2013年房地產(chǎn)估價(jià)假設(shè)開(kāi)發(fā)法相關(guān)知識(shí)

　　2013年房地產(chǎn)估價(jià)假設(shè)開(kāi)發(fā)法相關(guān)知識(shí)

　　1.假設(shè)開(kāi)發(fā)法的基本原理

　　1.1假設(shè)開(kāi)發(fā)法的概念

　　假設(shè)開(kāi)發(fā)法又稱(chēng)開(kāi)發(fā)法、預(yù)期開(kāi)發(fā)法、剩余法，是將預(yù)測(cè)的估價(jià)對(duì)象未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，減去未來(lái)的正常開(kāi)發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)等，以此求取估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。

　　1.2假設(shè)開(kāi)發(fā)法的理論依據(jù)

　　假設(shè)開(kāi)發(fā)法是一種科學(xué)實(shí)用的估價(jià)方法，其基本理論依據(jù)與收益法相同，是預(yù)期原理。

　　假設(shè)開(kāi)發(fā)法在形式上是評(píng)估新開(kāi)發(fā)完成的房地產(chǎn)價(jià)格的成本法的倒算法。兩者的主要區(qū)別是：成本法中的土地價(jià)格為已知，需要求取的是開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)格;假設(shè)開(kāi)發(fā)法中開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)格已事先通過(guò)預(yù)測(cè)得到，需要求取的是土地價(jià)格。

　　假設(shè)開(kāi)發(fā)法更深的理論依據(jù)，類(lèi)似于地租原理(可詳見(jiàn)本書(shū)第9章第5節(jié)“地租理論和地租量的計(jì)算”)。只不過(guò)地租是每年的租金剩余，假設(shè)開(kāi)發(fā)法通常測(cè)算的是一次性的價(jià)格剩余。

　　1.3假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用的對(duì)象和條件

　　假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用于具有投資開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)，如待開(kāi)發(fā)的土地(包括生地、毛地、熟地)、在建工程(包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目)、可裝修改造或可改變用途的舊房(包括裝修、改建、擴(kuò)建，如果是重建就屬于毛地的范疇)，以下統(tǒng)稱(chēng)為“待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)”。

　　假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用的條件：

　?、僖幸粋€(gè)明朗、開(kāi)放及長(zhǎng)遠(yuǎn)的房地產(chǎn)政策;②要有一套統(tǒng)一、嚴(yán)謹(jǐn)及健全的房地產(chǎn)法規(guī);③要有一個(gè)完整、公開(kāi)及透明度高的房地產(chǎn)資料庫(kù);④要有一個(gè)穩(wěn)定、清晰及全面的有關(guān)房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)和交易的稅費(fèi)清單;⑤要有一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)、公開(kāi)及穩(wěn)定的土地供給(出讓)計(jì)劃。如果這些條件不具備，在運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)時(shí)會(huì)使本來(lái)就難以預(yù)測(cè)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的客觀方面，摻人了許多人為的主觀影響因素，使未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)變得更加不可捉摸，從而對(duì)未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值、開(kāi)發(fā)成本和稅費(fèi)等的預(yù)測(cè)也會(huì)更加困難。

　　1.4假設(shè)開(kāi)發(fā)法的操作步驟

　　運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)一般分為下列6個(gè)步驟進(jìn)行：①調(diào)查待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的基本情況;②選擇最佳的開(kāi)發(fā)利用方式;③估計(jì)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期;④預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值;⑤測(cè)算開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷(xiāo)售費(fèi)用、銷(xiāo)售稅費(fèi)、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)及投資者購(gòu)買(mǎi)待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi);⑥進(jìn)行具體計(jì)算，求出待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值。

　　調(diào)查該類(lèi)待開(kāi)發(fā)土地的基本情況主要包括下列4個(gè)方面：

　　(1)弄清土地的位置。包括3個(gè)層次：①土地所在城市的性質(zhì);②土地所在城市內(nèi)的區(qū)域的性質(zhì);③具體的坐落狀況。弄清這些，主要是為選擇最佳的土地用途服務(wù)。例如：位于上海浦東新區(qū)的一塊待開(kāi)發(fā)土地需要估價(jià)，弄清該塊土地的位置，就需要弄清上海的性質(zhì)、地位，需要弄清浦東新區(qū)的性質(zhì)、地位，包括它與上海市區(qū)的關(guān)系以及政府對(duì)該區(qū)的政策和規(guī)劃建設(shè)設(shè)想等，此外還需要弄清這塊土地在頂區(qū)內(nèi)的具體坐落狀況，如周?chē)h(huán)境、進(jìn)出交通便利與否等。

　　(2)弄清土地的面積大小、形狀、平整程度、基礎(chǔ)設(shè)施通達(dá)程度、地質(zhì)和水文狀況等。弄清這些，主要是為測(cè)算開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用等服務(wù)。

　　(3)弄清城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。包括弄清規(guī)定的用途、建筑高度、容積率等。弄清這些，主要是為確定最佳的開(kāi)發(fā)利用方式服務(wù)。

　　(4)弄清將擁有的土地權(quán)利。包括弄清權(quán)利性質(zhì)(目前均為使用權(quán))、使用年限、可否續(xù)期，以及對(duì)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等的有關(guān)規(guī)定等。弄清這些，主要是為預(yù)測(cè)未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值、租金等服務(wù)。

　　1.5假設(shè)開(kāi)發(fā)法的其他用途

　　假設(shè)開(kāi)發(fā)法除了適用于估價(jià)，還大量用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資分析，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資分析的常用方法之一。假設(shè)開(kāi)發(fā)法用于估價(jià)與用于投資分析的不同之處，是在選取有關(guān)參數(shù)和測(cè)算有關(guān)數(shù)值時(shí)，用于估價(jià)是假設(shè)站在一個(gè)典型的投資者的立場(chǎng)，用于投資分析是站在一個(gè)具體的投資者的立場(chǎng)。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資分析的目的，是為了給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的投資決策提供依據(jù)。假設(shè)開(kāi)發(fā)法具體可為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供下列3種數(shù)據(jù)：

　　(1)確定擬開(kāi)發(fā)場(chǎng)地的最高價(jià)格。如果開(kāi)發(fā)商有興趣取得某個(gè)開(kāi)發(fā)場(chǎng)地，他必須事先計(jì)算出能夠接受的最高價(jià)格，他實(shí)際的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格應(yīng)低于或等于此價(jià)格，否則不值得購(gòu)買(mǎi)。

　　(2)確定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的預(yù)期利潤(rùn)。在確定預(yù)期利潤(rùn)時(shí)，是假定開(kāi)發(fā)場(chǎng)地已按照某個(gè)價(jià)格購(gòu)買(mǎi)，即場(chǎng)地購(gòu)置費(fèi)被看成已知。預(yù)計(jì)可取得的總收入扣除場(chǎng)地購(gòu)置費(fèi)、開(kāi)發(fā)成本及資金利息等后的余值，為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所能產(chǎn)生的利潤(rùn)。此利潤(rùn)如果高于開(kāi)發(fā)商期望的利潤(rùn)，則該開(kāi)發(fā)項(xiàng)目被認(rèn)為是可行的;否則，應(yīng)被推遲開(kāi)發(fā)，甚至取消投資。

　　(3)確定開(kāi)發(fā)中可能出現(xiàn)的最高費(fèi)用。在確定最高費(fèi)用時(shí)，場(chǎng)地購(gòu)置費(fèi)也被視為已知。確定最高費(fèi)用的目的是為了使開(kāi)發(fā)利潤(rùn)保持在一個(gè)合理的范圍內(nèi)，同時(shí)使整個(gè)開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用在開(kāi)發(fā)過(guò)程的各個(gè)階段得到有效的控制，不至于在開(kāi)發(fā)過(guò)程中出現(xiàn)費(fèi)用失控。

　　2.假設(shè)開(kāi)發(fā)法的基本公式

　　2.1假設(shè)開(kāi)發(fā)法最基本的公式

　　假設(shè)開(kāi)發(fā)法最基本的公式為：

　　待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值=開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-開(kāi)發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷(xiāo)售費(fèi)用-銷(xiāo)售稅費(fèi)-開(kāi)發(fā)利潤(rùn)-投資者購(gòu)買(mǎi)待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)

　　2.2按估價(jià)對(duì)象細(xì)化的公式

　　上述假設(shè)開(kāi)發(fā)法最基本的公式，按估價(jià)對(duì)象狀況可具體細(xì)化如下：

　　2.2.1求生地價(jià)值的公式

　　(1)適用于在生地上進(jìn)行房屋建設(shè)的公式：

　　生地價(jià)值=開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-由生地建成房屋的開(kāi)發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷(xiāo)售費(fèi)用-銷(xiāo)售稅費(fèi)-開(kāi)發(fā)利潤(rùn)-買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)生地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)

　　(2)適用于將生地開(kāi)發(fā)成熟地的公式：

　　生地價(jià)值=開(kāi)發(fā)完成后的熟地價(jià)值-由生地開(kāi)發(fā)成熟地的開(kāi)發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷(xiāo)售費(fèi)用-銷(xiāo)售稅費(fèi)-土地開(kāi)發(fā)利潤(rùn)-買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)生地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)

　　2.2.2求毛地價(jià)值的公式

　　(1)適用于在毛地上進(jìn)行房屋建設(shè)的公式：

　　毛地價(jià)值=開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-由毛地建成房屋的開(kāi)發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷(xiāo)售費(fèi)用-銷(xiāo)售稅費(fèi)-開(kāi)發(fā)利潤(rùn)-買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)毛地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)

　　(2)適用于將毛地開(kāi)發(fā)成熟地的公式：

　　毛地價(jià)值=開(kāi)發(fā)完成后的熟地價(jià)值一由毛地開(kāi)發(fā)成熟地的開(kāi)發(fā)成本一管理費(fèi)用一投資利息一銷(xiāo)售費(fèi)用一銷(xiāo)售稅費(fèi)一土地開(kāi)發(fā)利潤(rùn)一買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)毛地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)

    2.2.3求熟地價(jià)值的公式

　　熟地價(jià)值=開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值一由熟地建成房屋的開(kāi)發(fā)成本一管理費(fèi)用一投資利息一銷(xiāo)售費(fèi)用一銷(xiāo)售稅費(fèi)一開(kāi)發(fā)利潤(rùn)一買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)熟地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)

　　2.2.4求在建工程價(jià)值的公式

　　在建工程價(jià)值=續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價(jià)值一續(xù)建成本一管理費(fèi)用一投資利息一銷(xiāo)售費(fèi)用一銷(xiāo)售稅費(fèi)一續(xù)建投資利潤(rùn)一買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)在建工程應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)

　　2.2.5求舊房?jī)r(jià)值的公式

　　舊房?jī)r(jià)值=裝修改造完成后的房地產(chǎn)價(jià)值一裝修改造成本一管理費(fèi)用一投資利息一銷(xiāo)售費(fèi)用一銷(xiāo)售稅費(fèi)一裝修改造投資利潤(rùn)一買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)舊房應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)

　　2.3按開(kāi)發(fā)完成后的經(jīng)營(yíng)方式細(xì)化的公式

　　2.3.1適用于開(kāi)發(fā)完成啟出售的公式

　　V=Vp-C

　　式中V――待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值;

　　Vp――用市場(chǎng)法或長(zhǎng)期趨勢(shì)法測(cè)算的開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值;

　　C――應(yīng)扣除項(xiàng)目。

　　2.3.2適用于開(kāi)發(fā)完成后出租、營(yíng)業(yè)的公式

　　V=VR-C

　　式中VR――用收益法測(cè)算的開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值?！　?.現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法

　　3.1現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法的定義

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，其開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、銷(xiāo)售稅費(fèi)、開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值等實(shí)際發(fā)生的時(shí)間不盡相同，特別是大型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。因此，運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)必須考慮資金的時(shí)間價(jià)值。但考慮資金的時(shí)間價(jià)值可有如下兩種不同的方式：①采用折現(xiàn)的方式，以下將這種方式下的假設(shè)開(kāi)發(fā)法稱(chēng)為現(xiàn)金流量折現(xiàn)法;②采用計(jì)算利息的方式，以下將這種方式下的假設(shè)開(kāi)發(fā)法稱(chēng)為傳統(tǒng)方法。

　　3.2現(xiàn)金流量折現(xiàn)法與傳統(tǒng)方法的區(qū)別

　　現(xiàn)金流量折現(xiàn)法與傳統(tǒng)方法主要有下列3大區(qū)別：

　　(1)對(duì)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值、開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、銷(xiāo)售稅費(fèi)等的測(cè)算，在傳統(tǒng)方法中主要是根據(jù)估價(jià)時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況作出的，即它們基本上是靜止在估價(jià)作業(yè)期時(shí)的數(shù)額;而在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中，是模擬開(kāi)發(fā)過(guò)程，預(yù)測(cè)他們?cè)谖磥?lái)發(fā)生時(shí)所發(fā)生的數(shù)額，即要進(jìn)行現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)。

　　(2)傳統(tǒng)方法不考慮各項(xiàng)支出、收入發(fā)生的時(shí)間不同，即不是將它們折算到同一時(shí)間上的價(jià)值，而是直接相加減，但要計(jì)算利息，計(jì)息期通常到開(kāi)發(fā)完成時(shí)止，即既不考慮預(yù)售，也不考慮延遲銷(xiāo)售;而現(xiàn)金流量折現(xiàn)法要考慮各項(xiàng)支出、收入發(fā)生的時(shí)間不同，即首先要將它們折算到同一時(shí)間點(diǎn)上的價(jià)值(最終是折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)上)，然后再相加減。例如，評(píng)估一宗房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地2004年10月15日的價(jià)值，要將在未來(lái)發(fā)生的支出和收入都折算到2004年10月15日。如果預(yù)測(cè)該宗土地2007年10月15日開(kāi)發(fā)完成后的房?jī)r(jià)(含地價(jià))為5000萬(wàn)元，折現(xiàn)率為10%，則需將這5000萬(wàn)元折現(xiàn)到2004年10月15日，即在2004年10月15日來(lái)看的房?jī)r(jià)實(shí)際為5000/(1+10%)3=3757(萬(wàn)元)

　　(3)在傳統(tǒng)方法中投資利息和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)都單獨(dú)顯現(xiàn)出來(lái)，在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中這兩項(xiàng)都不單獨(dú)顯現(xiàn)出來(lái)，而是隱含在折現(xiàn)過(guò)程中。所以，現(xiàn)金流量折現(xiàn)法要求折現(xiàn)率既包含安全收益部分(通常的利率)，又包含風(fēng)險(xiǎn)收益部分(利潤(rùn)率)。這樣處理是為了與投資項(xiàng)目評(píng)估中的現(xiàn)金流量分析的口徑一致，便于比較。

　　3.3現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法的優(yōu)缺點(diǎn)

　　從理論上講，現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測(cè)算的結(jié)果比較精確，但比較復(fù)雜;傳統(tǒng)方法測(cè)算的結(jié)果比較粗略，但相對(duì)要簡(jiǎn)單些。就它們的精確與粗略而言，在現(xiàn)實(shí)中可能不完全如此。這是因?yàn)楝F(xiàn)金流量折現(xiàn)法從某種意義上講要求“先知先覺(jué)”，具體需要做到下列3點(diǎn)：①開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期究竟多長(zhǎng)要估計(jì)準(zhǔn)確;②各項(xiàng)支出、收入在何時(shí)發(fā)生要估計(jì)準(zhǔn)確;③各項(xiàng)支出、收入在其發(fā)生時(shí)所發(fā)生的數(shù)額要估計(jì)準(zhǔn)確。

　　由于存在眾多的未知因素和偶然因素會(huì)使預(yù)測(cè)偏離實(shí)際，準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)是十分困難的。盡管如此，估價(jià)中宜采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法。在難以采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法時(shí)可采用傳統(tǒng)方法。

　　4.假設(shè)開(kāi)發(fā)法計(jì)算中各項(xiàng)的求取

　　4.1開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期

　　開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)是(假設(shè))取得估價(jià)對(duì)象(待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn))的日期，即估價(jià)時(shí)點(diǎn)，終點(diǎn)是預(yù)計(jì)未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)結(jié)束的日期。開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期可分為開(kāi)發(fā)期和經(jīng)營(yíng)期。

　　開(kāi)發(fā)期可稱(chēng)為開(kāi)發(fā)建設(shè)期、建設(shè)期，其起點(diǎn)與開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)相同，終點(diǎn)縣預(yù)計(jì)待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成(竣工)的日期。對(duì)于在土地上進(jìn)行房屋建設(shè)的情況來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)期又可分為前期和建造期。前期是從取得待開(kāi)發(fā)土地到動(dòng)工開(kāi)發(fā)(開(kāi)工)的這段時(shí)間。建造期是從動(dòng)工開(kāi)發(fā)到房屋竣工的這段時(shí)間。

　　經(jīng)營(yíng)期根據(jù)未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)的不同經(jīng)營(yíng)使用方式而可以具體化。未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)使用方式，主要有銷(xiāo)售(包括預(yù)售，下同)、出租、營(yíng)業(yè)、自用。因此，經(jīng)營(yíng)期可以具體化為銷(xiāo)售期(針對(duì)銷(xiāo)售這種情況)和運(yùn)營(yíng)期(針對(duì)出租、營(yíng)業(yè)、自用這些情況)。銷(xiāo)售期是從開(kāi)始銷(xiāo)售已開(kāi)發(fā)完成或未來(lái)開(kāi)發(fā)完成的房地產(chǎn)到將其全部銷(xiāo)售完畢的日期。銷(xiāo)售未來(lái)開(kāi)發(fā)完成的房地產(chǎn)，即預(yù)售。在有預(yù)售的情況下，銷(xiāo)售期與開(kāi)發(fā)期有重合。運(yùn)營(yíng)期的起點(diǎn)通常是待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成(竣工)的日期，終點(diǎn)是開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束的日期。

　　確定開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的目的，是為了把握開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、銷(xiāo)售稅費(fèi)等發(fā)生的時(shí)間和數(shù)額，預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)售價(jià)或租金，以及各項(xiàng)收入和支出的折現(xiàn)或計(jì)算投資利息等。

　　確定開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的方法可采用類(lèi)似于市場(chǎng)法的方法，即根據(jù)同一地區(qū)、相同類(lèi)型、同等規(guī)模的類(lèi)似開(kāi)發(fā)項(xiàng)目已有的正常開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期來(lái)估計(jì)。

　　開(kāi)發(fā)期一般能較準(zhǔn)確地估計(jì)。但在現(xiàn)實(shí)中因某些特殊因素的影響，可能使開(kāi)發(fā)期延長(zhǎng)。例如，房屋拆遷或土地征用中遇到“釘子戶(hù)”，基礎(chǔ)開(kāi)挖過(guò)程中發(fā)現(xiàn)重要的文物，原計(jì)劃籌措的資金不能按時(shí)到位，某些建筑材料、設(shè)備不能按時(shí)供貨，或者勞資糾紛，遭遇惡劣氣候，以及政治經(jīng)濟(jì)形勢(shì)發(fā)生突變等一系列因素，都可能導(dǎo)致工程停工，使開(kāi)發(fā)期延長(zhǎng)。由于開(kāi)發(fā)期延長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)商一方面要承擔(dān)更多的投資利息，另一方面要承擔(dān)總費(fèi)用上漲的風(fēng)險(xiǎn)。但這類(lèi)特殊的非正常因素在估計(jì)開(kāi)發(fā)期時(shí)一般不考慮。經(jīng)營(yíng)期、特別是銷(xiāo)售期，通常是難以準(zhǔn)確估計(jì)的，在估計(jì)時(shí)應(yīng)考慮未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的景氣狀況。

　　4.2開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值

　　開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值，是指開(kāi)發(fā)完成時(shí)的房地產(chǎn)狀況的市場(chǎng)價(jià)值。該市場(chǎng)價(jià)值所對(duì)應(yīng)的日期，通常也是開(kāi)發(fā)完成時(shí)的日期，而不是在購(gòu)買(mǎi)待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)時(shí)或開(kāi)發(fā)期間的某個(gè)日期(但在市場(chǎng)較好時(shí)考慮預(yù)售和市場(chǎng)不好時(shí)考慮延期租售的是例外)。

　　開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值一般是通過(guò)預(yù)測(cè)來(lái)求取。對(duì)于銷(xiāo)售的房地產(chǎn)，通常是采用市場(chǎng)法，并考慮類(lèi)似房地產(chǎn)價(jià)格的未來(lái)變動(dòng)趨勢(shì)，或采用市場(chǎng)法與長(zhǎng)期趨勢(shì)法相結(jié)合(長(zhǎng)期趨勢(shì)法的內(nèi)容詳見(jiàn)本書(shū)第8章)，即根據(jù)類(lèi)似房地產(chǎn)過(guò)去和現(xiàn)在的價(jià)格及其未來(lái)可能的變化趨勢(shì)來(lái)推測(cè)。比較的單位通常是單價(jià)而非總價(jià)(同市場(chǎng)法中建立價(jià)格可比基礎(chǔ)的要求)。例如，假設(shè)現(xiàn)在是2004年8月，有一宗房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，用途為興建商品住宅，開(kāi)發(fā)期為1.5年(或18個(gè)月)，如果要推測(cè)該商品住宅在2006年2月建成時(shí)的價(jià)格，則可以通過(guò)搜集當(dāng)?shù)卦擃?lèi)商品住宅過(guò)去若干年和現(xiàn)在的價(jià)格資料以及未來(lái)可能的變化趨勢(shì)來(lái)推測(cè)確定。

　　對(duì)于出租和營(yíng)業(yè)的房地產(chǎn)，如寫(xiě)字樓、商店、旅館、餐館，預(yù)測(cè)其開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，可以先預(yù)測(cè)其租賃或經(jīng)營(yíng)收益，再采用收益法將該收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值。

    4.3開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、銷(xiāo)售稅費(fèi)

　　由于假設(shè)開(kāi)發(fā)法可視為成本法的倒算法，所以，在實(shí)際估價(jià)中測(cè)算開(kāi)發(fā)成本，管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、銷(xiāo)售稅費(fèi)時(shí)，可根據(jù)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)價(jià)格構(gòu)成情況來(lái)分項(xiàng)測(cè)算，測(cè)算的方法也與成本法中的相同，所不同的是需要預(yù)測(cè)。

　　例如，開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用可采用類(lèi)似于市場(chǎng)法的方法來(lái)求取，即通過(guò)當(dāng)?shù)赝?lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目當(dāng)前的開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)用大致為多少來(lái)推算，如果預(yù)計(jì)建筑材料價(jià)格、建筑人工費(fèi)等在未來(lái)可能有較大變化，還要考慮未來(lái)建筑材料價(jià)格、建筑人工費(fèi)等的變化對(duì)開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)用的影響。銷(xiāo)售費(fèi)用是指銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)所需的廣告宣傳、銷(xiāo)售代理等費(fèi)用。銷(xiāo)售稅費(fèi)是指銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅金及附加，以及交易手續(xù)費(fèi)等其他銷(xiāo)售稅費(fèi)。銷(xiāo)售費(fèi)用和銷(xiāo)售稅費(fèi)通常是按照開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值的一定比率來(lái)測(cè)算。

　　4.4投資利息

　　投資利息測(cè)算只有在傳統(tǒng)方法中才需要。在傳統(tǒng)方法中，正確地測(cè)算投資利息需要把握下列6個(gè)方面：

　　(1)應(yīng)計(jì)息的項(xiàng)目。應(yīng)計(jì)息的項(xiàng)目包括：①未知、需要求取的待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值;②投資者購(gòu)買(mǎi)待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi);③開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)用。銷(xiāo)售費(fèi)用和銷(xiāo)售稅費(fèi)一般不計(jì)息。

　　(2)計(jì)息期的長(zhǎng)短。計(jì)息期是某項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)計(jì)息的時(shí)間長(zhǎng)度。其起點(diǎn)是該項(xiàng)費(fèi)用發(fā)生的時(shí)間點(diǎn)，終點(diǎn)通常是開(kāi)發(fā)期結(jié)束的時(shí)間點(diǎn)，不考慮預(yù)售和延遲銷(xiāo)售的情況。另外值得注意的是，未知、需要求取的待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值是假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)一次付清，所以，其計(jì)息的起點(diǎn)是估價(jià)時(shí)點(diǎn)。有些費(fèi)用不是發(fā)生在一個(gè)時(shí)間點(diǎn)，而是在一段時(shí)間(如開(kāi)發(fā)期或建造期)內(nèi)連續(xù)發(fā)生，但計(jì)息時(shí)通常將其假設(shè)為在所發(fā)生的時(shí)間段內(nèi)均勻發(fā)生，具體視為發(fā)生在該時(shí)間段的期中。發(fā)生的時(shí)間段通常按年來(lái)劃分，精確的測(cè)算也可按半年、季、月來(lái)劃分。

　　(3)計(jì)息的方式。有單利計(jì)息和復(fù)利計(jì)息兩種。

　　(4)利率的高低。有單利利率和復(fù)利利率兩種。選用不同的利率，應(yīng)選用相對(duì)應(yīng)的計(jì)息方式，反過(guò)來(lái)，選用不同的計(jì)息方式，應(yīng)選用相對(duì)應(yīng)的利率，不能混淆。

　　(5)計(jì)息周期。計(jì)息周期是計(jì)算利息的單位時(shí)間。計(jì)息周期可以是年、半年、季、月、周或天等，但通常為年。

　　(6)名義利率和實(shí)際利率。在復(fù)利計(jì)息的情形下，當(dāng)利率的時(shí)間單位與計(jì)息周期不一致時(shí)，就出現(xiàn)了名義利率和實(shí)際利率(又稱(chēng)有效利率)的概念。例如，利率的時(shí)間單位為一年，而計(jì)息周期為半年、季、月、周或天等。

　　4.5開(kāi)發(fā)利潤(rùn)

　　開(kāi)發(fā)利潤(rùn)測(cè)算也只有在傳統(tǒng)方法中才需要。測(cè)算開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的方法與成本法中的相同，通常是以一定基數(shù)乘以同一市場(chǎng)上類(lèi)似房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所要求的相應(yīng)平均利潤(rùn)率。在測(cè)算時(shí)要注意計(jì)算基數(shù)與利潤(rùn)率的對(duì)應(yīng)。

　　4.6投資者購(gòu)買(mǎi)待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)

　　投資者購(gòu)買(mǎi)待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)，是假定一旦購(gòu)買(mǎi)了待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，在交易時(shí)作為買(mǎi)方應(yīng)負(fù)擔(dān)的有關(guān)稅費(fèi)，如契稅、交易手續(xù)費(fèi)等。該項(xiàng)稅費(fèi)通常是根據(jù)當(dāng)?shù)氐囊?guī)定，按待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值的一定比率測(cè)算。

　　4.7折現(xiàn)率

　　折現(xiàn)率是在采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法時(shí)需要確定的一個(gè)重要參數(shù)，與報(bào)酬資本化法中的報(bào)酬率的性質(zhì)和求取方法相同，具體應(yīng)等同于同一市場(chǎng)上類(lèi)似房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所要求的平均報(bào)酬率，它體現(xiàn)了資金的利率和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率兩部分。

　　4.8計(jì)算中的其他問(wèn)題

　　在運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法時(shí)不應(yīng)忽略某些無(wú)形收益。如深圳市1987年12月首次公開(kāi)拍賣(mài)的一塊土地，從當(dāng)時(shí)預(yù)測(cè)的開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值減去開(kāi)發(fā)成本等所得的數(shù)額來(lái)看，價(jià)值也許不高，但由于是國(guó)內(nèi)首塊公開(kāi)拍賣(mài)的土地，購(gòu)買(mǎi)者一旦獲得了這塊土地，會(huì)附帶取得一些意想不到的社會(huì)效果，如隨著對(duì)這種改革開(kāi)放措施的廣泛宣傳，實(shí)際上也就間接地對(duì)該塊土地的獲得者起著廣告宣傳作用，因此，該塊土地的價(jià)格比較高是較自然的(當(dāng)時(shí)該塊土地的最后成交價(jià)是525萬(wàn)元，比政府確定的拍賣(mài)底價(jià)200萬(wàn)元高了很多)。

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