物業(yè)管理制度與政策考點(diǎn)精析

　　(1)本章涉及的有關(guān)法律、法規(guī)包括：①《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、②國(guó)務(wù)院令第379號(hào)《物業(yè)管理?xiàng)l例》、③《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》、④《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》、⑤《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》(原建設(shè)部令第l65號(hào))，自2008年2月1日起施行、⑥《關(guān)于印發(fā)(業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則)的通知》(建房[2009]274號(hào))。

　　(2)物業(yè)管理與人民群眾的生活息息相關(guān)。物業(yè)管理是伴隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的深入發(fā)展而逐步發(fā)展起來(lái)的一種房地產(chǎn)服務(wù)活動(dòng)。我國(guó)的物業(yè)管理產(chǎn)生二F 20世紀(jì)90年代，規(guī)范發(fā)展起于2003年9月1日開(kāi)始實(shí)施的《物業(yè)管理?xiàng)l例》。《物業(yè)管理?xiàng)l例》于2007年8月進(jìn)行了修訂，標(biāo)志著我國(guó)物業(yè)管理進(jìn)入了法制化、規(guī)范化發(fā)展的新時(shí)期。

　　(3)本章的考試重點(diǎn)主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

　　1)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)的政策規(guī)定。如2007年試題中，有一道單項(xiàng)選擇題：業(yè)主選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，需要經(jīng)(D)同意。

　　A.業(yè)主委員會(huì)

　　B.專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主

　　C.占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主

　　D.專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主

　　依據(jù)：《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》規(guī)定，業(yè)主共同決定選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。

　　2)《物業(yè)管理?xiàng)l例》確立的基本制度。2005年試題中，也出了一道多項(xiàng)選擇題：《物業(yè)管理?xiàng)l例》確立的基本制度包括(ABE)。

　　A.業(yè)主大會(huì)制度

　　B.業(yè)主公約制度

　　C.住宅小區(qū)治安管理制度

　　D.住宅小區(qū)綜合驗(yàn)收制度

　　E.住房專項(xiàng)維修資金制度

　　做此題，必須熟悉《物業(yè)管理?xiàng)l例》。也就是住宅小區(qū)治安管理制度、住宅小區(qū)綜合驗(yàn)收制度不是《物業(yè)管理?xiàng)l例》確立的基本制度。同時(shí)要搞清，目前“住房專項(xiàng)維修資金制度”已規(guī)范為“住宅專項(xiàng)維修資金制度”;“業(yè)主公約”已規(guī)范為“管理規(guī)約”。

　　3)住宅專項(xiàng)維修資金制度。原建設(shè)部令第165號(hào)《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》，自2008年2月1日起施行，要認(rèn)真掌握其規(guī)定。2007年試題中，有一道單項(xiàng)選擇題：新建商品住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)成立之前，住房維修資金(B)。

　　A.由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代管

　　B.由房地產(chǎn)管理部門代管

　　C.由財(cái)政部門代管

　　D.由業(yè)主自行管理

　　只要掌握了“業(yè)主大會(huì)成立前，商品住宅業(yè)主、非住宅業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金，由物業(yè)所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門代管”這個(gè)知識(shí)點(diǎn)，這道題就容易做了。

　　(4)學(xué)習(xí)本章，要學(xué)會(huì)有關(guān)內(nèi)容的計(jì)算。計(jì)算的基礎(chǔ)知識(shí)包括：

　　1)根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第七十六條規(guī)定：決定籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定(①制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、②制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約、③ 選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員、④選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人、⑤有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。

　　2)出售的公有住房交存住宅專項(xiàng)維修資金的標(biāo)準(zhǔn)為：業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項(xiàng)維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)胤扛某杀緝r(jià)的2%;售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的 30%，從售房款中一次性提取住宅專項(xiàng)維修資金。

　　3)業(yè)主分戶賬面住宅專項(xiàng)維修資金余額不足首期交存額30%的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)交。

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