房地產(chǎn)稅收制度與政策考點(diǎn)精析

　　(1)本章涉及的有關(guān)法律、法規(guī)包括：①《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》及財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》，《土地增值稅暫行條例》及財(cái)政部《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》，《契稅暫行條例》及財(cái)政部《契稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》;②2006年《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》;③《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見的通知》(國(guó)辦發(fā)[2005]26號(hào));@2006年5月，《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見的通知》(從2006年6月1日起，對(duì)購(gòu)買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入量、額征收營(yíng)業(yè)稅);⑤《關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》(財(cái)稅[2006]21號(hào))的有關(guān)規(guī)定;⑥<關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知》(財(cái)稅 [2005]181號(hào));⑦國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見》(國(guó)辦發(fā)[2008]131號(hào));⑧《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》(財(cái)稅[2009]157號(hào))。

　　(2)本章的考試重點(diǎn)主要包括：①有關(guān)房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、契稅、耕地占用稅的稅制要素構(gòu)成及相關(guān)稅收政策;②有關(guān)稅收的優(yōu)惠政策。

　　(3)學(xué)習(xí)房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、契稅、耕地占用稅及房地產(chǎn)相關(guān)稅收，要按照納稅人、納稅對(duì)象、稅制要素構(gòu)成一分解，進(jìn)行對(duì)照學(xué)習(xí)，切實(shí)做到橫向比較，加深理解。特別是各房地產(chǎn)稅的稅率應(yīng)重點(diǎn)掌握，近幾年的考試，幾乎每年都有一道有關(guān)房地產(chǎn)稅率的試題且出的比較靈活。如2002年試題中的 “教育費(fèi)附加的稅率在城市一般為營(yíng)業(yè)稅的(3)%”可以看出簡(jiǎn)單出題形式越來越少，更多的是采取設(shè)埋伏的形式，出題比較靈活。

　　(4)學(xué)習(xí)有關(guān)稅收的優(yōu)惠政策，要結(jié)合2005年、2006年、2008年、2009年出臺(tái)的有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策中的最新稅收政策。一是2005年的《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見的通知》(國(guó)辦發(fā)[2005]26號(hào))，也就是從2005年6月1日起，對(duì)個(gè)人購(gòu)買住房不足 2年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅。二是2006年5月的《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見的通知》要求，從2006年6月1日起，對(duì)購(gòu)買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅。三是2006年的《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》規(guī)定了從2006年8月1日起，對(duì)住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅，并以住房轉(zhuǎn)讓收入l%～3%的幅度內(nèi)確定。四是自2008年11月1日起，對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買90m2及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%;對(duì)個(gè)人銷售或購(gòu)買住房暫免征收印花稅;對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。五是國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見》國(guó)辦發(fā)[2008]131號(hào))規(guī)定，將現(xiàn)行個(gè)人購(gòu)買普通住房超過5年(含 5年)轉(zhuǎn)讓免征營(yíng)業(yè)稅，改為超過2年(含2年)轉(zhuǎn)讓免征營(yíng)業(yè)稅。六是2009年l2月22日，國(guó)家財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》(財(cái)稅[2009]157號(hào))規(guī)定，自2010年1月1日起，個(gè)人將購(gòu)買不足5年的非普通住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人將購(gòu)買超過5年 (含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人將購(gòu)買超過5年(含5年)的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。

　　(5)本章內(nèi)容易出計(jì)算題，主要是各房地產(chǎn)稅種的稅率要記牢。同時(shí)最可能出計(jì)算題的是有關(guān)土地增值稅的計(jì)算。土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓建設(shè)用地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物的單位和個(gè)人征收的一種稅。計(jì)算土地增值稅，首先要熟悉土地增值稅扣除項(xiàng)目的構(gòu)成中為取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額;土地開發(fā)成本、費(fèi)用;建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格;與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金等四個(gè)方面。其次要學(xué)會(huì)計(jì)算土地增值額，土地增值額=土地轉(zhuǎn)讓價(jià)值一扣除項(xiàng)目。再次，要記住土地增值稅速算公式：土地增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的，應(yīng)納稅額=土地增值額×30%;土地增值額超過扣除項(xiàng)目金額 50%，未超過100%的，應(yīng)納稅額=土地增值額X40%一扣除項(xiàng)目×5%;土地增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%，未超過200%的，應(yīng)納稅額=土地增值額×50%一扣除項(xiàng)目×15%;土地增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的，應(yīng)納稅額=土地增值額×60%一扣除項(xiàng)目金額×35%。分清和掌握以上三個(gè)問題，有關(guān)計(jì)算土地增值稅的問題，我們就容易解決了。如：甲公司將該項(xiàng)目以1600萬元的價(jià)格，轉(zhuǎn)讓給乙公司。設(shè)應(yīng)扣除項(xiàng)目為850萬元，則甲公司應(yīng)繳納土地增值稅(A)萬元。

　　A.257.50

　　B.287.50

　　C.487.50

　　D.750

　　首先計(jì)算土地增值額為750萬元(1600萬元一850萬元=750萬元)，扣除項(xiàng)目為850萬元，因此，土地增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%，未超過 100%的。按照“土地增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%，未超過100%的，應(yīng)納稅額=土地增值額×40%一扣除項(xiàng)目×5%”，應(yīng)納稅額=土地增值額 ×40%一扣除項(xiàng)目×5%=750萬元×40%一850萬元X 5%=257.50萬元。

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