2012年房地產(chǎn)估價(jià)《理論方法》輔導(dǎo)-假設(shè)開發(fā)法的基本公式

　　六、假設(shè)開發(fā)法的基本公式(掌握)

　　1.假設(shè)開發(fā)法最基本的公式

　　待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值=開發(fā)完成后的價(jià)值-后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤

　　后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤=待開發(fā)房地產(chǎn)取得稅費(fèi)+后續(xù)建設(shè)成本+后續(xù)管理費(fèi)用+后續(xù)銷售費(fèi)用+后續(xù)投資利息+后續(xù)銷售稅費(fèi)+后續(xù)開發(fā)利潤

　　與此相對(duì)照，如果是采用成本法求取開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值，則公式為：

　　開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值=待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值+待開發(fā)房地產(chǎn)取得稅費(fèi)+建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤

　　在實(shí)際估價(jià)中，對(duì)于上述公式中具體應(yīng)減去的項(xiàng)目及其金額，要牢記“后續(xù)”兩字，掌握的基本原則是設(shè)想得到估價(jià)對(duì)象(待開發(fā)房地產(chǎn))以后到把它開發(fā)建設(shè)完成，還需要開展的各項(xiàng)工作和相應(yīng)的必要支出及應(yīng)得利潤。

　　因此，如果是已完成的工作和相應(yīng)的支出及利潤，則它們已包含在估價(jià)對(duì)象的價(jià)值內(nèi)，不應(yīng)作為扣除項(xiàng)目。例如，評(píng)估毛地的價(jià)值，即該土地尚未完成房屋拆遷補(bǔ)償安置，

　　這時(shí)減去的項(xiàng)目應(yīng)包括房屋拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)用等。《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第二十二條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，尚未完成拆遷補(bǔ)償安置的，原拆遷補(bǔ)償安置合同中有關(guān)的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。

　　”但是，如果評(píng)估的是已完成房屋拆遷補(bǔ)償安置的土地價(jià)值，則不應(yīng)將房屋拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)用等作為扣除項(xiàng)目。

　　運(yùn)用上述公式估價(jià)，一是要把握待開發(fā)房地產(chǎn)的狀況和開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況;二是要把握開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營方式。待開發(fā)房地產(chǎn)的狀況就是估價(jià)對(duì)象狀況，有土地(又可分為生地、毛地、熟地)、在建工程和舊的房地產(chǎn)(以下簡稱舊房)等;開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況，有熟地和新的房地產(chǎn)(以下簡稱新房)等。新房又可分為毛坯房、粗裝修房、精裝修房等等。將待開發(fā)房地產(chǎn)的狀況和開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況結(jié)合起來，

　　假設(shè)開發(fā)法估價(jià)的情形主要有以下7種：

　?、俟纼r(jià)對(duì)象為生地，在生地上進(jìn)行房屋建設(shè);②估價(jià)對(duì)象為生地，將生地開發(fā)成熟地;

　?、酃纼r(jià)對(duì)象為毛地，在毛地上進(jìn)行房屋建設(shè);

　　④估價(jià)對(duì)象為毛地，將毛地開發(fā)成熟地;

　?、莨纼r(jià)對(duì)象為熟地，在熟地上進(jìn)行房屋建設(shè);

　?、薰纼r(jià)對(duì)象為在建工程，將在建工程續(xù)建成房屋;⑦估價(jià)對(duì)象為舊房，將舊房重新裝飾裝修改造或改變用途成新房。

　　未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營方式，有銷售(包括預(yù)售、建成后銷售)、出租(包括預(yù)租，但比較少見，多為建成后出租)和營業(yè)(如商場、賓館、度假村、游樂場這類房地產(chǎn)，投資者將其建成后也可能自己直接經(jīng)營)等。

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