2013年房地產(chǎn)地價(jià)評(píng)估相關(guān)知識(shí)

　　2013年房地產(chǎn)地價(jià)評(píng)估相關(guān)知識(shí)

　　1.路線價(jià)法

　　1.1路線價(jià)法的基本原理

　　1.1.1路線價(jià)法的概念

　　路線價(jià)法是對(duì)臨接道路且可及性相當(dāng)?shù)耐恋卦O(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度，選取若干標(biāo)準(zhǔn)宗地求其平均價(jià)格，將此平均價(jià)格稱為路線價(jià)，然后再配合深度價(jià)格修正率表和其他價(jià)格修正率表，計(jì)算出臨接該道路的其他土地價(jià)格的一種估價(jià)方法。

　　1.1.2路線價(jià)法的理論依據(jù)

　　路線價(jià)法實(shí)質(zhì)上是一種市場法，是市場法的派生方法，其理論依據(jù)與市場法相同，是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理。在路線價(jià)法中，“標(biāo)準(zhǔn)宗地”可視為市場法中的“可比實(shí)例”;“路線價(jià)”是若干

　　“標(biāo)準(zhǔn)宗地”的平均價(jià)格，可視為市場法中的“可比實(shí)例價(jià)格”;臨接同一道路的其他土地的價(jià)格，是以路線價(jià)為基準(zhǔn)，考慮其臨街深度、土地形狀(如矩形、三角形、平行四邊形、梯形、不規(guī)則形)、臨街狀況(如一面臨街、前后兩面臨街、街角地，以及長方形土地是長的一邊臨街還是短的一邊臨街，梯形土地是寬的一邊臨街還是窄的一邊臨街，三角形土地是一邊臨街還是一頂點(diǎn)臨街)、臨街寬度等，進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚蟮茫@些修正實(shí)際上為“房地產(chǎn)狀況調(diào)整”。路線價(jià)法與一般的市場法的主要不同之處，一是不做“交易情況修正”和“交易日期調(diào)整”。二是先對(duì)多個(gè)“可比實(shí)例價(jià)格”進(jìn)行綜合，然后再進(jìn)行“房地產(chǎn)狀況調(diào)整”;而不是先對(duì)“可比實(shí)例價(jià)格”進(jìn)行有關(guān)修正、調(diào)整，然后再進(jìn)行綜合。三是利用相同的“可比實(shí)例價(jià)格”――路線價(jià)，同時(shí)評(píng)估出許多“估價(jià)對(duì)象”――臨接同一道路的其他土地的價(jià)格;而不是僅評(píng)估出一個(gè)“估價(jià)對(duì)象”的價(jià)格。在路線價(jià)法中不做“交易情況修正”和“交易日期調(diào)整”的原因是：①求得的路線價(jià)――若干標(biāo)準(zhǔn)宗地的平均價(jià)格，已是正常價(jià)格;②求得的路線價(jià)所對(duì)應(yīng)的日期，與欲求取的其他土地價(jià)格的日期一致，都是估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格。

　　1.1.3路線價(jià)法適用的對(duì)象和條件

　　路線價(jià)法主要適用于城市商業(yè)街道兩側(cè)土地的估價(jià)。一般的土地估價(jià)方法主要適用于單宗土地的估價(jià)，而且需要花費(fèi)較長的時(shí)間。路線價(jià)法則被認(rèn)為是一種快速、相對(duì)公平合理，能節(jié)省人力、財(cái)力，可以同時(shí)對(duì)大量土地進(jìn)行估價(jià)的方法，特別適用于房地產(chǎn)稅收、市地重劃(城市土地整理)、城市房屋拆遷補(bǔ)償或者其他需要在大范圍內(nèi)同時(shí)對(duì)大量土地進(jìn)行的估價(jià)。運(yùn)用路線價(jià)法估價(jià)的前提條件是街道較規(guī)整，臨街各宗土地的排列較整齊。

　　1.1.4路線價(jià)法的操作步驟

　　運(yùn)用路線價(jià)法估價(jià)一般分為下列6個(gè)步驟進(jìn)行：①劃分路線價(jià)區(qū)段;②設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度;③選取標(biāo)準(zhǔn)宗地;④調(diào)查評(píng)估路線價(jià);⑤制作價(jià)格修正率表;⑥計(jì)算臨街各宗土地的價(jià)格。

　　1.2劃分路線價(jià)區(qū)段

　　路線價(jià)區(qū)段是沿著街道兩側(cè)帶狀分布的。一個(gè)路線價(jià)區(qū)段是指具有同一個(gè)路線價(jià)的地段。因此，在劃分路線價(jià)區(qū)段時(shí)，應(yīng)將可及性相當(dāng)、地塊相連的土地劃為同一個(gè)路線價(jià)區(qū)段。兩個(gè)路線價(jià)區(qū)段的分界線，原則上是地價(jià)有顯著差異的地點(diǎn)，一般是從十字路或丁字路中心處劃分，兩個(gè)路口之間的地段為一個(gè)路線價(jià)區(qū)段。但較長的繁華街道，有時(shí)需要將兩個(gè)路口之間的地段劃分為兩個(gè)以上的路線價(jià)區(qū)段，分別附設(shè)不同的路線價(jià)。而某些不很繁華的街道，同一個(gè)路線價(jià)區(qū)段可延長至數(shù)個(gè)路口。另外，在同一條街道上，如果兩側(cè)的繁華程度、地價(jià)水平有顯著差異的，應(yīng)以街道中心為分界線，將該街道的兩側(cè)各自視為一個(gè)路線價(jià)區(qū)段，分別附設(shè)不同的路線價(jià)。

　　1.3設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度

　　從理論上講，標(biāo)準(zhǔn)深度是街道對(duì)地價(jià)影響的轉(zhuǎn)折點(diǎn)：由此接近街道的方向，地價(jià)受街道的影響而逐漸升高;由此遠(yuǎn)離街道的方向，地價(jià)可視為基本不變。但在實(shí)。際估價(jià)中，設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)深度通常是路線價(jià)區(qū)段內(nèi)臨街各宗土地的臨街深度的眾數(shù)。例如，某個(gè)路線價(jià)區(qū)段內(nèi)臨街土地的臨街深度大多為18%，則標(biāo)準(zhǔn)深度應(yīng)設(shè)定為18%;如果臨街深度普遍為25%，則標(biāo)準(zhǔn)深度應(yīng)設(shè)定為25%。

　　1.4選取標(biāo)準(zhǔn)宗地

　　標(biāo)準(zhǔn)宗地是路線價(jià)區(qū)段內(nèi)具有代表性的宗地。選取標(biāo)準(zhǔn)宗地的具體要求是：①一面臨街;②土地形狀為矩形;③臨街深度為標(biāo)準(zhǔn)深度;④臨街寬度為標(biāo)準(zhǔn)寬度(可為同一路線價(jià)區(qū)段內(nèi)臨街各宗土地的臨街寬度的眾數(shù));⑤臨街寬度與臨街深度比例適當(dāng);⑥用途為所在路線價(jià)區(qū)段具有代表性的用途;⑦容積率為所在路線價(jià)區(qū)段具有代表性的容積率(可為同一路線價(jià)區(qū)段內(nèi)臨街各宗土地的容積率的眾數(shù));⑧其他方面，如土地使用年限、土地生熟程度等也應(yīng)具有代表性。

　　1.5調(diào)查評(píng)估路線價(jià)

　　路線價(jià)是附設(shè)在街道上的若干標(biāo)準(zhǔn)宗地的平均價(jià)格。通常在同一路線價(jià)區(qū)段內(nèi)選擇一定數(shù)量以上的標(biāo)準(zhǔn)宗地，運(yùn)用收益法(通常是其中的土地剩余技術(shù))、市場法等，分別求其單位價(jià)格或樓面地價(jià)。然后求這些標(biāo)準(zhǔn)宗地的單位價(jià)格或樓面地價(jià)的簡單算術(shù)平均數(shù)或加權(quán)算術(shù)平均數(shù)、中位數(shù)、眾數(shù)，即得該路線價(jià)區(qū)段的路線價(jià)。路線價(jià)通常為土地單價(jià)，也可為樓面地價(jià);可用貨幣表示，也可用相對(duì)數(shù)表示。例如用點(diǎn)數(shù)來表示，將一個(gè)城市中路線價(jià)最高的路線價(jià)區(qū)段以1000點(diǎn)表示，其他路線價(jià)區(qū)段的點(diǎn)數(shù)依此確定。以貨幣表示的路線價(jià)比較容易理解，直觀性強(qiáng)，便于土地交易時(shí)參考。以點(diǎn)數(shù)表示的路線價(jià)便于測算，可避免由于幣值波動(dòng)而引起的麻煩。下面以土地單價(jià)、貨幣來表示路線價(jià)的情況，進(jìn)一步介紹路線價(jià)法。

　　1.6制作價(jià)格修正率表

　　價(jià)格修正率表有深度價(jià)格修正率表和其他價(jià)格修正率表。深度價(jià)格修正率表又稱深度百分率表、深度指數(shù)表，是基于深度價(jià)格遞減率制作出來的。深度價(jià)格遞減率又是基于臨街土地中各部分的價(jià)值隨遠(yuǎn)離街道而有遞減現(xiàn)象，或者說，距街道深度愈深，可及性愈差，價(jià)值也就愈低。如將臨街土地劃分為許多與街道平行的細(xì)條，由于越接近街道的細(xì)條的利用價(jià)值越大，越遠(yuǎn)離街道的細(xì)條的利用價(jià)值越小，則接近街道的細(xì)條的價(jià)值高于遠(yuǎn)離街道的細(xì)條的價(jià)值。最簡單且最容易理解的深度價(jià)格遞減率是四三二一法則。該法則是將臨街深度100英尺的土地，劃分為與街道平行的四等份，如圖9―3所示。各等份由于離街道的遠(yuǎn)近不同，價(jià)值有所不同。從街道方向算起，第一個(gè)25英尺等份的價(jià)值占整塊土地價(jià)值的40%，第二個(gè)25英尺等份的價(jià)值占整塊土地價(jià)值的30%，第三個(gè)25英尺等份的價(jià)值占整塊土地價(jià)值的20%，第四個(gè)25英尺等份的價(jià)值占整塊土地價(jià)值的10%。如果超過100英尺，則以九八七六法則來補(bǔ)充，即超過100英尺的第一個(gè)25英尺等份的價(jià)值為臨街深度100英尺的土地價(jià)值的9%，第二個(gè)25英尺等份的價(jià)值為臨街深度100英尺的土地價(jià)值的8%，第三個(gè)25英尺等份的價(jià)值為臨街深度100英尺的土地價(jià)值的7%，第四個(gè)25英尺等份的價(jià)值為臨街深度100英尺的土地價(jià)值的6%。深度價(jià)格修正率表的制作形式有：單獨(dú)深度價(jià)格修正率(深度價(jià)格遞減率)、累計(jì)深度價(jià)格修正率和平均深度價(jià)格修正率三種。

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