2012年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》考點(diǎn)輔導(dǎo)(3)

　　房地產(chǎn)估價(jià)既是一門科學(xué)又是一門藝術(shù)

　　正確的房地產(chǎn)價(jià)值分析、測算和判斷必須依靠科學(xué)的估價(jià)理論和方法，但又不能完全拘泥于這些估價(jià)理論和方法，還必須依靠房地產(chǎn)估價(jià)師的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場是地區(qū)性市場，各地的市場行情和價(jià)格影響因素可能各不相同，而且影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素眾多，其中許多因素對房地產(chǎn)價(jià)格的影響不易準(zhǔn)確把握和量化，從而房地產(chǎn)價(jià)值不是簡單地套用某些數(shù)學(xué)公式或數(shù)學(xué)模型就能夠計(jì)算出來的，數(shù)學(xué)公式或數(shù)學(xué)模型中的一些參數(shù)、系數(shù)有時(shí)也需要依靠房地產(chǎn)估價(jià)師的經(jīng)驗(yàn)判斷。此外，不同的估價(jià)方法是從某一個(gè)角度或某一個(gè)方面建立起來的，或多或少有一些局限性，在估價(jià)實(shí)務(wù)中要求房地產(chǎn)估價(jià)師采用兩種以上估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，就是出于對不同估價(jià)方法局限性的調(diào)整及綜合平衡的考慮。針對不同的估價(jià)對象，如何選用合適的估價(jià)方法，以及如何對不同估價(jià)方法計(jì)算出的結(jié)果進(jìn)行取舍、調(diào)整，最終得出估價(jià)結(jié)果，這個(gè)過程是房地產(chǎn)估價(jià)師對行業(yè)規(guī)律的把握，對估價(jià)理論的掌握以及其實(shí)務(wù)操作能力的綜合體現(xiàn)。最終的估價(jià)結(jié)果是否客觀合理，也依賴于房地產(chǎn)估價(jià)師綜合判斷藝術(shù)水平的高低。因此，可以說房地產(chǎn)估價(jià)不僅是一門科學(xué)，也是一門藝術(shù)。

　　三、房地產(chǎn)估價(jià)的必要性

　　(一)、專業(yè)估價(jià)存在的基本前提

　　一種職業(yè)乃至一個(gè)行業(yè)的生存與發(fā)展，必須建立在社會(huì)對其有內(nèi)在需求的基礎(chǔ)上，僅靠行政命令等外在的強(qiáng)制要求是難以維持長久的。因此，如果社會(huì)大眾無法認(rèn)識或了解一種職業(yè)、一個(gè)行業(yè)存在的理由，以及這種職業(yè)、這個(gè)行業(yè)對社會(huì)福利和社會(huì)進(jìn)步所帶來的貢獻(xiàn)，那么這種職業(yè)、這個(gè)行業(yè)就難以在現(xiàn)代競爭激烈的社會(huì)存在下去，更不用說隨著社會(huì)發(fā)展而不斷發(fā)展了。

　　雖然任何資產(chǎn)在交易中都需要衡量和確定價(jià)格，但并不一定都需要專業(yè)估價(jià)。對于價(jià)值量較小或者價(jià)格依照通常方法容易確定的資產(chǎn)，通常就不需要專業(yè)估價(jià)。

　　例如，《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》(2004年11月25日法釋～2004516號)第4條規(guī)定：“對擬拍賣的財(cái)產(chǎn)，人民法院應(yīng)當(dāng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行價(jià)格評估。對于財(cái)產(chǎn)價(jià)值較低或者價(jià)格依照通常方法容易確定的，可以不進(jìn)行評估?！笨梢姡环N資產(chǎn)只有同時(shí)具有“獨(dú)一無二”和“價(jià)值量大”兩個(gè)特性，才真正需要專業(yè)估價(jià)。其原因在于：

　?、僖环N資產(chǎn)如果不具有獨(dú)一無二的特性，相同的很多，價(jià)格普遍存在、人人皆知，或者常人依照通常方法(例如通過簡單比較)便可得知，就不需要專業(yè)估價(jià);例如，舊市場上的舊彩電、冰箱等物品。

　　②一種資產(chǎn)雖然具有獨(dú)一無二的特性，但如果價(jià)值量不夠大，聘請專業(yè)人員估價(jià)的花費(fèi)與資產(chǎn)本身的價(jià)值相比較高，甚至超過資產(chǎn)本身的價(jià)值，聘請專業(yè)人員估價(jià)顯得不經(jīng)濟(jì)，則也不需要專業(yè)估價(jià)。