2012年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》精講(2)

　　而這兩種估價(jià)技術(shù)路線反映的價(jià)格形成過程卻又是不同的：前者是用出讓土地使用權(quán)價(jià)格減去土地使用權(quán)出讓金價(jià)款;后者是采用成本積算的方法，在積算時(shí)不考慮土地使用權(quán)出讓金價(jià)款。

　　又例如《規(guī)范》第6.12.2條規(guī)定：“6.12.2房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)，應(yīng)把握被損害房地產(chǎn)在損害發(fā)生前后的狀態(tài)。對(duì)于其中可修復(fù)部分，宜估算其修復(fù)所需的費(fèi)用作為損害賠償價(jià)值。”

　　這里所說的：“對(duì)于其中可修復(fù)部分，宜估算其修復(fù)所需的費(fèi)用作為損害賠償價(jià)值”，就是一種估價(jià)技術(shù)路線。也就是說，在進(jìn)行房地產(chǎn)損壞賠償估價(jià)時(shí)，需要確定的是估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)因損壞所造成的價(jià)值損失。這個(gè)價(jià)值損失又如何衡量呢?是用對(duì)其進(jìn)行修復(fù)所需的費(fèi)用來衡量的。因此，房地產(chǎn)損壞賠償估價(jià)時(shí)，估價(jià)結(jié)論的價(jià)格內(nèi)涵是“房地產(chǎn)因損壞所造成的價(jià)值損失”，或者是“修復(fù)所需的費(fèi)用”。明確了價(jià)格內(nèi)涵，我們也就明確了該價(jià)格的形成過程：模擬對(duì)損壞的房地產(chǎn)進(jìn)行修復(fù)從而得出修復(fù)所需的費(fèi)用。進(jìn)而也就明確了估價(jià)的技術(shù)路線：估算其修復(fù)所需的費(fèi)用作為損害賠償價(jià)值。由以上所舉《規(guī)范》中的一些條文規(guī)定已經(jīng)可以看出，房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線反映了房地產(chǎn)價(jià)格的內(nèi)涵和房地產(chǎn)價(jià)格形成過程，關(guān)于這一點(diǎn)，在本章后面還會(huì)反復(fù)強(qiáng)調(diào)。

　　三、房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線與房地產(chǎn)估價(jià)方法

　?、?房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線與房地產(chǎn)估價(jià)方法的密切關(guān)系

　　房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線是估價(jià)人員對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格形成過程的認(rèn)識(shí)，而房地產(chǎn)估價(jià)方法本身也反映了人們對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格形成過程的認(rèn)識(shí)?？梢哉f，每種房地產(chǎn)估價(jià)方法都體現(xiàn)了一種技術(shù)路線。

　　例如，市場(chǎng)法體現(xiàn)的是這樣一種對(duì)價(jià)格形成過程的認(rèn)識(shí)：房地產(chǎn)的正常市場(chǎng)價(jià)格是該房地產(chǎn)在公開市場(chǎng)上最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格，或者說是被大多數(shù)買家和大多數(shù)賣家認(rèn)可的價(jià)格。正是按照這樣對(duì)價(jià)格形成過程的認(rèn)識(shí)，市場(chǎng)法采用“選取類似房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格經(jīng)過處理后作為評(píng)估價(jià)值”的技術(shù)路線。

　　成本法反映的估價(jià)技術(shù)路線是：在無法通過市場(chǎng)直接得到估價(jià)對(duì)象的正常市場(chǎng)價(jià)格的情況下，可以通過對(duì)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格組成部分進(jìn)行分解，了解各價(jià)格組成部分的正常市場(chǎng)價(jià)格，再累加(積算)作為估價(jià)對(duì)象的正常市場(chǎng)價(jià)格。也就是說，成本法認(rèn)可這樣一種價(jià)格形成過程：房地產(chǎn)的價(jià)值是由其各組成部分的價(jià)格累加而成的。

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