2012年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營與管理》精講(14)
一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的基本概念
?、?風(fēng)險(xiǎn)的定義
從房地產(chǎn)投資的角度來說,風(fēng)險(xiǎn)可以定義為未來獲得預(yù)期收益可能性的大小。完成投資過程進(jìn)入經(jīng)營階段后,人們就可以計(jì)算實(shí)際獲得的收益與預(yù)期收益之間的差別,進(jìn)而也就可以計(jì)算獲取預(yù)期收益可能性的大小。圖1-1所示的A、B、 C三項(xiàng)投資,C的風(fēng)險(xiǎn)最大、B次之、A最小。
例如,物業(yè)1為寫字樓項(xiàng)目,2002年末價(jià)值為1000萬元,預(yù)計(jì)2003年末價(jià)值為1100萬元的可能性為50%、為900萬元的可能性為50%,則2003年該物業(yè)價(jià)值的標(biāo)準(zhǔn)方差為10%;物業(yè)2為保齡球場項(xiàng)目,2002年末價(jià)值為1000萬元,2003年末價(jià)值為1200萬元的可能性是50%、為800萬元的可能性為50%,則2003年該物業(yè)價(jià)值的標(biāo)準(zhǔn)方差為20%。因此可以推斷,物業(yè)2的投資風(fēng)險(xiǎn)大于物業(yè)1的投資風(fēng)險(xiǎn)。
圖 1-1 風(fēng)險(xiǎn):未獲得預(yù)期收益的可能性
當(dāng)實(shí)際收益超出預(yù)期收益時(shí),我們就稱投資有增加收益的潛力;而實(shí)際收益低于預(yù)期收益時(shí),我們就稱投資面臨著風(fēng)險(xiǎn)損失。后一種情況更為投資者所重視,尤其是在投資者通過債務(wù)融資進(jìn)行投資的時(shí)候。較預(yù)期收益增加的部分通常被稱為"風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬"。
?、?風(fēng)險(xiǎn)與不確定性
風(fēng)險(xiǎn)和不確定性有顯著區(qū)別。風(fēng)險(xiǎn)的定義前面已經(jīng)說過,它涉及到變動和可能性,而變動常常又可以用標(biāo)準(zhǔn)方差來表示,用以描述分散的各種可能收益與均值收益偏離的程度。一般說來,標(biāo)準(zhǔn)方差越小,各種可能收益的分布就越集中,投資風(fēng)險(xiǎn)也就越小。反之,標(biāo)準(zhǔn)方差越大,各種可能收益的分布就越分散,風(fēng)險(xiǎn)就越大。但如果說某事件具有不確定性,則意味著對于可能的情況無法估計(jì)其可能性。在這種情況下,對未來投資收益的估計(jì)就應(yīng)該是定性的而非定量的。盡管有時(shí)人們會使用后悔值矩陣法或評分綜合評價(jià)法等。
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