2012年房地產(chǎn)估價《理論方法》輔導(dǎo)-房地產(chǎn)的定義

　　房地產(chǎn)的定義(熟悉)

　　通常需要把建筑物從土地定著物中單列出來，將房地產(chǎn)定義為“土地以及建筑物等地上定著物”。

　　通常強調(diào)房地產(chǎn)是實物、權(quán)益和區(qū)位三者的結(jié)合體。

　　如果綜合以上方面給房地產(chǎn)下個完整的定義，那么它是指土地以及建筑物等土地定著物，是實物、權(quán)益和區(qū)位三者的結(jié)合體。

　　二、房地產(chǎn)實物、權(quán)益和區(qū)位的含義(掌握)

　　(一)房地產(chǎn)實物的含義

　　房地產(chǎn)實物是指房地產(chǎn)中看得見、摸得著的部分，例如，土地的形狀、地形、地勢、土壤、地基、平整程度等，建筑物的外觀、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修等。

　　房地產(chǎn)實物可進一步分為有形的實體、該實體的質(zhì)量、該實體組合完成的功能等方面。

　　(二)房地產(chǎn)權(quán)益的含義

　　房地產(chǎn)權(quán)益是指房地產(chǎn)中無形的、不可觸摸的部分，是基于房地產(chǎn)實物而衍生出來的權(quán)利(rights)、利益(interests)和好處(benefits)。

　　房地產(chǎn)權(quán)益以房地產(chǎn)權(quán)利為基礎(chǔ)，包括：

　?、俜康禺a(chǎn)的各種權(quán)利。

　?、谑艿狡渌康禺a(chǎn)權(quán)利限制的房地產(chǎn)權(quán)利。

　?、凼艿椒康禺a(chǎn)權(quán)利以外的各種因素限制的房地產(chǎn)權(quán)利。

　?、芊康禺a(chǎn)的額外利益或收益。

　　房地產(chǎn)權(quán)益以房地產(chǎn)權(quán)利為基礎(chǔ)。中國目前的房地產(chǎn)權(quán)利主要有所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)和租賃權(quán)。

　　房地產(chǎn)所有權(quán)是指房地產(chǎn)所有權(quán)人對自己的房地產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。房地產(chǎn)所有權(quán)具體有土地所有權(quán)和房屋所有權(quán)。

　　中國現(xiàn)行的房地產(chǎn)所有制，是土地只能為國家所有和集體所有，房屋可以私人所有，其中的住宅主要為私人所有。因此，中國土地所有權(quán)只有國家所有權(quán)和集體所有權(quán)兩種，房屋所有權(quán)則有國家所有權(quán)、集體所有權(quán)和私人所有權(quán)三種。

　　房地產(chǎn)所有權(quán)可分為單獨所有、共有和建筑物區(qū)分所有權(quán)三種。單獨所有是指房地產(chǎn)由一個單位或個人享有所有權(quán)。共有是指房地產(chǎn)由兩個以上單位或個人共同享有所有權(quán)。

　　共有又有按份共有和共同共有。按份共有人對共有的房地產(chǎn)按照其份額享有所有權(quán);共同共有人對共有的房地產(chǎn)共同享有所有權(quán)。

　　建筑物區(qū)分所有權(quán)是指業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。

　　建筑物區(qū)分所有權(quán)可以說是一種復(fù)合性的權(quán)利，由專有部分的所有權(quán)(該部分通常為單獨所有，但也可能為共有，這種共有是該專有部分的共有人之間的共有)、

　　專有部分以外的共有部分的持份權(quán)(該部分為建筑物各專有部分的所有權(quán)人之間按份共有)和因共同關(guān)系所產(chǎn)生的成員權(quán)構(gòu)成。

　　建設(shè)用地使用權(quán)是指建設(shè)用地使用權(quán)人依法對國家所有的土地享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。

　　按照取得方式，建設(shè)用地使用權(quán)可分為出讓的建設(shè)用地使用權(quán)、劃撥的建設(shè)用地使用權(quán)和其他建設(shè)用地使用權(quán)。其他建設(shè)用地使用權(quán)主要有出資、入股等形式的建設(shè)用地使用權(quán)。

　　宅基地使用權(quán)是指宅基地使用權(quán)人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。

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