2012年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》考點(diǎn)輔導(dǎo)(4)
房地產(chǎn)需要專業(yè)估價(jià)
真正需要專業(yè)估價(jià)的主要是房地產(chǎn)、古董和藝術(shù)品、礦產(chǎn)、企業(yè)整體資產(chǎn)以及某些機(jī)器設(shè)備、無(wú)形資產(chǎn)等。具體就房地產(chǎn)來(lái)說(shuō),由于房地產(chǎn)具有不可移動(dòng)、獨(dú)一無(wú)二和價(jià)值量大的特性,房地產(chǎn)市場(chǎng)是不完全市場(chǎng)。
在經(jīng)濟(jì)學(xué)上,“完全市場(chǎng)”必須同時(shí)具備以下8個(gè)條件:
?、偻|(zhì)商品,買者不在乎從誰(shuí)的手里購(gòu)買;
②買者和賣者的人數(shù)眾多;
?、圪I者和賣者都有進(jìn)出市場(chǎng)的自由;
④買者和賣者都掌握當(dāng)前價(jià)格的完全信息,并能預(yù)測(cè)未來(lái)的價(jià)格;
?、菥统山豢傤~而言,每個(gè)買者和賣者的購(gòu)銷額是無(wú)關(guān)緊要的;
?、拶I者和賣者無(wú)串通共謀行為;
⑦消費(fèi)者要求總效用最大化,銷售者要求總利潤(rùn)最大化;
?、嗌唐房赊D(zhuǎn)讓且可發(fā)生空間位置的移動(dòng)。
一個(gè)市場(chǎng)如果不符合上述八條中的任何一條,就是不完全市場(chǎng)。純粹的完全市場(chǎng)在現(xiàn)實(shí)中幾乎不存在。證券交易所和小麥?zhǔn)袌?chǎng)通常被看作近似于完全市場(chǎng)。房地產(chǎn)作為商品,其品質(zhì)各不相同和復(fù)雜的特性不符合第①條和第④條。另外,盡管房地產(chǎn)的所有權(quán)或使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓,但房地產(chǎn)實(shí)物無(wú)法移動(dòng),不符合第⑧條。因此,房地產(chǎn)市場(chǎng)通常被視為典型的不完全市場(chǎng)。
由于房地產(chǎn)市場(chǎng)是不完全市場(chǎng),并且市場(chǎng)信息不對(duì)稱,不會(huì)自動(dòng)地形成常人容易識(shí)別的適當(dāng)價(jià)格,有許多阻礙房地產(chǎn)價(jià)格合理形成的因素,在其判斷中要求有專門知識(shí)和經(jīng)驗(yàn),所以需要房地產(chǎn)估價(jià)師提供市場(chǎng)信息,進(jìn)行“替代”市場(chǎng)的估價(jià)。房地產(chǎn)估價(jià)有助于將房地產(chǎn)價(jià)格導(dǎo)向正?;?,促進(jìn)房地產(chǎn)公平交易,建立合理的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。
值得指出的是,在需要專業(yè)估價(jià)的不同類型的資產(chǎn)中,由于各自的特性不同,把握影響其價(jià)值的質(zhì)量因素、功能因素、產(chǎn)權(quán)狀況、占有使用情況、市場(chǎng)狀況等所需的專業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)差異很大,它們的價(jià)值評(píng)估一般不是同一個(gè)估價(jià)人員甚至同一家估價(jià)機(jī)構(gòu)所能勝任的。
•2012年房地產(chǎn)估價(jià)師考試時(shí)間:10月13、14日
•2012房地產(chǎn)估價(jià)師網(wǎng)上輔導(dǎo)招生簡(jiǎn)章
•2012年全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師考試報(bào)名時(shí)間匯總
•2012年房地產(chǎn)估價(jià)師由黑敬祥等主講
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