地產(chǎn)的實物、權益和區(qū)位

　　1、實物分為有形的實體及其質(zhì)量和組合完成的功能三個方面。

　　2、權益包括權利、利益和收益，例如所有權、使用權、租賃權、抵押權、典權、地役權、相鄰關系等。

　　在不同類型的資產(chǎn)中，實物和權益對價值的影響是不同的：

　　(1).機器、設備、家具等有形資產(chǎn)，主要是實物的價值

　　(2).專利權、專有技術、著作權(版權)、商標專用權、專營權、商譽、有價證券(股票、債券)等無形資產(chǎn)，主要是權益的價值。

　　(3).房地產(chǎn)，其實物和權益在價值決定中都很重要。如一幢房屋，其價值既受建筑結構、設備、裝修、新舊程度的影響，又受產(chǎn)權狀況的影響，例如，該房屋的產(chǎn)權是完全產(chǎn)權還是部分產(chǎn)權(如在現(xiàn)實中，有商品房、經(jīng)濟適用住房、以房改成本價購買的住房、以房改標準價購買的住房等)，價值就有很大的差異。所以，兩宗實物狀況相同的房地產(chǎn)，如果權益不同，價值可能有很大的不同;反之，兩宗權益狀況相同的房地產(chǎn)，如果實物狀況不同，價值也可能有很大的不同。

　　例題：房地產(chǎn)價格實質(zhì)上是房地產(chǎn)的( )的價格。

　　A、開發(fā)成本

　　B、權益

　　C、物質(zhì)實體

　　D、B和C

　　答案：B

　　3、區(qū)位是指地球上某一事物與其他事物在空間方位和距離上的關系，除了地理坐標位置，還包括可及性，與其他地方往來的便捷性，與重要場所(如市中心、機場、港口、車站、政府機關、同行業(yè)等)的距離，周圍環(huán)境、景觀，在城市或區(qū)域中的地位等。其中，距離有空間直線距離、交通路線距離和交通時間距離?，F(xiàn)在，人們越來越重視交通時間距離而不是空間直線距離。

　　如果區(qū)位不同，價值可能有很大的不同。

　　例題：人們常用距離來衡量房地產(chǎn)區(qū)位的好壞，下列距離中越來越受重視的是：

　　A、空間直線距離

　　B、交通路線距離

　　C、交通時間距離

　　D、至市中心距離

　　答案：C

　　(三)、房地產(chǎn)的存在形態(tài)

　　房地產(chǎn)雖然包括土地和建筑物兩大部分，但并不意味著只有土地與建筑物合成一體時才被稱為房地產(chǎn)，單純的土地或單純的建筑物都屬于房地產(chǎn)，是房地產(chǎn)的一種存在形態(tài)。歸納起來，房地產(chǎn)有下列3種存在形態(tài)：

　　1、 土地。最簡單的情形是一塊無建筑物的空地。另外，即使土地上有建筑物，有時也需要把它單獨看待，只評估其中的土地價值。例如，為征收土地稅費或者確定劃撥土地使用權進人市場需 要補交的土地使用權出讓金等的數(shù)額，就只單獨評估土地的價值。而對于有建筑物的土地，在具體估價中如何單獨看待土地，有兩種做法：(1)無視建筑物的存在，即將其設想為無建筑物的空地;(2)考慮建筑物存在對土地價值的影響。

　　例題：某宗房地產(chǎn)的土地面積為1000平方米，建筑面積為1400平方米，現(xiàn)需拆除重建，估計建筑面積的拆除費用和殘值分別為300元/平方米和50元/平方米，則該宗土地的減價修正額為( )元/平方米。

　　A、50 B、250 C、300 D、350

　　答案：D

　　2.建筑物。建筑物雖然必須建造在土地上，在實物形態(tài)上與土地連為一體，但在某些情況下需要把它單獨看待，只評估其中的建筑物價值。例如，在房地產(chǎn)投?；馂碾U時評估其保險價值，災害發(fā)生后評估其損失，為計算建筑物折舊服務的估價等，都只單獨評估建筑物的價值。在具體估價中如何單獨看待建筑物，有2種做法：(1)無視土地的存在，即將其設想為“空中樓閣”;(2)考慮土地存在對建筑物價值的影響。

　　例題：某宗房地產(chǎn)的總價值100萬元，其中土地價值30萬元，通過抵押獲得貸款60萬元。若投火災險，起投保價值應為(　　　)萬元。

　　A、100 B、70 C、60 D、40

　　答案：B

•2012年房地產(chǎn)估價師考試時間：10月13、14日
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