2012年房地產(chǎn)估價師《案例分析》模擬題(41)

　　××××房地產(chǎn)估價報告

　　封面及目錄(略)

　　致委托人函

　　×××(委托人全名)：

　　受您委托，我公司對您提供的位于××市××區(qū)××大道××號1～2層243.7┫商鋪(以下簡稱估價對象)的現(xiàn)時市場價值進行了估價。

　　估價目的是為確定房地產(chǎn)轉讓價格提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)市場價值。

　　估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用科學的估價方法，在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎上，經(jīng)嚴謹測算，確定估價對象的完整權利狀態(tài)及滿足各項假設限制條件下的現(xiàn)實客觀市場價值為人民幣l70.41萬元(大寫：人民幣壹佰柒拾萬肆仟壹佰元整)，單位建筑面積價格人民幣6993元/┫(大寫：每平方米人民幣陸仟玖佰玖拾叁元整)。

　　附函提供房地產(chǎn)估價報告2份。

　　估價師聲明(略)

　　估價的假設和限制條件(略)

　　××××房地產(chǎn)估價結果報告

　　一、委托人(略)

　　二、估價機構(略)

　　三、估價對象　　(一)區(qū)位狀況(略)

　　(二)實物狀況

　　1.建筑物實物狀況

　　建筑面積：243.70┫

　　建筑結構：鋼筋混凝土結構

　　總層數(shù)及所在層數(shù)：估價對象所在建筑物數(shù)為14層，估價對象位于第1、2層

　　竣工日期：2005年9月10日

　　成新率：現(xiàn)狀成新為十成新

　　層高：經(jīng)現(xiàn)場查勘，估價對象1層層高約4.5米，2層層高約3.2米

　　建筑物實際用途：1～2層為商鋪，其余為寫字樓

　　裝修情況：(略)

　　設施設備：(略)

　　工程質(zhì)量：(略)

　　維護、保養(yǎng)情況：良好

　　大廈利用現(xiàn)狀：經(jīng)現(xiàn)場查勘，估價對象所在大廈商鋪均處營業(yè)狀態(tài)，利用率較高，其中估價對象商鋪由業(yè)主自營食品超市。

　　物業(yè)管理狀況：(略)

　　綠化等其他情況：(略)

　　2.土地實物狀況

　　土地用途：1～2層為商業(yè)服務。

　　土地等級：商業(yè)Ⅲ級

　　土地開發(fā)程度：七通一平

　　土地出讓年限：40年，至2044年4月9日止。

　　形狀、地勢、地質(zhì);水文狀況：(略)

　　(三)權益狀況

　　1.建筑物權益狀況

　　根據(jù)委托人提供的《房屋所有權證》(證號××號)相關內(nèi)容，估價對象建筑物產(chǎn)權人為王某，無共有權人，建筑物證載用途為商業(yè)服務，建筑面積共243.7┫。其中1層121.85┫，2層121.85┫，鋼筋混凝土結構。

　　2.土地使用權權益狀況

　　根據(jù)委托人提供的《國有土地使用證》，(證號××號)相關內(nèi)容，使用權人為王某，估價對象土地用途為商業(yè)服務，土地使用權取得方式為出讓，出讓年限40年，截止至2044年4月9日。

　　3.他項權利狀況

　　據(jù)權證記載，估價對象曾設定抵押權。抵押權人為××銀行××分行，王某已將貸款還清，該抵押權已注銷。至估價時點估價對象無其他他項權利登記，據(jù)調(diào)查估價對象也無權屬、經(jīng)濟等糾紛。

•2012年房地產(chǎn)估價師考試時間：10月13、14日
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