2012年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》模擬題(41)

　　××××房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告

　　封面及目錄(略)

　　致委托人函

　　×××(委托人全名)：

　　受您委托，我公司對(duì)您提供的位于××市××區(qū)××大道××號(hào)1～2層243.7┫商鋪(以下簡(jiǎn)稱估價(jià)對(duì)象)的現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了估價(jià)。

　　估價(jià)目的是為確定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值。

　　估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用科學(xué)的估價(jià)方法，在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，經(jīng)嚴(yán)謹(jǐn)測(cè)算，確定估價(jià)對(duì)象的完整權(quán)利狀態(tài)及滿足各項(xiàng)假設(shè)限制條件下的現(xiàn)實(shí)客觀市場(chǎng)價(jià)值為人民幣l70.41萬(wàn)元(大寫(xiě)：人民幣壹佰柒拾萬(wàn)肆仟壹佰元整)，單位建筑面積價(jià)格人民幣6993元/┫(大寫(xiě)：每平方米人民幣陸仟玖佰玖拾叁元整)。

　　附函提供房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告2份。

　　估價(jià)師聲明(略)

　　估價(jià)的假設(shè)和限制條件(略)

　　××××房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告

　　一、委托人(略)

　　二、估價(jià)機(jī)構(gòu)(略)

　　三、估價(jià)對(duì)象　　(一)區(qū)位狀況(略)

　　(二)實(shí)物狀況

　　1.建筑物實(shí)物狀況

　　建筑面積：243.70┫

　　建筑結(jié)構(gòu)：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)

　　總層數(shù)及所在層數(shù)：估價(jià)對(duì)象所在建筑物數(shù)為14層，估價(jià)對(duì)象位于第1、2層

　　竣工日期：2005年9月10日

　　成新率：現(xiàn)狀成新為十成新

　　層高：經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)查勘，估價(jià)對(duì)象1層層高約4.5米，2層層高約3.2米

　　建筑物實(shí)際用途：1～2層為商鋪，其余為寫(xiě)字樓

　　裝修情況：(略)

　　設(shè)施設(shè)備：(略)

　　工程質(zhì)量：(略)

　　維護(hù)、保養(yǎng)情況：良好

　　大廈利用現(xiàn)狀：經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)查勘，估價(jià)對(duì)象所在大廈商鋪均處營(yíng)業(yè)狀態(tài)，利用率較高，其中估價(jià)對(duì)象商鋪由業(yè)主自營(yíng)食品超市。

　　物業(yè)管理狀況：(略)

　　綠化等其他情況：(略)

　　2.土地實(shí)物狀況

　　土地用途：1～2層為商業(yè)服務(wù)。

　　土地等級(jí)：商業(yè)Ⅲ級(jí)

　　土地開(kāi)發(fā)程度：七通一平

　　土地出讓年限：40年，至2044年4月9日止。

　　形狀、地勢(shì)、地質(zhì);水文狀況：(略)

　　(三)權(quán)益狀況

　　1.建筑物權(quán)益狀況

　　根據(jù)委托人提供的《房屋所有權(quán)證》(證號(hào)××號(hào))相關(guān)內(nèi)容，估價(jià)對(duì)象建筑物產(chǎn)權(quán)人為王某，無(wú)共有權(quán)人，建筑物證載用途為商業(yè)服務(wù)，建筑面積共243.7┫。其中1層121.85┫，2層121.85┫，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。

　　2.土地使用權(quán)權(quán)益狀況

　　根據(jù)委托人提供的《國(guó)有土地使用證》，(證號(hào)××號(hào))相關(guān)內(nèi)容，使用權(quán)人為王某，估價(jià)對(duì)象土地用途為商業(yè)服務(wù)，土地使用權(quán)取得方式為出讓，出讓年限40年，截止至2044年4月9日。

　　3.他項(xiàng)權(quán)利狀況

　　據(jù)權(quán)證記載，估價(jià)對(duì)象曾設(shè)定抵押權(quán)。抵押權(quán)人為××銀行××分行，王某已將貸款還清，該抵押權(quán)已注銷。至估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對(duì)象無(wú)其他他項(xiàng)權(quán)利登記，據(jù)調(diào)查估價(jià)對(duì)象也無(wú)權(quán)屬、經(jīng)濟(jì)等糾紛。

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