房地產(chǎn)中介服務(wù)管理制度與政策考點精析

　　(1)本章涉及的有關(guān)法律、法規(guī)包括：①《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》;②《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》;③《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》;④原建設(shè)部令第151號《注冊房地產(chǎn)估價師管理辦法》;⑤原建設(shè)部《關(guān)于改變房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格注冊管理方式有關(guān)問題的通知》;⑥原建設(shè)部與中國人民銀行《住房置業(yè)擔(dān)保管理試行辦法》、原建設(shè)部《關(guān)于建立房地產(chǎn)企業(yè)及執(zhí)(從)業(yè)人員信用檔案系統(tǒng)的通知》、原建設(shè)部《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度暫行規(guī)定》和《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格考試實施辦法》等。

　　(2)本章的考試重點主要是房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)內(nèi)容、中介服務(wù)收費及房地產(chǎn)估價師的注冊制度等三大塊內(nèi)容，尤其是房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)管理、房地產(chǎn)估價師的注冊管理。從2004年，根據(jù)《中華人民共和國行政許可法》、《國務(wù)院對確需保留的行政審批項目設(shè)定行政許可的決定》(國務(wù)院令第412號)，將房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)核準(zhǔn)和房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格注冊列為行政許可項目，而房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格注冊則轉(zhuǎn)變管理方式，由中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會承擔(dān)，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部負(fù)責(zé)監(jiān)督。房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)管理的內(nèi)涵是將房地產(chǎn)估價機構(gòu)分為一、二、三級資質(zhì)，每級資質(zhì)從機構(gòu)名稱、注冊資本、注冊房地產(chǎn)估價師數(shù)量、估價機構(gòu)執(zhí)業(yè)年限、執(zhí)業(yè)范圍、執(zhí)業(yè)業(yè)績等方面都設(shè)定了具體的條件，這些條件是考試的重要內(nèi)容，也是我們實際工作中所必須要掌握的知識，必須在理解的基礎(chǔ)上，進(jìn)行強化記憶。

　　考生更應(yīng)熟悉房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試的法律依據(jù)，這就是《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》所確定的“國家實行房地產(chǎn)價格評估人員資格認(rèn)證制度”。同時房地產(chǎn)估價師的注冊管理部門、注冊種類、注冊時限要求等內(nèi)容都是考試的重點。中介服務(wù)收費具有政策性、實踐性的特點，考生要掌握中介服務(wù)收費的三種類型，即房地產(chǎn)中介服務(wù)收費包括房地產(chǎn)咨詢收費、房地產(chǎn)價格評估費、房屋代理收費。這三類收費的依據(jù)是原國家計委、原建設(shè)部《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費的通知》。我們要熟悉這三類收費的標(biāo)準(zhǔn)，并能夠具體測算，尤其是以房產(chǎn)為主的房地產(chǎn)價格評估費，一是要記住“按照房地產(chǎn)的價格總額采取差額定率分檔累進(jìn)計收”;二是要記住分檔收費的費率，這是做好房地產(chǎn)估價收費的基礎(chǔ)，也是我們在日常工作中的基本要求。

　　(3)近幾年來的考試非常注重房地產(chǎn)中介服務(wù)收費的計算題，如2001年的試題中有一道單項選擇題：甲將其房屋委托房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)一次性出租，租期三年，實際成交月租金500元。按國家規(guī)定，房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)應(yīng)收的租賃代理費用最高為(B)元。

　　A.250

　　B.500

　　C.750

　　D.1500

　　做此題必須了解原國家計委、原建設(shè)部《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費的通知》中的“房屋租賃代理收費，無論成交的租賃期限長短，均按半月至一月成交租金額標(biāo)準(zhǔn)，由雙方協(xié)商一次性收取規(guī)定”，也就是最高可按一個月的成交租金，實際成交月租金500元，因此該房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)應(yīng)收租賃代理費用最高為500元。再如2005年的試題中有一道單項選擇題：某非經(jīng)濟特區(qū)的房地產(chǎn)估價資質(zhì)的機構(gòu)完成本地一宗以房產(chǎn)為主的評估項目。評估的房地產(chǎn)價格為 2000萬元，按照原國家計委、原建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費的通知》規(guī)定的收費標(biāo)準(zhǔn)，估價收費最高為(C)萬元。

　　A.1.60

　　B.3.00

　　C.4.25

　　D.5.00

　　依據(jù)以房產(chǎn)為主的房地產(chǎn)價格評估“按照房地產(chǎn)的價格總額采取差額定率分檔累進(jìn)計收”所確定的分檔收費費率，計算如下：100萬元×5‰+900×2.5‰+1000萬元×1.5‰=4.25(萬元)。

　　(4)同時，由于近幾年綜合分析題中基本沒有涉及本章內(nèi)容，而本章內(nèi)容也是特別易出綜合分析題，所以建議大家一定要進(jìn)行本章內(nèi)容的綜合分析題訓(xùn)練。

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