2012年房地產(chǎn)估價(jià)《理論方法》輔導(dǎo)-市場(chǎng)法及其運(yùn)用

　　市場(chǎng)法及其運(yùn)用

　　一、市場(chǎng)法適用的估價(jià)對(duì)象(掌握)

　　市場(chǎng)法適用的估價(jià)對(duì)象是同種類型的數(shù)量較多且經(jīng)常發(fā)生交易的房地產(chǎn)，例如：

　?、僮≌?，包括普通住宅、高檔公寓、別墅等。特別是存量成套住宅，由于數(shù)量較多、可比性較好，最適用市場(chǎng)法估價(jià)，相對(duì)而言也是最容易、最簡(jiǎn)單的一種房地產(chǎn)估價(jià)。

　?、趯?xiě)字樓。

　?、凵啼?。

　?、軜?biāo)準(zhǔn)廠房。

　?、莘康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)用地。

　　下列房地產(chǎn)難以采用市場(chǎng)法估價(jià)：

　　①數(shù)量很少的房地產(chǎn)，例如特殊廠房、機(jī)場(chǎng)、碼頭、博物館、教堂、寺廟、古建筑等;

　?、诤苌侔l(fā)生交易的房地產(chǎn)，例如學(xué)校、醫(yī)院、行政辦公樓等;

　　③可比性很差的房地產(chǎn)，例如在建工程等。

　　二、搜集交易實(shí)例的要求(掌握)

　　搜集內(nèi)容完整、真實(shí)的交易實(shí)例，是提高估價(jià)精度的一個(gè)基本保證。

　　在搜集交易實(shí)例時(shí)應(yīng)盡可能搜集較多的內(nèi)容，一般包括：

　?、俳灰讓?shí)例房地產(chǎn)的基本狀況，例如名稱、坐落、四至、面積、用途、權(quán)屬、土地形狀、土地使用期限、建筑物建成日期、建筑結(jié)構(gòu)、周圍環(huán)境和景觀等;

　?、诮灰纂p方，例如賣(mài)方和買(mǎi)方的名稱，賣(mài)方和買(mǎi)方之間的關(guān)系;

　?、鄢山蝗掌?

　?、艹山粌r(jià)格，包括總價(jià)、單價(jià)及計(jì)價(jià)方式(例如是按建筑面積還是按套內(nèi)建筑面積、使用面積、套計(jì)價(jià)等);

　?、莞犊罘绞?，例如是一次性付款還是分期付款(包括付款期限、每期付款額或付款比率)、貸款方式付款(包括首付款比例、貸款期限);

　?、藿灰浊闆r，例如交易目的(賣(mài)方為何而賣(mài)，買(mǎi)方為何而買(mǎi))，交易方式(如協(xié)議、招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌等)，交易稅費(fèi)負(fù)擔(dān)方式(如買(mǎi)賣(mài)雙方是依照規(guī)定或者按照當(dāng)?shù)亓?xí)慣各自繳納自己應(yīng)繳納的，還是全部由賣(mài)方負(fù)擔(dān)，或者全部由買(mǎi)方負(fù)擔(dān)等)，有無(wú)利害關(guān)系人之間的交易、急于出售或急于購(gòu)買(mǎi)等特殊交易情況。

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