2012年房地產(chǎn)估價師《案例與分析》精講(3)

　　收益法體現(xiàn)了對價格形成過程的這樣一種認(rèn)識：可以將購買房地產(chǎn)作為一種投資，將該投資未來可以獲得的所有凈收益折現(xiàn)之后累加，用所得結(jié)果作為估價對象的房地產(chǎn)價格。收益法所體現(xiàn)的估價技術(shù)路線是：房地產(chǎn)價值是由房地產(chǎn)未來可獲得的收益決定的。

　　假設(shè)開發(fā)法體現(xiàn)的房地產(chǎn)價格形成過程也即估價技術(shù)路線是：

　　未完成的房地產(chǎn)的價值取決于它完成后的價值與從未完成到完成階段所需增加的各項(xiàng)投入以及相應(yīng)的利息、利潤、稅費(fèi)的差額。同一個估價對象，采用不同的估價方法，實(shí)際上是在模擬不同的價格形成過程，體現(xiàn)的是不同的估價技術(shù)路線。例如，對一宗尚未完成的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的估價，我們可以采用成本法，求取獲取土地的價格、已投入的建造成本和各項(xiàng)相關(guān)費(fèi)用、利息、利潤、稅費(fèi)，累加即得到其價格。這既是成本法的估價過程，也體現(xiàn)了一種技術(shù)路線。它所反映的價格形成過程是：房地產(chǎn)價值是由構(gòu)成房地產(chǎn)價值的各組成部分積算而形成的。也可以采用假設(shè)開發(fā)法先確定該項(xiàng)目完成后的市場價值，再扣除由未完成狀態(tài)繼續(xù)建造至完成所需的各項(xiàng)投入和利息、利潤、稅費(fèi)，由此也可得出估價對象的價值。這種方法所反映的價格形成過程是：未完成房地產(chǎn)價值最終取決于它開發(fā)建設(shè)完成后的市場價值，由后者可以推算出前者。所以說，房地產(chǎn)估價技術(shù)路線與房地產(chǎn)估價方法是一種密不可分的關(guān)系。

　?、?把握房地產(chǎn)估價技術(shù)路線有助于正確運(yùn)用房地產(chǎn)估價方法由于房地產(chǎn)估價技術(shù)路線反映了房地產(chǎn)價格形成過程和價格內(nèi)涵，而房地產(chǎn)估價方法的實(shí)質(zhì)也是模擬房地產(chǎn)價格的形成過程確定估價對象的價值，所以，把握房地產(chǎn)估價技術(shù)路線有助于正確理解和運(yùn)用房地產(chǎn)估價方法，并且不會由于房地產(chǎn)估價方法在表現(xiàn)形式上的不同而迷惑。

　　第二節(jié) 房地產(chǎn)估價技術(shù)路線的確定

　　一、確定房地產(chǎn)估價價值標(biāo)準(zhǔn)

　?、?房地產(chǎn)估價的公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)

　　房地產(chǎn)估價的價值標(biāo)準(zhǔn)所要解決的是房地產(chǎn)估價的最根本的問題，即房地產(chǎn)估價是“評估什么前提條件下的房地產(chǎn)價值”。房地產(chǎn)估價的價值標(biāo)準(zhǔn)問題是一個影響房地產(chǎn)估價全過程的重要問題，從估價方法的運(yùn)用到估價結(jié)論的確定，都要受到房地產(chǎn)估價的價值標(biāo)準(zhǔn)的影響。國際上通行的和世界各國(地區(qū))制定的估價規(guī)范(或標(biāo)準(zhǔn)、指南等類似文件)中，價值標(biāo)準(zhǔn)也都是一個重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)的問題。通常，最常用、也是最容易為不同的估價師取得共識的價值標(biāo)準(zhǔn)是公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)。因此，在上述國際通行的各種估價規(guī)范中，都將公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)確定為通常情況下估價時應(yīng)采用的價值標(biāo)準(zhǔn)。目前我國在房地產(chǎn)估價中最普遍采用的價值標(biāo)準(zhǔn)也是公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)?！兑?guī)范》明確了公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)在房地產(chǎn)估價中的重要地位，對于澄清一些模糊認(rèn)識，指導(dǎo)估價實(shí)踐，具有十分重要的意義。

•2012年房地產(chǎn)估價師考試時間：10月13、14日
•2012房地產(chǎn)估價師網(wǎng)上輔導(dǎo)招生簡章
•2012年全國房地產(chǎn)估價師考試報名時間匯總
•2012年房地產(chǎn)估價師由黑敬祥等主講

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