2013年房地產(chǎn)價格影響因素分析

　　2013年房地產(chǎn)價格影響因素分析

　　內(nèi)容：

　　①自身因素;

　?、诃h(huán)境因素;

　　③人口因素;

　?、芙?jīng)濟因素;

　　⑤社會因素;

　?、扌姓蛩?

　　⑦國際因素;

　?、嘈睦硪蛩?

　　⑨其他因素。

　　1.自身因素

　　房地產(chǎn)自身狀況的好壞，直接關系到其價格的高低。所謂自身因素，是指那些反映房地產(chǎn)本身的實物、權益和區(qū)位狀況的因素。權益方面已在前面有關章節(jié)，如第3章中的“合法原則”、“最高最佳使用原則”，作了一些說明。這里主要分析一下區(qū)位和實物方面的因素。

　　1.1位置

　　人們的生活和生產(chǎn)等各種活動，都對房地產(chǎn)的位置有要求。房地產(chǎn)位置的優(yōu)劣直接影響其所有者或使用者的生活滿足程度、經(jīng)濟收益或社會影響，因此，房地產(chǎn)坐落的位置不同，如是坐落在城市還是鄉(xiāng)村，是位于城市中心區(qū)還是邊緣地帶，是臨街還是不臨街，是處于向陽面還是背陽面，價格會有較大的差異。尤其是城市土地，其價格高低幾乎為位置優(yōu)劣所左右，所以，關于房地產(chǎn)有句名言：第一是區(qū)位，第二是區(qū)位，第三還是區(qū)位。盡管位置不能代表房地產(chǎn)的一切，但這句話說明了位置對房地產(chǎn)的重要性。

　　房地產(chǎn)位置優(yōu)劣的形成，一是先天的自然條件，二是后天的人工影響。在實際估價中，關鍵是要弄清楚什么樣的位置為優(yōu)，什么樣的位置為劣。房地產(chǎn)位置優(yōu)劣的判定標準雖然因不同的用途而有所差異，但在一般情況下，凡是位于或接近人們經(jīng)濟活動的中心、要道的通口、行人較多、交通流量較大位置的房地產(chǎn)，價格一般較高;反之，處于閉塞街巷、郊區(qū)僻野的房地產(chǎn)，價格一般較低。具體一點來說，商業(yè)用途房地產(chǎn)的位置優(yōu)劣，主要是看其繁華程度、臨街狀況。居住用途房地產(chǎn)的位置優(yōu)劣，主要是看其周圍環(huán)境狀況、安寧程度、交通是否便捷，以及離市中心的遠近。其中別墅的要求是接近大自然，環(huán)境質(zhì)量優(yōu)良，居于其內(nèi)又可保證一定的生活私密性。工業(yè)用途房地產(chǎn)的位置優(yōu)劣，通常需要視產(chǎn)業(yè)的性質(zhì)而定，一般來說，凡是位置有利于原料和產(chǎn)品的運輸，便于廢料處理及動力取得，其價格必有趨高的傾向。

　　房地產(chǎn)的位置有自然地理位置與社會經(jīng)濟位置之別。房地產(chǎn)的自然地理位置雖然固定不變，但其社會經(jīng)濟位置卻會發(fā)生變化，這種變化可能是由于城市規(guī)劃的制定或修改、交通建設或改道，也可能是由于其他建設引起的。當房地產(chǎn)的位置由劣變?yōu)閮?yōu)時，其價值會上升;反之，其價值會下跌。

　　1.2肥力

　　肥力即土地肥沃程度，是土地提供植物生長、繁殖所需養(yǎng)分的能力。土地天然就可能具有不同的肥力，但也可以通過后天的人工施肥或土地改良使其肥力提高。

　　肥力對于農(nóng)業(yè)是極為重要的，但對于其他產(chǎn)業(yè)并不重要，所以，肥力這個因素主要是與農(nóng)地的價格有關。對于農(nóng)地而言，顯而易見，土地肥沃，地價就高;相反，土地貧瘠，地價就低。在農(nóng)地價格的決定因素中，肥力甚至是最重要的因素，而且越是偏僻的地區(qū)，肥力對地價的決定作用越大。

　　1.3地質(zhì)條件

　　地質(zhì)條件決定著土地的承載力。土地的承載力是指土地可負荷物品的能力，特別是指在保證地基穩(wěn)定的條件下，建筑物的沉降量不超過允許值的地基承載能力。

　　地價與地質(zhì)條件關系的實質(zhì)，是地質(zhì)條件的好壞決定著建設費用的高低。建造同樣的建筑物，地質(zhì)條件好的土地，需要的基礎建設費用低，從而地價高;相反，則需要的基礎建設費用高，地價則低。不同地震烈度的建筑抗震設防要求，也可以說明這個問題。這些通過假設開發(fā)法可以清楚地看出。

　　1.4地形、地勢

　　地形是指同一塊土地內(nèi)的地面起伏狀況。地勢是指本塊土地與相鄰土地的高低關系，特別是與相鄰道路的高低關系，例如是高于還是低于路面。

　　由于地形、地勢的平坦、起伏、低洼等影響到房地產(chǎn)的開發(fā)建設成本或利用價“值，從而影響其價格。一般來說，土地平坦，地價較高;土地高低不平，地價較低。在其他條件相同時，地勢高的房地產(chǎn)的價格，要高于地勢低的房地產(chǎn)的價格。

　　地形、地勢對房地產(chǎn)價格的影響還表現(xiàn)在：在城市，如果人口劇增、工商業(yè)發(fā)展很快，土地需求增加，而土地向外發(fā)展受地形、地勢的限制(如四面臨山或有河流阻隔)，致使城市土地的經(jīng)濟供給不能作適當比例的增加時，必然會使地價普遍高漲。

　　1.5土地面積和形狀

　　同等位置的兩塊土地，由于面積大小不等，價格會有高低差異。一般來說，凡是面積過于狹小而不利于經(jīng)濟使用的土地，價格較低。

　　土地形狀是否規(guī)則，對地價也有一定影響。形狀規(guī)則的土地，主要是指正方形、長方形(但長寬的比例要適當)的土地。由于形狀不規(guī)則的土地一般不能有效利用，相對于形狀規(guī)則的土地，其價格一般要低。

　　1.6日照、風向、降水量、天然周期性災害

　　一般來說，受到周圍建筑物或者其他物體遮擋的房地產(chǎn)的價格(尤其是住宅的價格)，要低于無遮擋情況下的類似房地產(chǎn)的價格。

　　同一街道的商業(yè)房地產(chǎn)，因位于向陽面與背陽面的不同，價格也有所差異。因為這能夠左右行人往來的多寡，從而影響顧客的多少，間接影響收益的高低。

　　農(nóng)地中的坡地，陰坡地與陽坡地的價格差異也很明顯。

　　房地產(chǎn)價格與風向的關系在城市中比較突出，在上風地區(qū)房地產(chǎn)價格一般較高，在下風地區(qū)房地產(chǎn)價格一般較低。

　　把降水量與地勢結合起來看，對房地產(chǎn)價格的影響比較明顯。地勢雖然低洼，但如果降水量不大，則不易積水，從而地勢對房地產(chǎn)價格的影響不大;反之，降水量大，地勢對房地產(chǎn)價格的影響就大。

　　凡是有天然周期性災害的地區(qū)，如有天然周期性水災的江、河、湖、海邊，土地利用價值低，甚至不能利用。如果勉強利用，一旦天災襲來，人們的生命財產(chǎn)都無保障。因此，這類土地的價格必然很低。

　　1.7建筑物本身

　　建筑物的規(guī)劃設計、平面格局、功能、質(zhì)量、外觀形象等因素，對房地產(chǎn)價格均有較大影響。以建筑物的外觀形象為例，它包括建筑式樣、風格和色調(diào)等，對房地產(chǎn)價格有很大的影響。凡是建筑物外觀新穎、優(yōu)美，可給人以舒適的感覺，則價格就高;反之，單調(diào)、呆板，很難引起人們強烈的享受欲望，甚至令人壓抑、厭惡，則價格就低。

　　2.環(huán)境因素

　　影響房地產(chǎn)價格的環(huán)境因素，是指那些對房地產(chǎn)價格有影響的房地產(chǎn)周圍的物理性狀因素。這方面的因素主要有大氣環(huán)境、聲覺環(huán)境、水文環(huán)境、視覺環(huán)境和衛(wèi)生環(huán)境。

　　2.1大氣環(huán)境

　　大氣就是空氣，是人類賴以生存、片刻也不能缺少的物質(zhì)?？諝赓|(zhì)量的好壞，對人體健康十分重要。房地產(chǎn)所處的地區(qū)有無難聞氣味、有害物質(zhì)和粉塵等，對房地產(chǎn)價格有很大影響。尤其是化工廠、屠宰廠、醬廠、酒廠、廁所等都可能造成空氣污染，因此，凡接近這些地方的房地產(chǎn)價格較低。

　　2.2聲覺環(huán)境

　　汽車、火車、飛機、工廠、人群(如周圍是否有農(nóng)貿(mào)市場)等，都可能形成噪聲。對于住宅、旅館、辦公、學校、科研等類房地產(chǎn)來說，噪聲大的地方，房地產(chǎn)價格較低;噪聲小、安靜的地方，房地產(chǎn)價格通常較高。

　　2.3水文環(huán)境

　　地下水、溝渠、河流、江湖、海洋等的污染程度如何，對其附近的房地產(chǎn)價格也有很大影響。如靠打水井來解決飲水的地區(qū)，地下水的質(zhì)量或其受到的污染程度，對該地區(qū)的房地產(chǎn)價格有更大的影響。

　　2.4視覺環(huán)境

　　房地產(chǎn)周圍安放的東西是否雜亂，如電線桿、廣告牌、標示牌等的豎立狀態(tài)和設計是否美觀，建筑物之間是否協(xié)調(diào)，公園、綠化等形成的景觀是否賞心悅目，都會對房地產(chǎn)價格有影響。

　　2.5衛(wèi)生環(huán)境

　　清潔衛(wèi)生狀況，包括垃圾堆放情況，對房地產(chǎn)價格也有影響。

　　3.人口因素

　　3.1人口數(shù)量

　　房地產(chǎn)價格與人口數(shù)量的關系非常密切。當人口數(shù)量增加時，對房地產(chǎn)的需求就會增加，房地產(chǎn)價格也就會上漲;而當人口數(shù)量減少時，對房地產(chǎn)的需求就會減少，房地產(chǎn)價格也就會下落。

　　3.2人口素質(zhì)

　　人們的文化教育水平、生活質(zhì)量和文明程度，可以引起房地產(chǎn)價格的變化。人類社會隨著文明發(fā)達、文化進步，公共服務設施必然日益完善和普遍，同時對居住環(huán)境也必然力求寬敞舒適，凡此種種都足以增加對房地產(chǎn)的需求，從而導致房地產(chǎn)價格升高。如果一個地區(qū)中居民的素質(zhì)低、構成復雜、社會秩序欠佳，人們多不愿意在此居住，則該地區(qū)的房地產(chǎn)價格必然低落。

　　3.3家庭人口規(guī)模

　　這里所說的家庭人口規(guī)模，是指全社會或某一地區(qū)的家庭平均人口數(shù)。家庭人口規(guī)模發(fā)生變化，即使人口總量不變，也將引起居住單位數(shù)的變動，從而引起需用住房數(shù)量的變動，隨之導致房地產(chǎn)需求的變化而影響房地產(chǎn)價格。一般來說，隨著家庭人口規(guī)模小型化，即家庭平均人口數(shù)的下降，家庭數(shù)量增多，所需住房的總量將增加，房地產(chǎn)價格有上漲的趨勢。

　　4.經(jīng)濟因素

　　影響房地產(chǎn)價格的經(jīng)濟因素，主要有經(jīng)濟發(fā)展狀況，儲蓄、消費、投資水平，財政收支及金融狀況，利率，物價(特別是建筑材料價格)、建筑人工費，居民收入。這些因素對房地產(chǎn)價格的影響都較復雜，下面僅說明其中幾個。

　　4.1經(jīng)濟發(fā)展

　　經(jīng)濟發(fā)展的一般定義包括：物質(zhì)福利的改善，尤其是對于那些收入最低者來說;根除貧困，以及與此相關聯(lián)的文盲、疾病和過早死亡;改變投入與產(chǎn)出的構成，包括把生產(chǎn)的基礎結構從農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)向工業(yè)活動;以生產(chǎn)性就業(yè)普及于勞動適齡人口而不是只及于少數(shù)具有特權的人的方式來組織經(jīng)濟活動;以及相應地使有著廣大基礎的集團更多地參與經(jīng)濟方面和其他方面的決定，從而增進自己的福利。

　　經(jīng)濟發(fā)展預示著投資、生產(chǎn)活動活躍，對廠房、寫字樓、商店、住宅和各種娛樂設施等的需求增加，由此會引起房地產(chǎn)價格上漲，尤其是引起地價上漲。例如，20世紀80年代亞太地區(qū)的日本、新加坡、韓國和中國中國臺灣、中國香港等國家和地區(qū)，經(jīng)濟持續(xù)高速增長，地價也相應地大幅度上漲(盡管從事后的亞洲金融危機來看，這種經(jīng)濟發(fā)展帶有泡沫成分，有人甚至稱其為泡沫經(jīng)濟)。

　　日本在第二次世界大戰(zhàn)后共出現(xiàn)過三次地價暴漲，雖然引起這三次地價暴漲的原因很多，但不可否認它也是與日本經(jīng)濟的迅速發(fā)展密切相關的。第一次地價暴漲出現(xiàn)于1956―1962年，正值日本重化學工業(yè)化時期，太平洋沿海工業(yè)化區(qū)域的地價暴漲現(xiàn)象較為突出，而它的波及范圍擴大到大城市周圍地區(qū)的住宅用地。第二次地價暴漲出現(xiàn)于1967～1974年，正值日本開展地區(qū)開發(fā)和工業(yè)布局區(qū)向原有工業(yè)區(qū)外圍延伸的時期，這次地價暴漲以大城市周圍地區(qū)和主要地方城市的變動幅度最大。第三次地價暴漲出現(xiàn)于1984～1989年，是在日本向信息化轉(zhuǎn)變和東京向世界性金融中心城市過渡的時期發(fā)生的。對于這次地價暴漲，1988年2月6日原西德《法蘭克福匯報》文章《日本城市地價暴漲》說：“日本經(jīng)濟在世界市場上的成就是引起房地產(chǎn)價格上漲的啟動器。短短幾年之內(nèi)，東京因此變成了具有國際意義的銀行中心，東京的交易所在這期間能與紐約的華爾街媲美，這把國際銀行吸引到了東京。數(shù)量眾多的生產(chǎn)和商業(yè)企業(yè)在此期間也在東京開設了分支機構，因為盡管有貿(mào)易壁壘，繁榮興旺的日本還是提供了良好的銷售機會?！?/p>

　　4.2利率

　　從收益法可以看出，房地產(chǎn)價值與報酬率負相關;從求取報酬率的累加法可以看出，報酬率與利率正相關。所以，房地產(chǎn)價格與利率負相關，利率下降，房地產(chǎn)價格會上升;利率上升，房地產(chǎn)價格會下降。

　　決定利率水平的因素主要有下列幾個：

　　(1)平均利潤率。利息是來自利潤的一部分。企業(yè)借款是為了獲取利潤，如果利率高于利潤率，企業(yè)就要將其利潤全部付給貸款人，從而就不會去借款。因此，平均利潤率構成了利率的最高界限。但利率也不會等于零，否則就不會有人把錢借給他人。所以，利率介于平均利潤率與零之間。

　　(2)資金供求狀況。利率是資金的價格，它同任何商品的價格要受供求狀況影響一樣，要受借貸市場上資金供求狀況的影響。當借貸資金的供給大于需求時，利率會下降;反之，利率會上升。隨著資金供求狀況的變化，利率在平均利潤率與零之間波動。

　　(3)預期通貨膨脹率。在信用貨幣條件下，特別是在紙幣制度下，通貨膨脹使借貸資金本金貶值，給借貸資金所有者帶來損失。為了彌補這種損失，貸款人往往會在一定的預期通貨膨脹率的基礎上確定利率，以保證其本金和實際利息額不受損失。當預期通貨膨脹率上升時，貸款人會要求提高貸款利率;反之，利率一般會相應下調(diào)。

　　(4)國家經(jīng)濟政策。利率是國家調(diào)節(jié)社會經(jīng)濟活動的重要經(jīng)濟杠桿，必定受國家的控制和調(diào)節(jié)。國家根據(jù)經(jīng)濟狀況和經(jīng)濟政策目標，通過中央銀行制定的準備金率和再貼現(xiàn)率影響市場利率，進而達到調(diào)節(jié)經(jīng)濟，實現(xiàn)其目的。如中央銀行采用貨幣緊縮政策時，往往會提高再貼現(xiàn)率，從而引起市場利率上升;當采用貨幣擴張政策時，又會降低再貼現(xiàn)率，從而引起市場利率下降。

　　(5)國際利率水平。在國際經(jīng)濟聯(lián)系日益密切的當代，國際利率水平及變化趨勢對國內(nèi)利率也有重要影響。這種影響是通過資本在國際間的流動實現(xiàn)的。

　　(6)國際收支狀況。當一國國際收支持續(xù)出現(xiàn)大量逆差時，為了彌補國際收支逆差，需要利用資本項目大量引進外資。此時，該國金融管理當局就會提高本國利率;反之，當出現(xiàn)大量/頃差時，為了控制順差，金融管理當局可能會降低利率，以減少資本項目的外匯流人。

　　4.3物價

　　房地產(chǎn)價格是物價的一種，但與一般物價的特性不同，在此將它們區(qū)別開來進行比較。房地產(chǎn)價格與一般物價的關系非常復雜。通常，物價的普遍波動表明貨幣購買力的變動，即幣值發(fā)生變動。此時物價變動，房地產(chǎn)價格也隨之變動，如果其他條件不變，則物價變動的百分比相當于房地產(chǎn)價格變動的百分比，而兩者的動向也應一致，表示房地產(chǎn)價格與一般物價之間的實質(zhì)關系未變。

　　不論一般物價總水平是否變動，其中某些物價的變動也可能會引起房地產(chǎn)價格的變動，如建筑材料價格、建筑人工費的上漲，會增加房地產(chǎn)的開發(fā)建設成本，從而可能推動房地產(chǎn)價格上漲。

　　就宏觀來看地價上漲與一般物價上漲的因果關系，在日本存在著下列兩種看法：“有一種看法是重視地價上漲一抵押力量增大一信用膨脹一物價上漲這種因果關系的;另一種看法則認為存在著貨幣量的增加一物價上漲一地價上漲這種關系”。

　　從較長時期來看，房地產(chǎn)價格的上漲率要高于二般物價的上漲率和國民收入的增長率。但在房地產(chǎn)價格中，土地價格、建筑物價格和房地價格，或者不同類型房地產(chǎn)的價格，其變動幅度不是完全同步的，有時甚至不是同方向的。

　　4.4居民收入

　　通常，居民收入的真正增加(非名義增加。名義增加是指在通貨膨脹情況下的增加)，意味著人們的生活水平將隨之提高，其居住與活動所需的空間會擴大，從而會增加對房地產(chǎn)的需求，導致房地產(chǎn)價格上漲。至于對房地產(chǎn)價格的影響程度，要看現(xiàn)有的收入水平及邊際消費傾向的大小而定。所謂邊際消費傾向，是指收入每增加一個單位所引起的消費變化。

　　如果居民收入的增加，是衣食都較困難的低收入者的收入增加，雖然其邊際消費傾向較大，但其增加的收人大部分甚至全部會首先用于衣食等基本生活的改善，這對房地產(chǎn)價格的影響估計不大。

　　如果居民收入的增加，是中等收入者的收入增加，因其邊際消費傾向較大，且衣食等基本生活已有了較好的基礎，其所增加的收人大部分甚至全部此時依消費順序會用于提高居住水平，這自然會增加對居住房地產(chǎn)的需求，從而會促使居住房地產(chǎn)價格上漲。

　　如果居民收入的增加，是高收入者的收入增加，因其生活上的需要幾乎已達到應有盡有的地步，邊際消費傾向甚小，所以，其增加的收人大部分甚至全部可能用于儲蓄或其他投資，這對房地產(chǎn)價格的影響就不大。不過，如果他們利用剩余的收入從事房地產(chǎn)投資或投機，例如購買房地產(chǎn)用于出租或?qū)⒊钟蟹康禺a(chǎn)當做保值增值的手段，則會引起房地產(chǎn)價格上漲。

    5.社會因素

　　影響房地產(chǎn)價格的社會因素，主要有政治安定狀況、社會治安狀況、房地產(chǎn)投機和城市化。

　　5.1政治安定狀況

　　政治安定狀況是指有不同政治觀點的黨派、團體的沖突情況，現(xiàn)行政權的穩(wěn)固程度等。一般來說，政治不安定則意味著社會可能動蕩，這會影響人們投資、置業(yè)的信心，從而會造成房地產(chǎn)價格低落。

　　5.2社會治安狀況

　　社會治安狀況是指偷竊、搶劫、強奸、綁架、殺人等方面的刑事犯罪情況。房地產(chǎn)所處的地區(qū)如果經(jīng)常發(fā)生此類犯罪案件，則意味著人們的生命財產(chǎn)缺乏保障，因此會造成房地產(chǎn)價格低落。

　　5.3房地產(chǎn)投機

　　房地產(chǎn)投機是指不是為了使用而是為了再出售(或再購買)而暫時購買(或出售)房地產(chǎn)，利用房地產(chǎn)價格的漲落變化，以期從價差中獲利的行為。房地產(chǎn)投機是建立在對未來房地產(chǎn)價格預期的基礎上的。關于房地產(chǎn)投機對房地產(chǎn)價格的影響，普遍認為它會引起房地產(chǎn)價格上漲。顯然房地產(chǎn)投機有許多危害，但這種認識是不夠全面的。一般來說，房地產(chǎn)投機對房地產(chǎn)價格的影響可能出現(xiàn)3種情況：①引起房地產(chǎn)價格上漲;②弓I起房地產(chǎn)價格下跌;③起著穩(wěn)定房地產(chǎn)價格的作用。

　　至于房地產(chǎn)投機具體會導致怎樣的結果，要看當時的多種條件，包括投機者的素質(zhì)和心理等。當房地產(chǎn)價格節(jié)節(jié)上升時，那些預計房地產(chǎn)價格還會進一步上漲的投機者紛紛搶購，哄抬價格，造成一種虛假需求，無疑會促使房地產(chǎn)價格進一步上漲。而當情況相反時，那些預計房地產(chǎn)價格還會進一步下跌的投機者紛紛拋售房地產(chǎn)，則會促使房地產(chǎn)價格進一步下跌。另外，當投機者判斷失誤，或者被過度的熱烈(樂觀)或恐慌(悲觀)的氣氛或心理所驅(qū)使時，也可能造成房地產(chǎn)價格的劇烈波動。但在某些情況下，房地產(chǎn)投機行為可能起著穩(wěn)定房地產(chǎn)價格的作用：當房地產(chǎn)價格低落時，懷有日后房地產(chǎn)價格會上漲心理的投機者購置房地產(chǎn)，以待日后房地產(chǎn)價格，上漲時拋出，這樣就會出現(xiàn)：當房地產(chǎn)需求較小的時候，投機者購置房地產(chǎn)，造成房地產(chǎn)需求增加;而在房地產(chǎn)價格上漲時，投機者拋售房地產(chǎn)，增加房地產(chǎn)供給，從而平抑房地產(chǎn)價格。

　　5.4城市化

　　城市化又稱城鎮(zhèn)化、都市化，是當今重要的社會、經(jīng)濟現(xiàn)象之一，但由于人們對城市的概念理解不一，對城市化的解釋和度量方法也相差很大。在有關城市化的各種定義中，一種較為主要的提法是：人口向城市集中的過程即為城市化。綜合不同學科，城市化一詞有4個含義：①城市對農(nóng)村影響的傳播過程;②全社會人口接受城市文化的過程;③人口集中的過程，包括集中點的增加和每個集中點的擴大;④城市人口占全社會人口比例提高的過程。一般來說，城市化意味著人口向城市地區(qū)集中，造成對城市房地產(chǎn)的需求不斷增加，從而會帶動城市房地產(chǎn)價格上漲。

　　6.行政因素

　　影響房地產(chǎn)價格的行政因素，是指那些影響房地產(chǎn)價格的制度、政策、法律法規(guī)、行政行為等方面的因素，主要有房地產(chǎn)制度、房地產(chǎn)價格政策、行政隸屬變更、特殊政策、城市發(fā)展戰(zhàn)略、城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、稅收政策、交通管制。

　　6.1房地產(chǎn)制度

　　房地產(chǎn)制度對房地產(chǎn)價格的影響也許是最大的。例如，在傳統(tǒng)土地使用制度下，嚴禁買賣、出租或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地，可能使地租、地價根本不存在。對住房實行低租金、實物分配，必然造成住房的租金、價格低落。而改革土地使用制度和住房制度，推行住宅商品化、社會化，就使房地產(chǎn)價格顯現(xiàn)出來，反映客觀的市場供求狀況。

　　6.2房地產(chǎn)價格政策

　　房地產(chǎn)價格政策是指政府對房地產(chǎn)價格高低的態(tài)度以及采取的干預方式、措施等。政府對房地產(chǎn)價格干預的方式，可能是直接制定價格，也可能是通過其他一些措施或手段來調(diào)節(jié)價格。

　　房地產(chǎn)價格政策抽象來看可以分為兩類：一類是高價格政策;一類是低價格政策。所謂高價格政策，一般是指政府對房地產(chǎn)價格放任不管，或者有意通過某些措施來抬高房地產(chǎn)價格;低價格政策，一般是指政府采取種種措施來抑制房地產(chǎn)價格上漲。因此，高價格政策促進房地產(chǎn)價格上漲，低價格政策造成房地產(chǎn)價格下落。但值得注意的是，低價格政策并不意味著造成房地產(chǎn)價格的絕對水平低下;同理，高價格政策也不意味著造成房地產(chǎn)價格的絕對水平很高。

　　抑制房地產(chǎn)價格的措施是多種多樣的，它們影響房地產(chǎn)價格低落的速度和幅度不盡相同。抑制房地產(chǎn)價格的措施主要有：①制定最高限價，規(guī)定房地產(chǎn)交易時不得突破此價格;②制定標準價格，作為房地產(chǎn)交易時的參考;③政府在房地產(chǎn)價格高漲時拋出一定量的房地產(chǎn)，特別是通過土地供應，以增加房地產(chǎn)的供給，從而平抑房地產(chǎn)價格;④征收房地產(chǎn)交易稅或增值稅;⑤建立一套房地產(chǎn)交易管理制度。

　　6.3行政隸屬變更

　　可以想象，由于行政隸屬變更，將某個非建制鎮(zhèn)升格為建制鎮(zhèn)，或?qū)⒛硞€建制鎮(zhèn)升格為市，或?qū)⒛硞€市由原來的較低級別升為較高級別，例如，縣級市升格為地級市，省轄市升格為直轄市，無疑會促進該地區(qū)的房地產(chǎn)價格上漲。同樣，如果將原屬于某一較落后地區(qū)的地方劃歸另一較發(fā)達地區(qū)管轄，也會促進這一地方的房地產(chǎn)價格上漲;相反，則會導致這一地方的房地產(chǎn)價格下落。

　　6.4特殊政策

　　在一些地方建立經(jīng)濟特區(qū)，實行特殊的政策、特殊的體制、特殊的對外開放措施，往往會提高該地區(qū)的房地產(chǎn)價格。例如，深圳變?yōu)榻?jīng)濟特區(qū)，海南島成為海南省并享受特區(qū)政策;中央決定開發(fā)開放上海浦東，都曾使這些地方的房地產(chǎn)價格大幅度上漲。

　　6.5城市發(fā)展戰(zhàn)略、城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃

　　城市發(fā)展戰(zhàn)略、城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃對房地產(chǎn)價格都有很大影響，特別是城市規(guī)劃對用途、建筑高度、容積率等的規(guī)定。就規(guī)定用途來看，不同用途對土地條件的要求不同;反過來，在土地條件一定的情況下，規(guī)定用途對土地價格有著很大的影響，具體表現(xiàn)在兩個方面：①就某一塊土地而言，它會降低地價;②從總體上看，由于有利于土地的健康協(xié)調(diào)利用，因此有提高地價的作用。但是，如果規(guī)定用途不妥，缺乏科學的理論和方法，也會兩敗俱傷，既降低單塊土地的價格，也會降低整片土地的利用率，從而使地價下降。規(guī)定用途對地價的影響在城市郊區(qū)表現(xiàn)得特別明顯：如果城市的發(fā)展已使郊區(qū)某些農(nóng)用地很適合于轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘薪ㄔO用地，但如果政府規(guī)定只能維持現(xiàn)有的農(nóng)業(yè)用途，則地價必然很低，而如果一旦允許改變用途，則地價會成倍上漲。

　　6.6稅收政策

　　不同的稅種、稅率及其征收環(huán)節(jié)，對房地產(chǎn)價格的影響是不同的。可將稅收分為房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的、房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的和房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的。另外，考察稅收政策對房地產(chǎn)價格的影響，必須注意課稅的轉(zhuǎn)嫁問題。如果某種對房地產(chǎn)的課稅可以通過某種途徑部分或全部地轉(zhuǎn)嫁出去，那么它對房地產(chǎn)價格的影響就小，甚至不起作用。

　　直接或間接地對保有房地產(chǎn)課稅，實際上是減少了利用房地產(chǎn)的收益，因而會導致房地產(chǎn)價格低落;相反，降低甚至取消對保有房地產(chǎn)課稅，會導致房地產(chǎn)價格上升。

　　6.7交通管制

　　某些房地產(chǎn)所處的位置看起來交通便利，但實際上并不便利，這可能是受到了交通管制的影響。對房地產(chǎn)價格有影響的交通管制，主要有嚴禁某類車輛通行，實行單行道、步行街等。

　　交通管制對房地產(chǎn)價格的影響結果如何，要看這種管制的內(nèi)容和房地產(chǎn)的使用性質(zhì)。對于某些類型的房地產(chǎn)來講，實行某種交通管制也許會降低該類房地產(chǎn)的價格，但是對于另一些類型的房地產(chǎn)來講，實行這種交通管制則可能會提高該類房地產(chǎn)的價格。例如，在住宅區(qū)內(nèi)的道路上禁止貨車通行，可以減少噪聲、汽車尾氣污染和行人行走的不安全感，因此會提高房地產(chǎn)價格。

　　7.國際因素

　　現(xiàn)代社會，國際交往頻繁，某個國家或地區(qū)的政治、經(jīng)濟、文化等，常常影響其他國家和地區(qū)。國際經(jīng)濟、軍事、政治等環(huán)境如何，對房地產(chǎn)價格也有影響。影響房地產(chǎn)價格的國際因素主要有世界經(jīng)濟狀況、國際競爭狀況、政治對立狀況和軍事沖突狀況。

　　7.1世界經(jīng)濟狀況

　　世界經(jīng)濟狀況，特別是周邊國家和地區(qū)的經(jīng)濟狀況，對房地產(chǎn)價格有很大的影響。如果世界經(jīng)濟發(fā)展良好，一般有利于房地產(chǎn)價格上漲。

　　7.2國際競爭狀況

　　房地產(chǎn)是不可移動的，不像汽車、小麥等可以移動的商品能在國與國之間進行貿(mào)易，開展競爭，從而價格相互影響。所以，這里所說的國際競爭，主要是指國與國之間為吸引外來投資而展開的競爭。當競爭激烈時，為吸引投資者通常會采取低地價政策，從而會使房地產(chǎn)價格低落;但如果在其他方面采取優(yōu)惠政策，吸引了大量外來投資者進入，則對房地產(chǎn)的需求會增加，從而會導致房地產(chǎn)價格上漲。

　　7.3政治對立狀況

　　如果國與國之間發(fā)生政治對立，則不免會出現(xiàn)經(jīng)濟封鎖、凍結貸款、終止往來等，這些一般會導致房地產(chǎn)價格下跌。

　　7. 4軍事沖突狀況

　　一旦發(fā)生戰(zhàn)爭，則戰(zhàn)爭地區(qū)的房地產(chǎn)價格會陡然下落，而那些受到戰(zhàn)爭威脅或者影響的地區(qū)，房地產(chǎn)價格也會有所下降。因為房地產(chǎn)不可移動，一旦發(fā)生戰(zhàn)爭，避難時無法隨身攜帶;如果遇到空襲或其他戰(zhàn)爭上的破壞，則繁華城市有可能瞬間化為廢墟，所以，在遭受戰(zhàn)爭威脅時，大家爭相出售房地產(chǎn)，供多于求，房地產(chǎn)價格勢必大幅度下跌。

　　8.心理因素

　　心理因素對房地產(chǎn)價格的影響有時是不可忽視的。影響房地產(chǎn)價格的心理因素主要有下列幾個：①購買或出售心態(tài);②個人欣賞趣味(偏好);③時尚風氣;④接近名家住宅心理;⑤講究風水或吉祥號碼，如講究門牌號碼、樓層數(shù)字等。

　　房地產(chǎn)需求者遍尋適當?shù)姆康禺a(chǎn)，當選定了合意的房地產(chǎn)后，如該房地產(chǎn)的擁有者無出售之意，則房地產(chǎn)需求者必須以高出正常價格為條件才可能改變其惜售的原意，因此，如果達成交易，成交價格自然會高于正常價格。

　　有時房地產(chǎn)購買者出于自身的急迫需要，在與競爭對手爭奪中只求得到房地產(chǎn)，從而會抬高價格。深圳市1988年11月16日公開拍賣一塊土地的情況，可以看成是這方面的例子。這是一塊面積為4 241m2的土地，規(guī)定只準建7層住宅，建筑面積不超過7 700m2，底價為200萬元。拍賣一開始，27家國內(nèi)外企業(yè)反應熱烈，.最后由深圳現(xiàn)代企業(yè)有限公司以2 000萬元奪得。按照樓面地價計算，地價高達2 597元/m2。根據(jù)當時的市場行情，如果建住宅出售，肯定虧本無疑。拍賣結束時，全場嘩然。深圳市政府某副秘書長表示，絕沒想到成交價格高得如此驚人，他原估計只有700萬元左右。深圳市國土局負責人在簽訂合同后向現(xiàn)代企業(yè)有限公司代表連聲說價錢太高了，但現(xiàn)代企業(yè)有限公司負責人卻稱價錢比他們預料的還低25%。原因是：這家公司為了生產(chǎn)錄像機，將聘請一批外國老師來指導生產(chǎn)，與其長期租用賓館接待這批老師，倒不如興建宿舍更為合算。因此，對于這家公司來說，出價的多少基本上取決于與租用賓館的比較，而不取決于未來正常的住宅銷售價格。

　　房地產(chǎn)擁有者偶然發(fā)生資金調(diào)度困難，急需現(xiàn)金周轉(zhuǎn)，無奈只有出售房地產(chǎn)變現(xiàn)，這時的成交價格多會低于正常價格。有債務糾紛的房地產(chǎn)，債務人為達到快速脫身的目的，會故意賤售房地產(chǎn)。

　　信風水的人認為，風水的好壞可以影響自己、家族、子孫后代的盛衰吉兇。即使在現(xiàn)代科技高度發(fā)達的美國，仍然有人講究風水。如《人民日報))1991年2月7日第7版刊登了儼看風水”熱在美國》一文，有關內(nèi)容如下：近年來“看風水”熱在美國突然流行起來。無論在購買住宅，還是在修建辦公樓之前，都要先請陰陽先生看看“風水”，然后再作決定。凡被陰陽先生看過的住宅和辦公樓，判定“風水”好的，其售價要比其他住宅和辦公樓高一倍或幾倍;反之，則房地產(chǎn)公司即使虧本出售，購買者也不多。在美國許多城鎮(zhèn)，房地產(chǎn)價格的高低，往往取決于“風水”的好壞。里根當年在影界的一位朋友說，在里根先生搬出白宮后，他的幾位好友為他湊了200萬美元買了一幢住宅樓，這幢樓的“風水”就是來自中國香港的一位陰陽先生“看”過的，就連這幢樓的門牌號668'’也是這位陰陽先生擬定的，說668'’表示吉祥、安全、如意。

　　“看風水”雖然在一些人看來是封建迷信的東西，是根本不可信的，然而在實際生活中它對房地產(chǎn)價格的影響有時是不容忽視的。

　　9.其他因素

　　影響房地產(chǎn)價格的因素除了上面列舉的八大類之外，還有一些其他因素，如某些重要政治人物的健康與生死狀況，有時人們預期其會影響時局，從而會引起房地產(chǎn)價格的漲落。共有的房地產(chǎn)，如果共有人較多，對于房地產(chǎn)的維護、修繕、處分等很難形成共識，部分共有人如果不堪其繁而轉(zhuǎn)讓其在共有的房地產(chǎn)中享有的份額，這時的成交價格多會低于正常價格。

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